भारतीय स्टाम्प अधिनियम | पंजीयन अधिकारी सेल डीड को यांत्रिक रूप से कलेक्टर को संदर्भित नहीं कर सकते, अवमूल्यन पर प्रथम दृष्टया निष्कर्ष जरूरी: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में कहा कि संपत्ति की बिक्री की कीमत के कम मूल्यांकन के मामले में, भारतीय स्टाम्प अधिनियम, 1899 के तहत पंजीकरण प्राधिकरण संपत्ति के सही बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए कलेक्टर (स्टाम्प) को यांत्रिक रूप से संदर्भित नहीं कर सकता है। इसके बजाय, पक्ष को एक अवसर प्रदान किया जाना चाहिए, और पंजीकरण प्राधिकरण द्वारा इस निष्कर्ष पर पहुंचने के लिए कारण प्रस्तुत किए जाने चाहिए कि संपत्ति का कम मूल्यांकन किया गया है।

कोर्ट ने कहा,

“पंजीकरण अधिकारी के लिए संपत्ति के सही बाजार मूल्य का पता लगाने के उद्देश्य से घूम-फिरकर जांच करना स्वीकार्य नहीं है। यदि पंजीकरण अधिकारी का यह मानना ​​है कि सेल डीड में दिखाया गया बिक्री मूल्य सही नहीं है और बिक्री का कम मूल्यांकन किया गया है, तो पंजीकरण प्राधिकरण के साथ-साथ विशेष उप कलेक्टर (स्टाम्प) के लिए इस तरह के निष्कर्ष पर पहुंचने के लिए कुछ कारण बताना अनिवार्य है। ऐसी परिस्थितियों में, यदि संबंधित दस्तावेज को बिना किसी प्रथम दृष्टया कारण दर्ज किए सीधे कलेक्टर को भेजा जाता है, तो इससे पूरी जांच और अंतिम निर्णय पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा।''

जस्टिस जेबी पारदीवाला और ज‌‌स्टिस आर महादेवन की पीठ मद्रास हाईकोर्ट के उस निर्णय के खिलाफ दायर अपील पर सुनवाई कर रही थी, जिसमें संपत्ति के सही बाजार मूल्य का पता लगाने के लिए कलेक्टर (स्टाम्प) को संदर्भित करने के पंजीकरण प्राधिकरण के कार्य को रद्द कर दिया गया था।

प्रतिवादी, पी बाबू ने संपत्ति खरीदी और सेल डीड पंजीकृत किए गए। पंजीकरण प्राधिकरण ने दावा किया कि संपत्ति का कम मूल्यांकन किया गया था और बाजार मूल्य और अतिरिक्त स्टाम्प शुल्क निर्धारित करने के लिए मामले को विशेष उप कलेक्टर (स्टाम्प) को भेज दिया।

प्रतिवादी ने अधिकारियों द्वारा अपनाए गए मूल्यांकन और प्रक्रियाओं को हाईकोर्ट में चुनौती दी, जिसने उसके पक्ष में फैसला सुनाया। इसके बाद, अपीलकर्ता-मुख्य राजस्व नियंत्रण अधिकारी-सह-पंजीकरण महानिरीक्षक द्वारा सुप्रीम कोर्ट के समक्ष अपील की गई।

हाईकोर्ट के निर्णय की पुष्टि करते हुए, न्यायालय ने पाया कि पंजीकरण प्राधिकारियों द्वारा बिक्री मूल्य प्रतिफल में कम मूल्यांकन के बारे में पूछताछ किए बिना सीधे उप कलेक्टर (स्टाम्प) को संदर्भित करना अनुचित था।

न्यायालय के अनुसार, स्टाम्प अधिनियम के तहत, पंजीकरण प्राधिकारी द्वारा जांच संपत्ति के बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए कलेक्टर को संदर्भित करने के लिए एक पूर्व शर्त है, और पक्षों को सुनवाई की सूचना दिए बिना बाजार मूल्य का कोई भी निर्धारण रद्द करने योग्य है।

धारा 47-ए(1) और धारा 47-ए(3) के तहत, यदि पंजीकरण प्राधिकारी के पास यह मानने का कारण है कि हस्तांतरण के साधन में संपत्ति का सही बाजार मूल्य नहीं दर्शाया गया है, तो पंजीकरण प्राधिकारी के पास संपत्ति के बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए उसे कलेक्टर को संदर्भित करने का अधिकार है और कलेक्टर, धारा 47-ए(1) के तहत, निर्दिष्ट प्रक्रिया के अनुसार ऐसी संपत्ति का बाजार मूल्य निर्धारित कर सकता है। संपत्ति के बाजार मूल्य के निर्धारण के लिए कलेक्टर को संदर्भित करने के लिए पंजीकरण प्राधिकारी द्वारा जांच एक पूर्व शर्त है।

पक्षों को सुनवाई की सूचना दिए बिना बाजार मूल्य का निर्धारण रद्द किया जा सकता है। जब पंजीकरण प्राधिकारी पाता है कि किसी साधन में निर्धारित मूल्य नियमों के अनुसार निर्धारित न्यूनतम मूल्य से कम था, तो उस स्थिति में, पंजीकरण प्राधिकारी को ऐसी संपत्ति के बाजार मूल्य और उस पर देय स्टाम्प शुल्क के निर्धारण के लिए साधन को कलेक्टर को संदर्भित करने का अधिकार है।

न्यायालय ने मोहाली क्लब, मोहाली बनाम पंजाब राज्य एआईआर 2011 पीएंडएच 23 के मामले का संदर्भ दिया,में दी गई थी, जिसमें कहा गया था कि धारा 47-ए(1) के तहत पंजीकरण अधिकारी को यह मानने का कारण दर्ज करने का कर्तव्य कि संपत्ति की बिक्री का मूल्य कम आंका गया है, “उत्पीड़न के इंजन के रूप में काम नहीं करता है और न ही नियमित रूप से, यंत्रवत्, बिना दिमाग लगाए किसी भी सामग्री या कारण के अस्तित्व के रूप में उचित स्टाम्प शुल्क के भुगतान से बचने के लिए धोखाधड़ी के इरादे के रूप में काम करता है।”

कोर्ट ने कहा,

'विश्वास करने का कारण' अभिव्यक्ति अधिकारी की व्यक्तिपरक संतुष्टि का पर्याय नहीं है। विश्वास को सद्भावनापूर्वक रखा जाना चाहिए, यह केवल दिखावा नहीं हो सकता। न्यायालय के लिए यह प्रश्न जांचना खुला है कि क्या विश्वास के कारणों का विश्वास के निर्माण से तर्कसंगत संबंध या प्रासंगिक संबंध होना चाहिए और क्या वे धारा के उद्देश्य के लिए अप्रासंगिक या असंगत नहीं हैं। 'विश्वास करने का कारण' शब्द का अर्थ कुछ ऐसी सामग्री है जिसके आधार पर विभाग कार्यवाही को फिर से खोल सकता है। हालांकि, रिकॉर्ड पर उपलब्ध सामग्री के संदर्भ में संतुष्टि आवश्यक है, जो उचित रूप से प्राप्त वस्तुनिष्ठ संतुष्टि पर आधारित होनी चाहिए।”

यह मानते हुए कि प्रतिवादी की याचिका को स्वीकार करने में हाईकोर्ट द्वारा कोई त्रुटि नहीं की गई थी क्योंकि उप कलेक्टर (स्टाम्प) को संदर्भित करने से पहले पंजीकरण प्राधिकारी द्वारा कोई कारण दर्ज नहीं किया गया था, इस प्रकार न्यायालय ने अपीलकर्ता की अपील को खारिज कर दिया।

केस टाइटलः मुख्य राजस्व नियंत्रण अधिकारी सह पंजीकरण महानिरीक्षक, और अन्य बनाम पी बाबू | सिविल अपील नंबर 75-76 वर्ष 2025

साइटेशन : 2025 लाइवलॉ (एससी) 40