Maharashtra Co-Operative Societies Rules | 15 दिनों में बाकी रकम न देने पर नीलामी रद्द: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने माना कि महाराष्ट्र को-ऑपरेटिव सोसाइटीज़ फ्रेमवर्क (Maharashtra Co-Operative Societies Rules) के तहत की गई नीलामी सेल शुरू से ही अमान्य हो जाती है, अगर कानूनी तौर पर तय समय के अंदर पूरी खरीद कीमत जमा नहीं की जाती है।

जस्टिस पीएस नरसिम्हा और जस्टिस मनोज मिश्रा की बेंच ने बॉम्बे हाईकोर्ट के फैसले को कुछ हद तक मंज़ूरी दी, जबकि फैसले के उस हिस्से को भी मंज़ूरी दी, जिसमें खरीद कीमत समय पर जमा न करने के कारण नीलामी सेल को रद्द कर दिया गया। हालांकि, नीलामी खरीदने वाले को ब्याज के साथ पूरी बोली की रकम यह कहते हुए वापस करने का निर्देश दिया कि रिकवरी ऑफिसर की वजह से हुई गलतियों के लिए खरीदने वाले को नुकसान नहीं उठाना चाहिए।

अदालत ने कहा,

“हाईकोर्ट का यह दृष्टिकोण कि नीलामी बिक्री की पुष्टि शून्य थी क्योंकि शेष भुगतान 1961 के नियमों द्वारा निर्धारित अवधि (15 दिन) के भीतर नहीं किया गया था, गलत नहीं हो सकता… बैंक मेसर्स आदिशक्ति डेवलपर्स (अपीलकर्ता) द्वारा जमा की गई राशि को जमा की तारीख से पुनर्भुगतान की तारीख तक 6% प्रति वर्ष की दर से ब्याज के साथ वापस करेगा।”

यह मामला महानगर सहकारी बैंक लिमिटेड द्वारा साझेदारी फर्म मेसर्स बोरसे ब्रदर्स के खिलाफ शुरू की गई वसूली कार्यवाही से उत्पन्न हुआ, जिसने चेंबूर, मुंबई में जमीन पर एक समान बंधक द्वारा सुरक्षित नकद ऋण सुविधा पर चूक की थी। 1994 में पारित एक एकपक्षीय पुरस्कार अंतिम रूप ले चुका था और महाराष्ट्र सहकारी समिति नियम, 1961 के नियम 107 के तहत नीलामी के माध्यम से निष्पादित करने की मांग की गई। आदिशक्ति डेवलपर्स ₹1.51 करोड़ की सबसे ज़्यादा बोली लगाने वाले के तौर पर सामने आए। नीलामी की तारीख पर शुरुआती डिपॉज़िट किया गया, लेकिन बाकी रकम रूल 107(11) (h) के तहत तय 15 दिन की ज़रूरी अवधि से कहीं ज़्यादा समय में कई किश्तों में दी गई। इसके बावजूद, रिकवरी ऑफिसर ने बिक्री की पुष्टि की और एक सेल सर्टिफ़िकेट जारी किया।

सालों बाद एक पार्टनर के कानूनी वारिसों ने महाराष्ट्र को-ऑपरेटिव सोसाइटीज़ एक्ट, 1960 की धारा 154 के तहत रिविज़न फ़ाइल करके नीलामी को चुनौती दी। रिविज़न को मंज़ूरी दी गई और नीलामी बिक्री रद्द कर दी गई। इस फ़ैसले को बॉम्बे हाईकोर्ट ने 26 मार्च, 2018 के एक कॉमन फ़ैसले में बरकरार रखा, जिससे सुप्रीम कोर्ट में मौजूदा अपीलें शुरू हुईं।

बिक्री के अमान्य होने पर हाई कोर्ट के नतीजे को बरकरार रखते हुए जस्टिस मिश्रा के लिखे फ़ैसले में दोहराया गया कि नीलामी की टाइमलाइन का सख्ती से पालन सिर्फ़ एक प्रोसेस से जुड़ी औपचारिकता नहीं है, बल्कि एक ज़रूरी कानूनी ज़रूरत है।

शिल्पा शेयर्स एंड सिक्योरिटीज बनाम नेशनल को-ऑपरेटिव बैंक लिमिटेड (2007) 12 SCC 165 में अपने पहले के फैसले पर भरोसा करते हुए कोर्ट ने कहा कि तय समय के अंदर बाकी खरीद का पैसा जमा न करने पर नीलामी रद्द हो जाती है, न कि ठीक की जा सकने वाली गड़बड़ी।

इसलिए इस निर्देश के साथ अपील को कुछ हद तक मंज़ूरी दी गई कि प्रॉपर्टी को रूल 107(11)(j) के अनुसार नए सिरे से नीलाम किया जाए।

Cause Title: M/S. ADISHAKTI DEVELOPERS VERSUS THE STATE OF MAHARASTRA & ORS.