तेलंगाना RERA ने जया गोल्ड के होमबॉयर्स को रिफंड का आदेश दिया और अपंजीकृत परियोजना को बेचने के लिए जयत्री इन्फ्रास्ट्रक्चर पर जुर्माना लगाया

तेलंगाना रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के अध्यक्ष डॉ. एन. सत्यनारायण, के. श्रीनिवास राव (सदस्य), और लक्ष्मी नारायण जान्नू (सदस्य) की खंडपीठ ने मैसर्स जयत्री इंफ्रास्ट्रक्चर इंडिया, बिल्डर को जया गोल्ड के चार होमबॉयर्स द्वारा उनके संबंधित फ्लैटों के लिए भुगतान की गई राशि वापस करने का निर्देश दिया।

इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने घर खरीदारों को अपंजीकृत परियोजना के विपणन, विज्ञापन और बेचने के लिए बिल्डर पर 9.78 लाख रुपये का जुर्माना लगाया।

मामले की पृष्ठभूमि:

2022 में, बिल्डर ने निजामपेट में जया गोल्ड नाम से अपने आगामी प्रोजेक्ट के लिए एक प्री-लॉन्च ऑफर प्रकाशित किया । होमबॉयर्स (शिकायतकर्ताओं) ने उसी वर्ष बिल्डर की परियोजना में फ्लैट खरीदे और बिल्डर के साथ एक समझौता ज्ञापन (एमओयू) में प्रवेश किया।

एमओयू के अनुसार, बिल्डर ने दिसंबर 2021 तक फ्लैटों का कब्जा सौंपने का वादा किया था। हालांकि, होमबॉयर्स ने उल्लेख किया कि आज तक परियोजना स्थल पर कोई काम शुरू नहीं किया गया है।

इसके अलावा, होमबॉयर्स ने बिल्डर और कंपनी के निदेशकों से संपर्क करने की कोशिश की, लेकिन उन्हें कोई प्रतिक्रिया नहीं मिली। इसलिए, दुखी महसूस करते हुए, होमबॉयर्स ने प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज की, ब्याज के साथ अपने पैसे वापस करने की मांग की।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने पाया कि बिल्डर ने जया गोल्ड परियोजना का ऑनलाइन विज्ञापन किया, समझौता ज्ञापनों में प्रवेश किया, और संपत्ति के कानूनी स्वामित्व या परियोजना के लिए पंजीकरण प्राप्त किए बिना होमबॉयर्स से विचार एकत्र किया। इसलिए बिल्डर ने रेरा, 2016 की धारा 3 का उल्लंघन किया है।

प्राधिकरण ने मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य [LL 2021 SC 641] में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का उल्लेख किया, जहां यह माना गया था कि यदि बिल्डर समझौते की शर्तों के तहत निर्धारित समय के भीतर अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में विफल रहता है, तो आरईआरए के तहत होमबॉयर्स का अधिकार, विलंब के लिए धन वापसी या दावा ब्याज की मांग करना बिना शर्त और निरपेक्ष है, चाहे अदालत/न्यायाधिकरण के अप्रत्याशित घटनाएं या स्थगन आदेश कुछ भी हों।

प्राधिकरण ने मेसर्स इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी और अन्य के मामले में सुप्रीम कोर्ट के फैसले को भी संदर्भित किया, जहां यह माना गया था कि रेरा अधिनियम की धारा 18 के तहत, यदि कोई बिल्डर निर्दिष्ट तिथि तक एक अपार्टमेंट को पूरा करने या कब्जा देने में विफल रहता है, तो बिल्डर को प्राप्त राशि वापस करनी होगी यदि होमब्यूयर परियोजना से वापस लेना चाहता है।

प्राधिकरण ने पाया कि बिल्डर ने अपने नाम पर इकाइयों को पंजीकृत करने के झूठे वादों के साथ घर खरीदारों को दो साल तक इंतजार कराया। शिकायत दर्ज होने के बाद, बिल्डर ने स्वीकार किया कि वे परियोजना का अधिग्रहण करने में विफल रहे। बिल्डर ने लगातार रेरा, 2016 के प्रावधानों का उल्लंघन किया और खराब इरादे दिखाते हुए अन्य परियोजनाओं में जनता को धोखा दिया। इसलिए, प्राधिकरण ने माना कि होमबॉयर्स ब्याज के साथ धनवापसी के हकदार हैं।

इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को प्रति वर्ष 10.65% ब्याज के साथ होमबॉयर्स द्वारा भुगतान की गई राशि वापस करने का निर्देश दिया। इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने रेरा, 2016 की धारा 3 का उल्लंघन करने के लिए बिल्डर पर 9,78,812 रुपये का जुर्माना लगाया।