संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53ए लागू करने की शर्तें: सुप्रीम कोर्ट ने स्पष्ट किया

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि अगर हस्तांतरित व्यक्ति उस बिक्री समझौते के निष्पादन को साबित करने में विफल रहता है, जिसके आधार पर कब्जे का दावा किया गया तो वह संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (TPA) की धारा 53-ए के तहत सुरक्षा का दावा नहीं कर सकता।

कोर्ट ने धारा 53ए लागू करने की शर्तों के बारे में भी बताया।

जस्टिस जे.बी. पारदीवाला और जस्टिस आर. महादेवन की खंडपीठ कर्नाटक हाईकोर्ट के उस फैसले के खिलाफ दायर याचिका पर सुनवाई कर रही थी, जिसमें प्रथम अपीलीय कोर्ट और ट्रायल कोर्ट के उस फैसले को मंजूरी दी गई, जिसमें वादी-प्रतिवादी के पक्ष में स्वामित्व की घोषणा और कब्जे की वसूली के लिए मुकदमा चलाने का आदेश दिया गया।

याचिकाकर्ता-प्रतिवादियों ने प्रतिवादी-वादी द्वारा कथित रूप से उनके पक्ष में निष्पादित 2 गुंटा भूमि के बिक्री समझौते के आधार पर अचल संपत्ति पर कब्जे का दावा किया। जब प्रतिवादी-वादी ने स्वामित्व की घोषणा और कब्जे की वसूली की मांग करते हुए मुकदमा दायर किया तो याचिकाकर्ता-प्रतिवादियों ने संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम (TPA) की धारा 53ए के तहत संरक्षण का आह्वान किया, जिसमें अनुबंध के आंशिक निष्पादन में भावी हस्तान्तरणकर्ता के रूप में अपने अधिकारों का दावा किया गया।

याचिकाकर्ताओं ने तर्क दिया कि प्रतिवादी ने 25.11.1968 को एक बिक्री समझौता किया, जिसमें उन्हें संपत्ति का कब्ज़ा और आनंद दिया गया। इस प्रकार, उन्होंने तर्क दिया कि TPA की धारा 53ए प्रतिवादी को उनके खिलाफ अनुबंध लागू करने से रोकती है।

ट्रायल कोर्ट ने प्रतिवादी-वादी के पक्ष में फैसला सुनाया, मुकदमा खारिज कर दिया। इस निर्णय को प्रथम अपीलीय न्यायालय और हाईकोर्ट दोनों ने बरकरार रखा।

हाईकोर्ट ने कहा,

"जब प्रतिवादी यह साबित करने में विफल रहा है कि वादी ने 25.11.1968 को बिक्री अनुबंध निष्पादित किया है, जिसमें सर्वेक्षण संख्या 24/9 में से 2 गुंटा भूमि बेचने पर सहमति व्यक्त की गई। उसी के आधार पर वह वाद अनुसूची संपत्ति के कब्जे और अधिभोग में आया है तो TPA की धारा 53 ए के तहत संरक्षण प्रदान करने का प्रश्न ही नहीं उठता।"

अदालत ने कहा,

TPA की धारा 53 ए संभावित हस्तान्तरित व्यक्ति के लिए एक ढाल के रूप में कार्य करती है, जो बिक्री के अनुबंध के तहत अचल संपत्ति पर कब्जा रखता है, जो औपचारिक रूप से निष्पादित नहीं है (रजिस्टर्ड नहीं है)। प्रावधान हस्तान्तरित व्यक्ति पर यह दायित्व डालता है कि जब हस्तान्तरित व्यक्ति ने लिखित समझौते के अनुसार कार्य किया है तो वह हस्तान्तरित व्यक्ति के विरुद्ध अनुबंध को लागू न करे। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53-ए आंशिक रूप से इस देश में विचारों के टकराव को शांत करने के लिए डाली गई, लेकिन मुख्य रूप से अज्ञानी हस्तान्तरित व्यक्तियों की सुरक्षा के लिए जो ऐसे दस्तावेजों पर भरोसा करके कब्जा लेते हैं या सुधार में पैसा खर्च करते हैं, जो हस्तांतरण के रूप में अप्रभावी हैं या ऐसे अनुबंधों पर जो पंजीकरण के अभाव में साबित नहीं किए जा सकते हैं। इस धारा का प्रभाव संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम और पंजीकरण अधिनियम के सख्त प्रावधानों को हस्तांतरितियों के पक्ष में शिथिल करना है, जिससे आंशिक प्रदर्शन का बचाव स्थापित किया जा सके।”

याचिकाकर्ताओं के अनुसार, प्रतिवादी (मूल वादी) वाद की अनुसूचित संपत्ति के वैध मालिक हो सकते हैं, लेकिन उन्होंने 25-11-1968 को अपने पक्ष में बिक्री समझौता निष्पादित किया, जिसमें सर्वेक्षण संख्या 24/9 में से 2 गुंटा भूमि को कुल 850/- रुपये के प्रतिफल पर बेचने पर सहमति व्यक्त की गई और तब से याचिकाकर्ताओं के पास इसका कब्जा और आनंद है।

न्यायालय के विचारणीय प्रश्न यह था कि क्या याचिकाकर्ता-प्रतिवादी TPA की धारा 53ए के तहत अनुबंध के आंशिक प्रदर्शन का दावा कर सकता है।

हाईकोर्ट के निर्णय की पुष्टि करते हुए अदालत ने कहा कि याचिकाकर्ता द्वारा यह दिखाने में विफलता कि प्रतिवादी ने उसके पक्ष में बिक्री समझौता निष्पादित किया, उसे अनुबंध के आंशिक प्रदर्शन का दावा करने का अधिकार नहीं देगी।

न्यायालय के अनुसार, धारा 53ए TPA के अंतर्गत शामिल संपत्ति के कब्जे के लिए संभावित क्रेता/हस्तांतरिती की सुरक्षा निम्नलिखित पूर्वापेक्षाओं के अधीन उपलब्ध है:

“(1) हस्तांतरक द्वारा किसी अचल संपत्ति के प्रतिफल के लिए हस्तांतरण के लिए लिखित अनुबंध है, जिस पर उसके द्वारा या उसकी ओर से हस्ताक्षर किए गए, जिससे हस्तांतरण को गठित करने के लिए आवश्यक शर्तों को उचित निश्चितता के साथ सुनिश्चित किया जा सकता है।

(2) हस्तांतरिती ने अनुबंध के आंशिक निष्पादन में, संपत्ति या उसके किसी भाग का कब्जा ले लिया, या हस्तांतरिती, पहले से ही कब्जे में होने के कारण अनुबंध के आंशिक निष्पादन में कब्जे में बना हुआ है।

(3) हस्तांतरिती ने अनुबंध को आगे बढ़ाने में कुछ कार्य किया और अनुबंध के अपने हिस्से का निष्पादन किया है या करने के लिए तैयार है।”

न्यायालय ने TPA की धारा 53ए का लाभ याचिकाकर्ताओं को देने से इनकार किया, क्योंकि वे इसकी पूर्वापेक्षाओं को पूरा करने में विफल रहे। कथित बिक्री समझौते को साबित नहीं किया जा सका। याचिकाकर्ताओं के कब्जे में कथित समझौते के तहत कानूनी वैधता का अभाव था।

इसलिए याचिका खारिज कर दी गई।

केस टाइटल: गिरियप्पा एवं अन्य बनाम कमलाम्मा एवं अन्य।