फ्लैट डिलीवरी में देरी के लिए डेवलपर होमबॉयर के बैंक लोन इंटरेस्ट का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं: सुप्रीम कोर्ट

घर खरीदने वालों के अधिकारों और रियल एस्टेट डेवलपर्स की देनदारियों को आकार देने वाले एक उल्लेखनीय फैसले में, सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया है कि देरी या डिलीवरी न होने की स्थिति में डेवलपर्स को पीड़ित घर खरीदने वालों को ब्याज के साथ मूल राशि वापस करनी चाहिए, लेकिन उन्हें खरीदारों द्वारा अपने घरों को वित्तपोषित करने के लिए लिए गए व्यक्तिगत ऋणों पर ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता है।

जस्टिस संजय करोल और ज‌स्टिस प्रसन्ना बी वराले की पीठ ने ग्रेटर मोहाली एरिया डेवलपमेंट अथॉरिटी (जीएमएडीए) बनाम अनुपम गर्ग और अन्य में यह फैसला सुनाया, जो 2011 में मोहाली, पंजाब में शुरू की गई जीएमएडीए की 'पूरब प्रीमियम अपार्टमेंट' योजना में फ्लैटों के देरी से कब्जे को लेकर विवाद से उत्पन्न हुआ था।

सुप्रीम कोर्ट का फैसला

सुप्रीम कोर्ट ने 8% वार्षिक ब्याज और मानसिक उत्पीड़न के लिए मुआवजे के साथ वापसी को बरकरार रखा, लेकिन खरीदार के आवास ऋण पर ब्याज का भुगतान करने के लिए जीएमएडीए को निर्देश देने को खारिज कर दिया। न्यायमूर्ति करोल द्वारा लिखे गए निर्णय में इस बात पर जोर दिया गया कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत मुआवज़ा मनमाने ढंग से नहीं दिया जा सकता है और यह कानूनी सिद्धांतों और डेवलपर की देयता की सीमा पर आधारित होना चाहिए।

बैंगलोर विकास प्राधिकरण बनाम सिंडिकेट बैंक [(2007) 6 एससीसी 711] और डीएलएफ होम्स पंचकूला (पी) लिमिटेड बनाम डी.एस. ढांडा [(2020) 16 एससीसी 318] सहित पिछले निर्णयों का हवाला देते हुए, न्यायालय ने कहा कि जबकि डेवलपर देरी से कब्जे के लिए ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है (खरीदार को उनके पैसे के खोए हुए उपयोग के लिए मुआवजा देने के लिए), इसे खरीदारों द्वारा लिए गए ऋण पर ब्याज का भुगतान करने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता है जब तक कि असाधारण परिस्थितियां इस तरह के पुरस्कार को उचित न ठहराएँ।

न्यायालय ने स्पष्ट किया,

“आयोगों के निर्णय और आदेशों का अवलोकन करने से प्रतिवादियों द्वारा लिए गए ऋण पर ब्याज का भुगतान GMADA द्वारा किए जाने के लिए कोई असाधारण या मजबूत कारण सामने नहीं आता है। इसके अलावा, चाहे फ्लैट के खरीदार अपनी बचत का उपयोग करके ऐसा करते हों, ऐसे उद्देश्य के लिए ऋण लेते हों या किसी अन्य अनुमेय तरीके से आवश्यक वित्त सुरक्षित करते हों, यह ऐसा विचार नहीं है जिसे परियोजना के डेवलपर को ध्यान में रखना आवश्यक है। क्योंकि, जहां तक उनका संबंध है, ऐसा विचार अप्रासंगिक है। जो फ्लैट खरीद रहा है वह उपभोक्ता है, और जो इसे बना रहा है वह सेवा प्रदाता है। पक्षों के बीच यही एकमात्र संबंध है।”

न्यायालय ने माना कि दिए गए ब्याज की राशि किए गए निवेश के लिए पर्याप्त मुआवजा है और इससे अधिक, बिल्डर को ऋण ब्याज राशि भी वहन करने के लिए नहीं कहा जा सकता है।

"उपर्युक्त से यह निष्कर्ष निकलता है कि ब्याज की राशि निवेशकर्ता को उस धनराशि और उस समय के लिए मुआवजा है, जब उसे उस निवेश के फल से वंचित रखा गया। इस मामले में निवेश की जा रही पूरी राशि के ऊपर दिया गया 8% ब्याज, उस धन के निवेश से वंचित होने के लिए मुआवजा है। इसके अलावा प्रतिवादियों द्वारा लिए गए ऋण पर कोई भी ब्याज राशि नहीं दी जा सकती थी।"