डिफॉल्ट के मामले में बयाना राशि की जब्ती उचित होनी चाहिए: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

जस्टिस राम सूरत मौर्य और भारतकुमार पांड्या (सदस्य) की अध्यक्षता वाले राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने कहा कि खरीदार द्वारा चूक के मामले में, बयाना राशि की जब्ती प्रकृति में उचित होनी चाहिए। इस बात पर प्रकाश डाला गया कि निर्धारित उदाहरणों के अनुसार, इस तरह की जब्ती मूल बिक्री मूल्य के केवल 10% तक जा सकती है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने टीडीआई इंफ्रास्ट्रक्चर/बिल्डर के पास एक फ्लैट बुक किया और बुकिंग राशि जमा कर दी। बिल्डर ने एक अपार्टमेंट आवंटित किया और एक सेल एग्रीमेंट किया, जिसमें "निर्माण लिंक भुगतान योजना" के साथ 2,356,250 रुपये का मूल विचार बताया गया था। शिकायतकर्ता ने बिल्डर की मांग के अनुसार किस्तों का भुगतान किया। समझौते के अनुसार, निर्माण तीन साल के भीतर पूरा किया जाना था, लेकिन शिकायतकर्ता द्वारा किए गए महत्वपूर्ण भुगतान के बावजूद परियोजना अधूरी रही। बिल्डर ने बाद में पूरी शेष राशि की मांग की, अन्यथा अनंतिम आवंटन रद्द करने की धमकी दी। शिकायतकर्ता ने इस मांग का विरोध किया और जल्द ही कब्जा देने का आश्वासन दिया गया। कई पत्रों और कानूनी नोटिसों के बावजूद, बिल्डर ने कब्जा पत्र जारी नहीं किया या एक सही खाता विवरण प्रदान नहीं किया। इसके बाद जिला उपभोक्ता फोरम में शिकायत दर्ज कराई गई। जिला फोरम ने आर्थिक अधिकार क्षेत्र की कमी का हवाला देते हुए शिकायत वापस कर दी। शिकायतकर्ता ने दिल्ली के राज्य आयोग में अपील की, जिसने अपील की अनुमति दी। नतीजतन, बिल्डर ने राष्ट्रीय आयोग के समक्ष एक पुनरीक्षण याचिका दायर की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि उन्होंने निर्माण मील के पत्थर के लिए किस्त भुगतान का अनुरोध किया, लेकिन शिकायतकर्ता भुगतान करने में विफल रहा। याद दिलाने के बावजूद, शिकायतकर्ता ने आवश्यक भुगतान नहीं किया, जिससे आवंटन रद्द हो गया। बिल्डर ने तर्क दिया कि उनके पास फ्लैट को किसी अन्य पार्टी को बेचने का अधिकार है और शिकायतकर्ता को डिफॉल्टर होने के नाते राहत मांगने का कोई अधिकार नहीं है। उन्होंने यह भी दावा किया कि फ्लैट का मूल्य 20 लाख रुपये से अधिक होने के कारण फोरम के अधिकार क्षेत्र का अभाव है और शिकायतकर्ता ने कामर्शियल उद्देश्यों के लिए फ्लैट बुक किया और वह उपभोक्ता नहीं है।

राष्ट्रीय आयोग की टिप्पणियां:

राष्ट्रीय आयोग ने देखा कि अपार्टमेंट सेल एग्रीमेंट के अनुसार, भुगतान योजना एक "निर्माण लिंक भुगतान योजना" थी, जिसकी कुल 3,106,875 रुपये थी। समझौते के लिए समय पर किस्तों की आवश्यकता थी, और शिकायतकर्ता ने 1,734,768 रुपये का भुगतान किया। बिल्डर ने निर्माण मील के पत्थर से जुड़े भुगतान की मांग जारी की, जिसे शिकायतकर्ता ने पूरा नहीं किया, जिससे अनंतिम आवंटन रद्द हो गया। हालांकि शिकायतकर्ता ने रद्द होने के बाद आंशिक भुगतान के लिए एक चेक भेजा, लेकिन बिल्डर ने इसे भुनाया नहीं। शिकायतकर्ता ने तर्क दिया कि निर्माण में देरी ने रद्दीकरण को अमान्य कर दिया लेकिन कोई सबूत नहीं दिया। बिल्डर ने निर्माण पूरा किया और एक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया। इस प्रकार, रद्दीकरण को वैध माना गया। हालांकि, आयोग ने इस बात पर प्रकाश डाला कि बिल्डर ने बयाना राशि को जब्त करने के बाद शेष राशि वापस नहीं की, जिससे रद्दीकरण अधूरा हो गया। शिकायतकर्ता चूककर्ता होने के कारण उसकी बयाना राशि जब्त कर ली गई। फतेह चंद बनाम बालकिशन दास, मौला बक्स बनाम भारत संघ और कैलाश नाथ एसोसिएट बनाम दिल्ली विकास प्राधिकरण जैसे मामलों में सुप्रीम कोर्ट ने माना कि जब्ती उचित होनी चाहिए और यदि यह दंड के रूप में कार्य करता है तो वास्तविक नुकसान साबित होना चाहिए। आयोग ने जोर देकर कहा कि नुकसान कम से कम था क्योंकि फ्लैट बिल्डर के पास रहा। मिसालों का हवाला देते हुए, आयोग ने माना कि मूल बिक्री मूल्य का 10% बयाना राशि के रूप में जब्त करने के लिए उचित था।

राष्ट्रीय आयोग ने राज्य आयोग के आदेश को दरकिनार कर अपील की अनुमति दे दी। आयोग ने बिल्डर को निर्देश दिया कि वह शिकायतकर्ता को 10 प्रतिशत जब्त करने के बाद 9 प्रतिशत ब्याज दर के साथ पूरा मूल बिक्री मूल्य वापस करे।