हरियाणा RERA ने Agrante Developers को होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई राशि वापस करने का आदेश दिया

हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण ने Agrante Developers को निर्देश दिया कि वे अपने बीथोवेन 8 प्रोजेक्ट में फ्लैट खरीदने वाले होमबॉयर को ब्याज के साथ 9.47 लाख रुपये वापस करें।

पूरा मामला:

होमबॉयर(शिकायतकर्ता) ने गुरुग्राम के सेक्टर 107 में स्थित बीथोवेन के 8 नामक बिल्डर (प्रतिवादी) प्रोजेक्ट में 9,47,000 रुपये का अग्रिम भुगतान करके एक फ्लैट खरीदा। उन्होंने टाटा कैपिटल हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड के साथ ऋण टाई-अप के बिल्डर के आश्वासन और कब्जा सौंपे जाने तक ईएमआई का भुगतान करने की प्रतिबद्धता के आधार पर खरीद के साथ आगे बढ़ने का फैसला किया।

24 अप्रैल, 2015 को, बिल्डर ने एक सबवेंशन योजना के तहत होमबॉयर के पक्ष में एक आवंटन पत्र जारी किया, जिसमें उसे 10% अग्रिम भुगतान करने की आवश्यकता थी, जबकि शेष राशि का भुगतान कब्जे में किया जाना था। 25 नवंबर, 2016 को एक बिल्डर खरीदार समझौते पर हस्ताक्षर किए गए थे, जिसमें 42 महीनों के भीतर कब्जे का वादा किया गया था।

होमबॉयर ने टाटा कैपिटल हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड से होम लोन लिया और लोन की राशि सीधे बिल्डर के अकाउंट में जमा कर दी गई. दिसंबर 2019 से, टाटा कैपिटल हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड ने ईएमआई काटना शुरू कर दिया लेकिन बिल्डर उन्हें भुगतान करने की अपनी प्रतिबद्धता को पूरा करने में विफल रहा।

नतीजतन, टाटा कैपिटल हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड ने होमबॉयर को गंभीर परिणामों की चेतावनी दी, जिसमें उसके अकाउंट को नॉन-परफॉर्मिंग एसेट (NPA) घोषित करना शामिल है और SARFAESI अधिनियम, 2002 के तहत 9 नवंबर, 2021 को प्रॉपर्टी का कब्जा ले लिया.

कब्जा देने और अपनी प्रतिबद्धताओं को पूरा करने में बिल्डर की विफलता से व्यथित, होमबॉयर ने परियोजना से हटने का फैसला किया और प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज की, ब्याज के साथ धनवापसी की मांग की।

प्राधिकरण का अवलोकन और निर्देश:

प्राधिकरण ने बिल्डर खरीदार समझौते के खंड 18 (a) को संदर्भित किया, जिसमें यह निर्धारित किया गया था कि बिल्डर को आवंटन की तारीख से 42 महीनों के भीतर अपार्टमेंट का निर्माण पूरा करना है। इसलिए, प्राधिकरण ने निष्कर्ष निकाला कि फ्लैट के कब्जे की नियत तारीख 14 अक्टूबर 2018 थी।

प्राधिकरण ने माना कि होमबॉयर्स से विशेष रूप से महत्वपूर्ण भुगतान करने के बाद कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार करने की उम्मीद नहीं की जा सकती है। प्राधिकरण ने Ireo Grace Realtech Pvt. Ltd. v. Abhishek Khanna & Ors के मामले में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का उल्लेख किया। जहां यह माना गया था कि व्यवसाय प्रमाण पत्र की अनुपलब्धता सेवा में कमी का गठन करती है और होमबॉयर्स को कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार नहीं किया जा सकता है।

इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को 90 दिनों के भीतर 11.10% ब्याज के साथ होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई राशि वापस करने का निर्देश दिया। तथापि, प्राधिकरण ने विनिदष्ट किया कि टाटा कैपिटल हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड द्वारा भुगतान की गई राशि पहले वापस की जानी चाहिए और उसके बाद शेष राशि ब्याज सहित घर खरीददार को वापस कर दी जानी चाहिए।