बढ़ती प्रॉपर्टी की कीमतों के कारण प्रॉपर्टी डील्स में समय-सीमा का पालन ज़रूरी: दिल्ली हाईकोर्ट ने 'स्पेसिफिक परफॉर्मेंस' का आदेश देने से इनकार किया

दिल्ली हाईकोर्ट ने बिक्री के एक कथित समझौते के 'स्पेसिफिक परफॉर्मेंस' (समझौते को लागू करने) का आदेश देने से इनकार करते हुए यह टिप्पणी की कि प्रॉपर्टी की बढ़ती कीमतों के कारण प्रॉपर्टी के लेन-देन में समय-सीमा का पालन करना बहुत ज़रूरी हो जाता है।

जस्टिस विवेक चौधरी और जस्टिस रेनू भटनागर की डिवीज़न बेंच ने कहा,

"दिल्ली जैसे बड़े शहरों में, जहां प्रॉपर्टी की कीमतें लगातार और काफ़ी तेज़ी से बढ़ती रहती हैं, प्रॉपर्टी से जुड़े लेन-देन की व्यावसायिक सच्चाई यह है कि समझौते की शर्तों को पूरा करने में समय की बहुत ज़्यादा अहमियत होती है।"

कोर्ट ने यह टिप्पणी तब की, जब वह शहर के वसंत विहार इलाके में एक प्रॉपर्टी बेचने के कथित मौखिक समझौते के 'स्पेसिफिक परफॉर्मेंस' की मांग करने वाली एक याचिका को खारिज किए जाने के खिलाफ दायर अपील पर सुनवाई कर रहा था।

इस याचिका को पहले CPC के 'ऑर्डर VII रूल 11' के तहत इस आधार पर खारिज किया गया कि इसमें केस का कोई ठोस आधार (Cause of Action) नहीं था। याचिकाकर्ता 'स्पेसिफिक रिलीफ एक्ट' के तहत अपनी 'तैयारी और इच्छा' (Readiness and Willingness) साबित करने में नाकाम रहा था।

कोर्ट ने के.एस. विद्यानदम बनाम वैरावन (1997) मामले का हवाला दिया, जिसमें सुप्रीम कोर्ट ने शहरी प्रॉपर्टी की कीमतों में लगातार और निरंतर हो रही बढ़ोतरी पर ज़ोर दिया था — यह बढ़ोतरी ग्रामीण इलाकों से शहरी केंद्रों की ओर बड़े पैमाने पर लोगों के पलायन और महंगाई के कारण हो रही थी।

तथ्यों के आधार पर कोर्ट ने पाया कि अपीलकर्ता बिक्री के किसी पक्के और लागू किए जा सकने वाले समझौते के अस्तित्व को साबित करने में नाकाम रहा। कोर्ट ने यह भी कहा कि रिकॉर्ड पर मौजूद सामग्री — जिसमें WhatsApp पर हुई बातचीत भी शामिल है — यह संकेत देती है कि बातचीत अभी भी चल रही थी और किसी बाध्यकारी अनुबंध (Binding Contract) का रूप नहीं ले पाई।

"ऊपर बताई गई WhatsApp चैट को ध्यान से देखने पर यह बात पूरी तरह से साफ़ हो जाती है कि 16.11.2023 तक भी दोनों पक्ष बिक्री के एक संभावित समझौते की शर्तों पर बातचीत करने और उन्हें अंतिम रूप देने की प्रक्रिया में ही लगे हुए। इसके अलावा, इन बातचीत से यह भी पता नहीं चलता कि बिक्री का कोई पहले से तय मौखिक समझौता हो चुका था, जिसे बाद में लिखित रूप दिया जा रहा हो। इसके विपरीत, चैट से यह पता चलता है कि दोनों पक्ष अभी भी बिक्री के समझौते को तैयार करने और उसका मसौदा बनाने की प्रक्रिया में ही व्यस्त थे।"

कोर्ट ने आगे यह भी टिप्पणी की कि अपीलकर्ता समझौते को पूरा करने के लिए अपनी लगातार 'तैयारी और इच्छा' को साबित करने में नाकाम रहा है; इसमें तय की गई कीमत (Agreed Consideration) का भुगतान करने के लिए अपनी वित्तीय क्षमता का सबूत न दे पाना भी शामिल है।

अदालत ने आगे कहा और अपील खारिज की,

“इसके अलावा, यह स्वीकार किया जाता है कि मौजूदा मामले में अपीलकर्ता को उसकी बयाना राशि भी वापस मिल गई। ऐसी परिस्थितियों में विशिष्ट पालन (Specific Performance) का आदेश देना, अदालत द्वारा पक्षों के लिए एक अनुबंध बनाने जैसा होगा, जो कानूनन अनुमेय नहीं है।”

Case title: Pradeep Batra v. Kuldip Singh Verma