बिना क्रियान्वयन के लीज समझौते से लीजहोल्ड अधिकार नहीं बनते, दिल्ली विकास प्राधिकरण की अपील पर सुप्रीम कोर्ट ने कहा

सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में दिल्ली विकास प्राधिकरण (डीडीए) और एक पक्ष के बीच हुए लीज के समझौते में धाराओं की व्याख्या की। कोर्ट ने कहा कि लीज के समझौते से तब तक लीज अधिकार नहीं बनता जब तक कि लीज डीड निष्पादित और पंजीकृत न हो जाए।

जस्टिस अभय एस ओक और जस्टिस उज्जल भुयान की पीठ हाईकोर्ट के उस फैसले के खिलाफ दिल्ली विकास प्राधिकरण (डीडीए) की अपील पर फैसला कर रही थी, जिसमें विवादित संपत्ति की नीलामी बिक्री की पुष्टि की गई थी।

डीडीए (तत्कालीन दिल्ली सुधार ट्रस्ट) ने 1957 में विवादित संपत्ति के लिए मेसर्स मेहता कंस्ट्रक्शन के पक्ष में लीज के लिए एक समझौता किया था। पट्टा विलेख कभी निष्पादित नहीं किया गया था, और समझौते के खंड 24 में कहा गया था कि जब तक पट्टा निष्पादित और पंजीकृत नहीं हो जाता, तब तक कोई अधिकार, स्वामित्व या हित नहीं बनाया जाएगा।

मेसर्स मेहता कंस्ट्रक्शन ने 1972 में भूखंड को मेसर्स प्योर ड्रिंक्स प्राइवेट लिमिटेड (द्वितीय प्रतिवादी) को बेचने पर सहमति व्यक्त की। 1985 में मेसर्स प्योर ड्रिंक्स के पक्ष में बिक्री विलेख निष्पादित किया गया और दिल्ली हाईकोर्ट ने इसके पंजीकरण का आदेश दिया।

मेसर्स प्योर ड्रिंक्स का परिसमापन हो गया और 2000 में भूखंड की नीलामी की गई। एस.जी.जी. टावर्स (पी) लिमिटेड (प्रथम प्रतिवादी) ने भूखंड खरीदा। प्रथम प्रतिवादी के पक्ष में नीलामी बिक्री को चुनौती देते हुए, अपीलकर्ता डीडीए ने दिल्ली हाईकोर्ट का दरवाजा खटखटाया और तर्क दिया कि मेहता कंस्ट्रक्शन ने कभी भी लीजहोल्ड अधिकार हासिल नहीं किए और इस प्रकार, बिक्री अवैध थी।

हाईकोर्ट की एकल न्यायाधीश और खंडपीठ ने नीलामी बिक्री की पुष्टि की, जिसके कारण डीडीए ने सर्वोच्च न्यायालय में अपील की।

अपील पर निर्णय लेते हुए, जस्टिस ओक द्वारा लिखित निर्णय में समझौते के खंड 24 पर भरोसा करते हुए कहा गया कि मेसर्स मेहता कंस्ट्रक्शन के पक्ष में कोई लीजहोल्ड अधिकार नहीं बनाया गया था, क्योंकि लीज डीड कभी निष्पादित नहीं हुई थी। इसके अलावा, न्यायालय ने माना कि एसजीजी टावर्स स्वामित्व का दावा नहीं कर सकता।

कोर्ट ने कहा, "इस प्रकार, जो परिदृश्य उभर कर आता है वह यह है कि प्रथम प्रतिवादी (एस.जी.जी. टावर्स) उक्त भूखंड के संबंध में स्वामित्व या लीज के अधिकार का हकदार नहीं है। प्रथम प्रतिवादी पट्टादार होने का दावा नहीं कर सकता क्योंकि पट्टा समझौते के अनुसार पट्टा कभी निष्पादित नहीं किया गया था।"

प्रथम प्रतिवादी को नीलामी बिक्री यथावत आधार पर की गई थी, जिसका अर्थ है कि क्रेता ने केवल वही अधिकार प्राप्त किए जो मेसर्स मेहता कंस्ट्रक्शन के पास थे (जो कोई भी नहीं थे)।

न्यायालय ने स्पष्ट किया कि चूंकि मेसर्स मेहता कंस्ट्रक्शन के पक्ष में लीज का समझौता (जो कभी निष्पादित नहीं किया गया) "यथावत आधार" पर था, इसलिए बाद में हस्तांतरितकर्ता, यानी प्रथम प्रतिवादी (एस.जी.जी. टावर्स), केवल वे अधिकार प्राप्त कर सकता था जो मेसर्स मेहता कंस्ट्रक्शन के पास थे।

"प्रथम प्रतिवादी को केवल वे अधिकार प्राप्त होंगे जो मेसर्स मेहता कंस्ट्रक्शन के पास पट्टा समझौते के तहत थे, बशर्ते कि इस स्तर पर अधिकारों का दावा किया जा सके। वास्तव में, हाईकोर्ट की खंडपीठ ने अपने फैसले में कहा था कि नीलामी से उक्त भूखंड की बिक्री नहीं होगी। इस फैसले में अपीलकर्ता के पास संबंधित पक्षों के खिलाफ आगे बढ़ने का विकल्प खुला छोड़ दिया गया है। इन निष्कर्षों को प्रथम प्रतिवादी ने स्वीकार कर लिया है।"

इन टिप्पणियों के साथ, न्यायालय ने अपील को खारिज कर दिया, यह स्पष्ट करते हुए कि प्रथम प्रतिवादी, एस.जी.जी. टावर्स का भूखंड पर कोई अधिकार नहीं था। इसने आगे कहा कि डीडीए प्रथम प्रतिवादी के खिलाफ कब्जे की वसूली और अनर्जित आय के लिए उपाय करने के लिए स्वतंत्र है। इसके अतिरिक्त, न्यायालय ने कहा कि यदि एस.जी.जी. टावर्स लेन-देन को नियमित करना चाहता है, तो वह अनर्जित आय के भुगतान के अधीन, अनुमोदन के लिए डीडीए से आवेदन कर सकता है।

कोर्ट ने माना,

"इस प्रकार, जो परिदृश्य उभरता है वह यह है कि प्रथम प्रतिवादी उक्त भूखंड के संबंध में स्वामित्व या लीज के अधिकार का हकदार नहीं है। प्रथम प्रतिवादी पट्टादार होने का दावा नहीं कर सकता क्योंकि पट्टा समझौते के अनुसार पट्टा कभी निष्पादित नहीं किया गया था। साथ ही, यदि अपीलकर्ता के मामले के अनुसार, मेसर्स मेहता कंस्ट्रक्शन ने लीज के समझौते का उल्लंघन किया था, तो आरोपित आदेशों के बावजूद, अपीलकर्ता के लिए कब्जे की वसूली और/या अनर्जित आय की वसूली के लिए उचित उपाय अपनाना हमेशा खुला रहेगा। प्रथम प्रतिवादी।”