प्रत्येक नई आवासीय प्रोजेक्ट को खरीदार द्वारा लागत का 20% भुगतान करने पर स्थानीय राजस्व प्राधिकरण के पास रजिस्टर्ड होना अनिवार्य: सुप्रीम कोर्ट

घर खरीदारों के हितों की रक्षा के लिए सुप्रीम कोर्ट ने आदेश दिया कि नई आवासीय प्रोजेक्ट के लिए प्रत्येक आवासीय अचल संपत्ति लेनदेन को खरीदार/आवंटी द्वारा संपत्ति की लागत का कम से कम 20% भुगतान करने पर स्थानीय राजस्व प्राधिकरण के पास रजिस्टर्ड किया जाएगा।

अदालत ने आगे निर्देश दिया कि ऐसे अनुबंध जो मॉडल रेरा विक्रय समझौते से महत्वपूर्ण रूप से भिन्न हों, या जिनमें रिटर्न/बायबैक खंड शामिल हों, जहां आवंटी की आयु 50 वर्ष से अधिक हो, उन्हें सक्षम राजस्व प्राधिकरण के समक्ष शपथ पत्र द्वारा समर्थित होना चाहिए, जिसमें यह प्रमाणित किया गया हो कि आवंटी संबंधित जोखिमों को समझता है।

जस्टिस जेबी पारदीवाला और जस्टिस आर महादेवन की खंडपीठ ने NCLAT का फैसला बरकरार रखते हुए यह निर्देश दिया, जिसमें आवासीय प्रोजेक्ट के खिलाफ सट्टेबाज खरीदारों द्वारा दायर दिवालियापन याचिकाओं को खारिज कर दिया गया।

घर खरीदारों के हितों की रक्षा के लिए अदालत ने निर्देश दिया:

"नई आवासीय प्रोजेक्ट के लिए प्रत्येक आवासीय अचल संपत्ति लेनदेन, खरीदार/आवंटी द्वारा संपत्ति की लागत का कम से कम 20% भुगतान करने पर स्थानीय राजस्व अधिकारियों के साथ रजिस्टर्ड किया जाएगा। इसके अलावा, सीनियर सिटीजन और वास्तविक घर खरीदारों की सुरक्षा के लिए ऐसे अनुबंध जो मॉडल रेरा विक्रय समझौते से महत्वपूर्ण रूप से भिन्न हों, या जिनमें रिटर्न/बायबैक खंड शामिल हों, जहां आवंटी की आयु 50 वर्ष से अधिक हो, उन्हें सक्षम राजस्व प्राधिकरण के समक्ष शपथ पत्र द्वारा समर्थित होना चाहिए, जिसमें यह प्रमाणित किया गया हो कि आवंटी संबंधित जोखिमों को समझता है।"

अदालत ने आगे निर्देश दिया:

"प्रारंभिक अवस्था में परियोजनाओं में जैसे कि जहां भूमि का अधिग्रहण किया जाना बाकी है या निर्माण शुरू नहीं हुआ, आवंटियों से प्राप्त आय को एक एस्क्रो खाते में रखा जाएगा। रेरा द्वारा अनुमोदित मानक संचालन प्रक्रिया (SOP) के अनुसार, परियोजना की प्रगति के अनुरूप चरणों में वितरित किया जाएगा। प्रत्येक रेरा आज से छह महीने के भीतर ऐसे मानक संचालन प्रक्रिया (SOP) तैयार करेगा।"

आश्रय का अधिकार एक संवैधानिक अधिकार

यह घोषित करते हुए कि "आवास का अधिकार केवल संविदात्मक अधिकार नहीं है, बल्कि अनुच्छेद 21 के तहत जीवन के मौलिक अधिकार का एक पहलू है", अदालत ने केंद्र सरकार को संकटग्रस्त आवास प्रोजेक्ट को पुनर्जीवित करने हेतु पुनरुद्धार कोष बनाने पर विचार करने का निर्देश दिया ताकि उनका परिसमापन न हो।

जस्टिस महादेवन द्वारा लिखे गए इस फैसले में घर खरीदारों की दुर्दशा पर चिंता व्यक्त की गई, जिनकी मेहनत की कमाई रुकी हुई अपार्टमेंट परियोजनाओं में फंस जाती है।

"घर सिर्फ़ सिर पर छत नहीं होता; यह उम्मीदों और सपनों का प्रतिबिंब होता है - परिवार के लिए सुरक्षित जगह, दुनिया की चिंताओं से मुक्ति। भारत में तेज़ी से हो रहे औद्योगीकरण और गांवों से शहरों की ओर तेज़ी से हो रही आवाजाही के साथ आवास की मांग में तेज़ी से वृद्धि हुई।

फिर भी टैक्स चुकाने वाले मध्यम वर्ग के नागरिकों की दुर्दशा निराशाजनक तस्वीर पेश करती है। घर की तलाश में अपनी जीवन भर की बचत लगाने के बाद कई लोग दोहरा बोझ उठाने को मजबूर हैं - एक तरफ EMI चुकाना और दूसरी तरफ किराया देना - और पाते हैं कि उनका "सपनों का घर" एक अधूरी इमारत में तब्दील हो गया। कुछ मामलों में पूरा या पर्याप्त भुगतान करने के बावजूद निर्माण शुरू भी नहीं हुआ। एक औसत घर खरीदार एक शिक्षक, वकील, डॉक्टर, आईटी पेशेवर या सरकारी कर्मचारी हो सकता है, जिसने अपनी मेहनत की कमाई किसी डेवलपर की जेब में डाल दी हो। ऐसे लोगों के लिए अपने परिवार के सिर पर एक पक्की छत ही उनकी चाहत होती है। भारी भरकम रकम खर्च करने के बावजूद घर न होने की चिंता गंभीर रूप ले लेती है। स्वास्थ्य, उत्पादकता और गरिमा पर भारी असर।

इसलिए यह ज़रूरी है कि एक आम व्यक्ति की जीवन भर की बचत उसके वादा किए गए घर के समय पर कब्जे में परिणत हो। अनुच्छेद 21 इससे कम कुछ भी अनिवार्य नहीं करता।"

अदालत ने इसलिए कहा कि घर खरीदने को केवल व्यावसायिक लेन-देन मानना, या उससे भी बदतर, रचनात्मक संविदात्मक उपायों के ज़रिए आवास को स्टॉक, डिबेंचर, वायदा या विकल्प जैसे सट्टा उपकरणों का दर्जा देना पूरी तरह से ग़लत होगा।

अदालत ने कहा,

"अपने घर का सुरक्षित, शांतिपूर्ण और समय पर कब्ज़ा पाने का अधिकार अनुच्छेद 21 के तहत निहित आश्रय के मौलिक अधिकार का एक पहलू है।" आगे कहा कि राज्य का भी इस अधिकार को सुरक्षित करने का कर्तव्य है।

अदालत ने NCLT, NCLAT और RERA में रिक्तियों को भरने जैसे कई अन्य निर्देश भी जारी किए और नियामक ढांचे को मज़बूत करने के लिए कई अन्य सुझाव दिए।

अदालत ने आगे आदेश दिया कि रियल एस्टेट दिवालियेपन का समाधान नियम के रूप में पूरे कॉर्पोरेट देनदार के बजाय प्रोजेक्ट-विशिष्ट आधार पर आगे बढ़ना चाहिए। यह दृष्टिकोण सॉल्वेंट प्रोजेक्ट और वास्तविक घर खरीदारों को संपार्श्विक पूर्वाग्रह से बचाएगा।

अदालत ने कहा,

"इन निर्देशों के माध्यम से यह न्यायालय नियामक और दिवाला ढांचे में विश्वास बहाल करना चाहता है, सट्टा दुरुपयोग को रोकना चाहता है। यह सुनिश्चित करना चाहता है कि भारत के नागरिकों का "सपनों का घर" जीवन भर के लिए दुःस्वप्न में न बदल जाए।"