समय पर भुगतान करने में विफलता, MahaRERA ने होमबॉयर को Transcon Developers को ब्याज के साथ 1.18 करोड़ रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया

महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के सदस्य महेश पाठक की खंडपीठ ने होमबॉयर को Transcon Developers, बिल्डर को ब्याज के साथ 1.18 करोड़ रुपये की देय राशि का भुगतान करने का निर्देश दिया, क्योंकि होमबॉयर समय पर भुगतान करने में विफल रहा है।

मामले की पृष्ठभूमि:

10 अक्टूबर, 2020 को, होमबॉयर ने मुंबई उपनगरीय जिले के अंधेरी में स्थित AURIS BLISS नाम के बिल्डर (शिकायतकर्ता) प्रोजेक्ट में फ्लैट बुक किए। 31 दिसंबर, 2020 को निष्पादित समझौते के अनुसार, फ्लैटों के लिए कुल प्रतिफल 1,53,00,000 रुपये था, और होमबॉयर ने बिल्डर को 15,18,525 रुपये का भुगतान किया था। एग्रीमेंट के अनुसार, 30 जून, 2024 तक कब्जा दिया जाना था।

हालांकि, बिल्डर ने तर्क दिया कि आगे भुगतान करने के लिए सहमत होने के बावजूद, होमबॉयर भुगतान अनुसूची के अनुसार बकाया राशि का भुगतान करने में विफल रहा। मई 2022 तक, रु. 1,18,15,845 की राशि अभी भी देय थी।

इसलिए, बिल्डर ने होमबॉयर को कई ब्याज पत्र जारी किए, भुगतान का अनुरोध किया और उन्हें अतिदेय राशि पर 9% प्रति वर्ष ब्याज अर्जित करने की सूचना दी। इन प्रयासों के बावजूद, होमबॉयर ने किसी भी पत्राचार का जवाब नहीं दिया।

2 मार्च, 2021 को बिल्डर ने 50,14,343 रुपये का भुगतान करने की मांग करते हुए एक कैंसिलेशन नोटिस जारी किया। बिल्डर ने भुगतान के लिए एक अंतिम मौका भी प्रदान किया, यह चेतावनी देते हुए कि अनुपालन करने में विफलता के परिणामस्वरूप बिक्री रद्द हो जाएगी और बिना किसी सूचना के समझौते को समाप्त कर दिया जाएगा।

हालांकि, बकाया राशि नहीं मिलने के बाद भी, बिल्डर ने प्राधिकरण के समक्ष 1,18,15,845 रुपये की वसूली, 12,85,620 रुपये का ब्याज, समझौते को रद्द करने, रद्द करने के विलेख का निष्पादन और फ्लैट को तीसरे पक्ष को बेचने की अनुमति मांगी।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम 2016 की धारा 19 (6) का उल्लेख किया, जिसमें कहा गया है:

19. आबंटितियों के अधिकार और कर्तव्य।

(6) प्रत्येक आबंटिती, जिसने धारा 13 के तहत एक अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन लेने के लिए सेल एग्रीमेंट में प्रवेश किया है, जैसा कि मामला हो सकता है, सेल एग्रीमेंट में निर्दिष्ट तरीके से और समय के भीतर आवश्यक भुगतान करने के लिए जिम्मेदार होगा और उचित समय और स्थान पर भुगतान करेगा, पंजीकरण शुल्क, नगरपालिका कर, पानी और बिजली शुल्क, रखरखाव शुल्क, जमीन का किराया, और अन्य शुल्क, यदि कोई हो, का हिस्सा।

प्राधिकरण ने देखा कि होमबॉयर, परियोजना के आवंटी होने के नाते, सेल एग्रीमेंट के नियमों और शर्तों के अनुसार भुगतान करने के लिए बाध्य हैं। ऐसा करने में विफलता बिल्डर को आरईआरए, 2016 की धारा 11 (5) के प्रावधानों के अनुसार, सेल एग्रीमेंट को समाप्त करने का अधिकार देती है।

प्राधिकरण ने देखा कि होमबॉयर का कानूनी कर्तव्य था कि वह सेल एग्रीमेंट की शर्तों के अनुसार बिल्डर को शेष भुगतान करे, जो दोनों पक्षों के लिए बाध्यकारी है। हालांकि, बिल्डर से मांग पत्र प्राप्त करने के बावजूद, घर खरीदार फ्लैट के लिए इन भुगतानों को करने में विफल रहा, इस प्रकार RERA, 2016 की धारा 19 (6) का उल्लंघन हुआ।

प्राधिकरण ने यह भी माना कि चूंकि होमबॉयर ने RERA की धारा 19 (6) का उल्लंघन किया है, इसलिए उन्हें RERA, 2016 की धारा 19 (7) के तहत निर्धारित विलंबित भुगतान अवधि के लिए ब्याज का भुगतान करना होगा।

इस प्रकार, प्राधिकरण ने होमबॉयर को बुक किए गए फ्लैट के लिए बिल्डर को आवश्यक भुगतान करने का अंतिम अवसर प्रदान किया, साथ ही विलंबित भुगतान के लिए ब्याज भी। प्राधिकरण ने यह भी माना कि यदि होमबॉयर भुगतान करने में विफल रहता है, तो बिल्डर सेल एग्रीमेंट को समाप्त कर सकता है।