'किफ़ायती घर से दूर रखना जीने के अधिकार का उल्लंघन': पंजाब एंड हरियाणा हाईकोर्ट हाईकोर्ट ने मनमाने ढंग से प्लॉट कैंसिल करने पर HSVP पर ₹1 लाख का जुर्माना लगाया

पंजाब एंड हरियाणा हाई कोर्ट ने हरियाणा शहरी विकास प्राधिकरण (HSVP) को ई-ऑक्शन के ज़रिए किए गए प्लॉट अलॉटमेंट को मनमाने ढंग से कैंसिल करने और बिना किसी नोटिस, कारण या किसी स्पीकिंग ऑर्डर के पूरा पैसा वापस करने के लिए कड़ी फटकार लगाई। इस कार्रवाई को “गलत, मनमाना और गलत इरादे का साफ़ उदाहरण” बताते हुए कोर्ट ने अलॉटमेंट को बहाल करने का निर्देश दिया और HSVP पर हर पिटीशन में ₹1 लाख का जुर्माना लगाया।

जस्टिस अनुपिंदर सिंह ग्रेवाल और जस्टिस दीपक मनचंदा की बेंच ने कहा,

"हम इस बात को नज़रअंदाज़ नहीं कर सकते कि याचिकाकर्ता ने सरकारी कर्मचारी के तौर पर घर बनाने के लिए अपनी ज़िंदगी भर की बचत इन्वेस्ट की थी और उसे प्लॉट नंबर 41 का अलॉटमेंट सही तरीके से मिला था, जहां 02.12.2023 को उसे सिंबॉलिक पज़ेशन भी दे दिया गया। फिर भी बिना कोई कारण बताए अलॉटमेंट कैंसिल कर दिया गया और पेमेंट 20.02.2024 को वापस कर दिया गया।"

कोर्ट ने इस बात पर ज़ोर दिया कि इस तरह की मनमानी कार्रवाई ने याचिकाकर्ता को सस्ते घर से दूर कर दिया, जो भारत के संविधान के आर्टिकल 21 के तहत उसके जीने के अधिकार का उल्लंघन है, खासकर 2023 और 2025 के बीच प्रॉपर्टी की कीमतों में भारी बढ़ोतरी को देखते हुए और हमारा मानना ​​है कि अलॉटमेंट के बाद HSVP द्वारा पहाड़ी इलाके की हालत का कथित तौर पर पता लगाने के लिए याचिकाकर्ता को सज़ा नहीं दी जा सकती।

याचिकाकर्ता ने जनवरी, 2023 में HSVP ई-ऑक्शन में एच पिंजौर में एक प्लॉट के लिए सफलतापूर्वक बोली लगाई। उसकी ₹1,50,99,300 की बोली मान ली गई, लेटर ऑफ़ इंटेंट जारी किया गया और उसने पूरी रकम चुका दी। 02.12.2023 को एक अलॉटमेंट लेटर और पज़ेशन का ऑफ़र भी जारी किया गया।

हालांकि, 20.02.2024 को याचिकाकर्ता को यह देखकर झटका लगा कि बिना किसी पहले से सूचना या वजह बताए पूरी रकम उसके अकाउंट में वापस जमा कर दी गई। बाद में की गई रिप्रेजेंटेशन और एक लीगल नोटिस का कोई जवाब नहीं मिला, जिसके कारण उसने हाई कोर्ट का दरवाज़ा खटखटाया।

याचिकाकर्ता की ओर से सीनियर एडवोकेट क्षितिज शर्मा और एडवोकेट श्रुति शर्मा ने तर्क दिया कि कॉन्ट्रैक्ट हो चुका था और बिना किसी सूचना के एकतरफ़ा कैंसलेशन कॉन्ट्रैक्ट एक्ट, पॉलिसी फ्रेमवर्क और नेचुरल जस्टिस के बुनियादी सिद्धांतों का उल्लंघन है। मामले में स्टेट ऑफ़ झारखंड बनाम ब्रह्मपुत्र मेटालिक्स प्राइवेट लिमिटेड (2020) पर भरोसा किया गया।

HSVP का बचाव: पहले कैंसल करना, डेवलपमेंट से जुड़े मुद्दे, बदला हुआ लेआउट

HSVP ने कहा कि डेवलपमेंट की कमी को लेकर जताई गई चिंताओं की वजह से जुलाई, 2023 में तीन प्लॉट (जिसमें याचिकाकर्ता का प्लॉट भी शामिल था) का ऑक्शन कैंसल कर दिया गया और रिफंड का ऑर्डर दिया गया। उन्होंने दावा किया कि अलॉटमेंट लेटर बाद में जारी करना एक अनजाने में हुई गलती थी। HSVP ने यह भी कहा कि यह इलाका पहाड़ी था और रिवीजन के बाद बदले हुए प्लान के हिसाब से सिर्फ़ 1000-sq-yard के प्लॉट रखे गए।

इसने 2022 की ई-ऑक्शन पॉलिसी के क्लॉज़ 39 पर भरोसा किया, जिसमें कहा गया कि अगर केस या कंट्रोल से बाहर के हालात की वजह से पज़ेशन नहीं मिल पाता है तो पूरी रकम रिफंड की जा सकती है और दूसरे प्लॉट के लिए कोई क्लेम नहीं बनता है।

कोर्ट के नतीजे: “सनकी”, “मुनाफ़े के लिए”, “समझदारी का गलत इस्तेमाल”

कोर्ट ने HSVP की दलीलों को यह कहते हुए खारिज कर दिया कि कैंसलेशन से पहले कोई नोटिस, सुनवाई या वजह नहीं बताई गई।

कोर्ट ने कहा कि कैंसलेशन किसी बड़ी वजह या कंट्रोल से बाहर के हालात की वजह से नहीं हुआ था और HSVP लेआउट बदलने और छोटे, सस्ते प्लॉट हटाने का कोई कारण नहीं दिखा पाया।

बड़े प्लॉट के लिए साइट-लेवलिंग और लेआउट में बदलाव HSVP के पहाड़ी इलाके के एक्सप्लेनेशन के उलट है और अथॉरिटी का काम प्रॉफिट कमाने के लिए मनमाना है। साथ ही सस्ते घर देने की उसकी कानूनी ज़िम्मेदारी के खिलाफ है।

कोर्ट ने कहा कि याचिकाकर्ता, जो CRPF कमांडेंट के तौर पर काम कर रहा है, उन्होंने अपनी ज़िंदगी भर की बचत इन्वेस्ट की थी, और प्रॉपर्टी की बढ़ती कीमतों को देखते हुए कैंसलेशन ने आर्टिकल 21 का उल्लंघन किया।

बेंच ने यह भी रिकॉर्ड किया कि HSVP के ओरिजिनल रिकॉर्ड में 8-मरला, 14-मरला और 1-कनाल प्लॉट के लिए बने लेआउट को सिर्फ़ 1000-sq-yard के हाई-वैल्यू प्लॉट में बदलने के लिए कोई डॉक्यूमेंट्री वजह नहीं थी।

कोर्ट ने HSVP की बार-बार की गलतियों की आलोचना की

फैसले में तमन्ना बब्बर बनाम हरियाणा राज्य (CWP-3314-2025) में अपने पहले के फैसले का ज़िक्र किया गया, जहां HSVP ने ऐसी ही गलतियां मानी थीं और उसे साइटों का विज्ञापन करने से पहले ठीक से फिजिकल वेरिफिकेशन पक्का करने का निर्देश दिया गया। कोर्ट ने कहा कि मौजूदा मामला एडमिनिस्ट्रेटिव लापरवाही और गलत व्यवहार का एक और उदाहरण दिखाता है।

अल्टरनेटिव प्लॉट पॉलिसी लागू; HSVP ई-ऑक्शन क्लॉज़ का सहारा नहीं ले सकता

HSVP की इस दलील को खारिज करते हुए कि ई-ऑक्शन पॉलिसी के तहत कोई अल्टरनेटिव प्लॉट अलॉट नहीं किया जा सकता, कोर्ट ने कहा:

1. ई-ऑक्शन पॉलिसी और अल्टरनेटिव प्लॉट अलॉट करने की पॉलिसी अलग-अलग फील्ड में काम करती हैं।

2. 2013 की पॉलिसी में साफ तौर पर यह ज़रूरी है कि जहां ज़रूरत हो वहां अल्टरनेटिव प्लॉट काटे जाएं—भले ही री-प्लानिंग करके या बिना प्लान वाले हिस्सों का इस्तेमाल करके।

3. HSVP, दोनों पॉलिसी बनाने वाला होने के नाते किसी एक पर भरोसा करके दूसरे के मकसद को नाकाम नहीं कर सकता।

HSVP को सस्ते घर देने के लिए बनाया गया है, उससे उम्मीद है कि वह सही काम करेगा

इस कोर्ट ने देखा कि HSVP, एक पब्लिक अथॉरिटी होने के नाते “नो प्रॉफ़िट-नो लॉस” के आधार पर सस्ते घर देने के लिए बनाया गया है और उससे उम्मीद है कि वह सही, तर्कसंगत और कानूनी दायरे में काम करेगा। हालांकि, इसके विपरीत, रेस्पोंडेंट-HSVP का काम मुनाफ़े के लिए किया गया लगता है और यह मिडिल और कम इनकम वाले नागरिकों के लिए नुकसानदायक है। इस तरह यह उसके कानूनी मकसद के खिलाफ़ है।

कोर्ट ने कहा कि रेस्पोंडेंट-HSVP के काम को देखते हुए यह आसानी से कहा जा सकता है कि सस्ते घर के लिए बने प्लान को सिर्फ़ समाज के ऊंचे तबके के लिए ज़्यादा कीमत वाले प्लॉट में बदलना, कॉन्स्टिट्यूशनल और एडमिनिस्ट्रेटिव कानून के सिद्धांतों का उल्लंघन करके शोषण और भेदभाव दिखाता है।

कोर्ट ने कहा,

इस कोर्ट के सामने पेश की गई दलीलों और ओरिजिनल रिकॉर्ड से पता चलता है कि ओरिजिनल प्लॉट का विज्ञापन करने से पहले पूरी सावधानी नहीं बरती गई और बाद में कैंसल करने के लिए कोई सही कारण न होने पर यह फैसला वेडनसबरी के हिसाब से समझदारी का गलत इस्तेमाल, मनमानी और गलत काम दिखाता है, क्योंकि किसी भी पब्लिक अथॉरिटी को कानून मानने वाले नागरिकों को नुकसान पहुंचाने के लिए गलत या मनमानी करने की इजाज़त नहीं दी जा सकती।

इसलिए बेंच ने माना कि याचिकाकर्ता को अलॉट किए गए प्लॉट को कैंसल करना गलत, मनमानी है और यह रेस्पोंडेंट-HSVP की तरफ से गलत इरादे का साफ उदाहरण है।

इसलिए दोनों याचिका को मंज़ूरी दे दी गई, बशर्ते हर एक पर 1 लाख रुपये का खर्च आए, जो याचिकाकर्ता को दो महीने के अंदर देना होगा। इसके अलावा, रेस्पोंडेंट अथॉरिटी को आदेश दिया गया कि वह याचिकाकर्ताओं को उसी इलाके में प्लॉट का अलॉटमेंट फिर से कर दे, या तो रिवाइज्ड प्लान के अनुसार नई डेवलप की गई साइट पर एक नया प्लॉट बनाकर या किसी अन्य सही वैकल्पिक उपाय से, ऑर्डर की सर्टिफाइड कॉपी मिलने की तारीख से तीन महीने के अंदर।

Title: Vishal Kandwal v. State of Haryana and ors.