ऑक्शन में कब्ज़ा करने वाले खरीदार को दखल के खिलाफ रोक लगाने के लिए कब्ज़ा देने की बात साबित करने की ज़रूरत नहीं: सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने माना कि अगर ऑक्शन में खरीदने वाला खरीदार पहले से ही प्रॉपर्टी पर कब्ज़ा कर चुका है तो उसे दखल के खिलाफ रोक लगाने के लिए सिविल प्रोसीजर कोड, 1908 के ऑर्डर XXI रूल 95 के तहत कब्ज़ा देने की बात साबित करने की ज़रूरत नहीं है।

जस्टिस मनोज मिश्रा और जस्टिस मनमोहन की बेंच ने मद्रास हाईकोर्ट का फैसला खारिज करते हुए कहा,

“यह एक आम कानून है कि बिक्री की पुष्टि होने पर अचल संपत्ति का मालिकाना हक नीलामी में खरीदने वाले को मिल जाता है। बेशक, ऑर्डर 21 रूल 95 CPC में नीलामी में खरीदने वाले को कब्ज़ा लेने का तरीका बताया गया, लेकिन अगर नीलामी में खरीदने वाले को कब्ज़ा मिल जाता है और वह मुकदमा शुरू होने की तारीख को कब्ज़ा में है तो हमारी राय में उसे ऐसे गैर-टाइटल होल्डर के खिलाफ रोक से इनकार नहीं किया जा सकता जो उसके कब्ज़े में दखल देना चाहता है।”

जस्टिस मनोज मिश्रा और जस्टिस मनमोहन की बेंच ने मद्रास हाईकोर्ट के फैसले को खारिज करते हुए यह टिप्पणी की। हाईकोर्ट ने अपील करने वाले के रोक के मुकदमे को इस आधार पर खारिज किया कि नीलामी बिक्री के बाद सिविल प्रोसीजर कोड, 1908 के ऑर्डर XXI रूल 95 के तहत कब्ज़ा कोई औपचारिक डिलीवरी नहीं हुई। इसलिए अपील करने वाला रोक लगाने के लिए वैध मालिकाना हक का दावा नहीं कर सकता था।

यह विवाद तमिलनाडु में एक प्रॉपर्टी पर अलग-अलग दावों से पैदा हुआ। प्रॉपर्टी मूल रूप से गणपति नाम के एक व्यक्ति की थी, जिसके खिलाफ एक मनी डिक्री पास की गई। डिक्री के एग्ज़िक्यूशन में, प्रॉपर्टी को कोर्ट ऑक्शन के ज़रिए रामासामी को बेचा गया, जिन्होंने बाद में इसे 15 अक्टूबर, 1991 की तारीख वाली एक रजिस्टर्ड सेल डीड के ज़रिए अपील करने वाले को बेच दिया।

इस बीच, प्रतिवादी ने गणपति की मौत से पहले कथित तौर पर बनाई गई रजिस्टर्ड वसीयत के आधार पर मालिकाना हक का दावा किया। दोनों पार्टियों ने प्रॉपर्टी पर कब्ज़ा जताते हुए एक-दूसरे के खिलाफ़ परमानेंट इंजंक्शन की मांग करते हुए केस दायर किए।

ट्रायल कोर्ट ने अपील करने वाले के केस को डिक्री किया और प्रतिवादी के दावे को यह कहते हुए खारिज किया कि अपील करने वाले ने डॉक्यूमेंट्री सबूतों के ज़रिए कब्ज़ा साबित किया था। पहली अपील कोर्ट ने रेवेन्यू एंट्री, टैक्स रसीदें, बिजली पेमेंट रिकॉर्ड और अपील करने वाले के नाम पर प्रॉपर्टी पर चल रही एक टैपिओका मिल से जुड़े डॉक्यूमेंट्स सहित कई रिकॉर्ड्स पर भरोसा करते हुए ट्रायल कोर्ट के नज़रिए को कन्फर्म किया।

हालांकि, मद्रास हाईकोर्ट ने दूसरी अपील में चुनौती को कुछ हद तक मान लिया और दोनों इंजंक्शन केस खारिज किए। कोर्ट ने कहा कि हालांकि ऑक्शन खरीदने वाले के रजिस्टर्ड सेल डीड की वजह से टाइटल अपील करने वाले को मिल गया, लेकिन इस बात का कोई सबूत नहीं था कि ऑर्डर XXI रूल 95 CPC के तहत दिए गए तरीके से कब्ज़ा कानूनी तौर पर दिया गया।

हाईकोर्ट के फैसले से नाराज़ होकर ऑक्शन खरीदने वाला सुप्रीम कोर्ट चला गया।

हाईकोर्ट की राय से सहमत न होते हुए कोर्ट ने कहा कि ऑर्डर XXI रूल 95 CPC के मुताबिक कब्ज़े की फॉर्मल डिलीवरी तब बेमतलब हो जाती है, जब ऑक्शन खरीदने वाला पहले से ही ऑक्शन की गई प्रॉपर्टी पर कब्ज़ा कर रहा हो। कोर्ट ने यह भी कहा कि अगर ऑक्शन खरीदने वाला केस की तारीख पर कब्ज़ा कर रहा है तो उसे ऐसे व्यक्ति के खिलाफ इंजंक्शन रिलीफ से मना नहीं किया जा सकता, जिसके पास बेहतर टाइटल नहीं है, सिर्फ इसलिए कि कब्ज़ा CPC के तहत तय फॉर्मल प्रोसेस से नहीं मिला था।

कानून लागू करते हुए कोर्ट ने कहा कि ऑक्शन की गई प्रॉपर्टी पर अपील करने वाले का टाइटल उसी पल से वैलिड हो गया, जब ऑक्शन सेल कन्फर्म हुई, जिससे वह इंजंक्शन लेने का हकदार हो गया। इसलिए उनके लिए CPC के तहत कब्ज़े की फॉर्मल डिलीवरी साबित करना ज़रूरी नहीं था।

क्योंकि, हाईकोर्ट ने ट्रायल कोर्ट द्वारा कब्ज़े पर दिए गए नतीजों की सच्चाई के बारे में कोई ज़रूरी कानूनी सवाल नहीं बनाया, और न ही उसने पहली अपील कोर्ट द्वारा बताए गए डॉक्यूमेंट्री सबूतों की जांच की, इसलिए कोर्ट ने विवादित फैसला रद्द किया और मामले को नए सिरे से विचार के लिए वापस भेज दिया, जिससे दूसरी अपील हाई कोर्ट की फाइल में वापस आ गई।

Cause Title: P. ELAIYAPPAN VERSUS NATARAJAN & ORS.