HRERA नियमों और RERA की धारा 14 के बीच टकराव की स्थिति में, RERA की धारा ही मान्य होगीः पंजाब एंड हरियाणा हाईकोर्ट

पंजाब एंड हरियाणा हाईकोर्ट ने हाल ही में स्पष्ट किया कि हरियाणा रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (हरेरा) के नियमों और रियल एस्टेट (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2016 (रेरा) की धारा 14 के बीच किसी भी तरह के टकराव की स्थिति में, रेरा की धारा ही मान्य होगी।

जस्टिस सुरेश्वर ठाकुर और जस्टिस विकास सूरी की खंडपीठ ने कहा,

"इसलिए, हरेरा नियमों और रेरा अधिनियम की धारा 14 में संलग्न प्रावधानों के बीच असंगति या प्रतिकूलता का परीक्षण रेरा अधिनियम की धारा 14 में संलग्न अधिदेश पर आधारित है। यदि हरेरा नियमों में कोई प्रावधान रेरा अधिनियम की धारा 14 में निहित प्रावधानों के साथ असंगत है, तो रेरा अधिनियम की धारा 14 में संलग्न प्रावधान, किसी अन्य क़ानून में निहित कथित रूप से असंगत प्रावधानों पर अधिभावी प्रभाव डालेंगे।"

रेरा अधिनियम की धारा 14 प्रमोटर द्वारा स्वीकृत योजनाओं और परियोजना विनिर्देशों के अनुपालन से संबंधित है। न्यायालय ने यह भी स्पष्ट किया कि हरेरा अधिनियम और रेरा अधिनियम दोनों अलग-अलग क्षेत्रों को कवर करते हैं, क्योंकि हरेरा अधिनियम लाइसेंस जारी करने से संबंधित क्षेत्रों पर लागू होगा। रेरा भूमि के उपयोग को विनियमित करने से संबंधित क्षेत्र पर लागू होगा, ताकि खराब योजनाबद्ध और अव्यवस्थित शहरीकरण को रोका जा सके।

न्यायालय ने कहा,

"सामान्य तौर पर हरेरा नियम बिल्डरों को लाइसेंस जारी करने से संबंधित क्षेत्रों पर कब्जा करते हैं, इसके अलावा, इसके उल्लंघन के मामले में क्षेत्र पर कब्जा करते हैं, जिसके बाद इसके तहत बनाए गए प्राधिकरण में पुनर्ग्रहण की शक्ति निहित हो जाती है।"

न्यायालय ने आगे कहा कि 1975 का अधिनियम भूमि के उपयोग को विनियमित करने से संबंधित क्षेत्र पर कब्जा करता है, ताकि शहरों में या उसके आसपास खराब योजनाबद्ध और अव्यवस्थित शहरीकरण को रोका जा सके और बुनियादी ढांचा क्षेत्र और बुनियादी ढांचा परियोजनाओं के विकास के लिए, बल्कि हरियाणा राज्य के लाभ के लिए।

संक्षिप्त तथ्य

याचिकाकर्ता ने "विंडचैंट्स" नामक समूह आवास परियोजना के विज्ञापन और विपणन ब्रोशर का जवाब देते हुए बयाना राशि जमा की थी और फ्लैट खरीदे थे। संशोधित भवन योजना के साथ-साथ क्षेत्रीय योजना को भी मंजूरी दी गई थी। हालांकि, परियोजना निर्धारित समय के भीतर पूरी नहीं हुई। याचिकाकर्ता ने बिक्री क्षेत्र में वृद्धि और कब्जे की देरी के कारण बढ़े हुए मुआवजे की मांग के संबंध में एनसीडीआरसी से संपर्क किया। पहली याचिका पर याचिकाकर्ता के पक्ष में फैसला सुनाया गया, जबकि दूसरी याचिका को बाद में सुप्रीम कोर्ट ने खारिज कर दिया।

याचिकाकर्ता ने कहा कि इमारत के पास रेरा अधिनियम के तहत आवश्यक अधिभोग प्रमाण पत्र या पूर्णता प्रमाण पत्र नहीं है। इस मुद्दे को उठाए जाने के बाद प्रतिवादियों ने अवैध रूप से निर्मित ईडब्ल्यूएस इकाइयों को ध्वस्त कर दिया। यह भी तर्क दिया गया कि प्रतिवादी यह दावा करके रेरा अधिनियम को दरकिनार कर रहे हैं कि परियोजना को चरणों में विकसित किया जा रहा है।

यह कि भवन योजनाएं हरियाणा अनुसूचित सड़क और नियंत्रित अधिनियम, 1963 (संक्षेप में '1963 का अधिनियम') के तहत स्वीकृत और संशोधित की गई हैं, और, 1963 के अधिनियम की धारा 23, जिसके प्रावधान इसके बाद निकाले गए हैं, में एक गैर-बाधा खंड शामिल है और जिसका एक अधिभावी प्रभाव है

याचिका में प्रतिवादियों को परियोजना की पूरी स्थिति प्रस्तुत करने और स्वीकृत योजनाओं के सभी उल्लंघनों का पता लगाने के लिए खरीदारों के प्रतिनिधियों की उपस्थिति में एक नया साइट निरीक्षण करने के निर्देश देने की मांग की गई।

प्रस्तुतियां सुनने के बाद न्यायालय ने नोट किया कि याचिकाकर्ता कब्जा प्रमाण पत्र दिए जाने से व्यथित हैं, वे संबंधित सक्षम प्राधिकारी के समक्ष इसे उठा सकते हैं

परिणामस्वरूप, याचिका खारिज कर दी गई।