बिल्डर महत्वपूर्ण देरी के बाद खरीदार को कब्जा स्वीकार करने के लिए मजबूर नहीं कर सकता: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

एवीएम जे राजेंद्र की अध्यक्षता वाले राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने कहा कि बिल्डर खरीदारों को एक महत्वपूर्ण देरी के बाद कब्जा स्वीकार करने के लिए मजबूर नहीं कर सकते हैं। यह माना गया कि खरीदार को विलंबित कब्जे को स्वीकार करने या इसके लिए मुआवजे की मांग करने का अधिकार है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने सुषमा बिल्डटेक/बिल्डर के साथ एक फ्लैट बुक किया, और शिकायतकर्ताओं और बिल्डर के बीच एक फ्लैट खरीदार समझौता किया गया। क्रेता के समझौते के अनुसार, कब्जे को 30 महीने (24 महीने और 6 महीने की छूट अवधि) के भीतर पेश किया जाना था। बिक्री मूल्य का 97% प्राप्त करने के बावजूद, बिल्डर निर्धारित अवधि के भीतर फ्लैट का कब्जा देने में विफल रहा। इस देरी से व्यथित होकर शिकायतकर्ता ने पंजाब राज्य आयोग के समक्ष उपभोक्ता शिकायत दर्ज कर निवारण की मांग की। राज्य आयोग ने शिकायत की अनुमति दी और बिल्डर को फ्लैट के सुपर एरिया के प्रति माह 5 रुपये प्रति वर्ग फीट पर कब्जा देने में देरी के लिए मुआवजे का भुगतान करने का निर्देश दिया, जब तक कि कब्जा सौंप नहीं दिया जाता है। इसके अतिरिक्त, बिल्डर को निर्धारित तिथि से डिलीवरी तक 54,30,226 रुपये की जमा राशि पर 6% प्रति वर्ष की दर से साधारण ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया गया था। बिल्डर को मुकदमेबाजी लागत और अन्य खर्चों के रूप में 65,000 रुपये का भुगतान भी करना था। राज्य आयोग के आदेश से व्यथित होकर शिकायतकर्ता ने राष्ट्रीय आयोग में अपील दायर की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायत को आर्थिक अधिकार क्षेत्र के मुद्दों के कारण खारिज कर दिया जाना चाहिए, यह तर्क देते हुए कि शिकायतकर्ता अधिनियम के तहत 'उपभोक्ता' नहीं थे क्योंकि उन्होंने फ्लैट को सट्टा उद्देश्यों के लिए खरीदा था और पहले से ही एक घर का स्वामित्व था। उन्होंने सेवा में किसी भी कमी से इनकार किया, यह कहते हुए कि वे सक्रिय रूप से परियोजना का विकास कर रहे थे और समझौते की शर्तों के अनुसार कब्जा देने के लिए प्रतिबद्ध थे। बिल्डर ने दावा किया कि प्राप्त धन का उपयोग परियोजना निर्माण और विकास के लिए किया गया था, जिसमें देरी के कारणों के रूप में श्रम मुद्दों, रेत की कमी और विमुद्रीकरण जैसी अप्रत्याशित परिस्थितियों का हवाला दिया गया था। योग्यता के आधार पर, बिल्डर ने दावा किया कि परियोजना में सभी आवश्यक अनुमोदन और लाइसेंस थे, जो शिकायतकर्ताओं ने अपार्टमेंट क्रेता समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले देखे थे।

राष्ट्रीय आयोग की टिप्पणियां:

आयोग ने पाया कि शिकायतकर्ताओं ने फ्लैट के लिए 64,27,245 रुपये का भुगतान किया, जिसमें भुगतान की पुष्टि करने वाली रसीदें थीं। समझौते में यह निर्धारित किया गया था कि एक निर्दिष्ट समय सीमा और एक अनुग्रह अवधि के भीतर कब्जा दिया जाना था। इन शर्तों और शिकायतकर्ता के भुगतान के बावजूद, बिल्डर सहमत समय सीमा के भीतर फ्लैट सौंपने में विफल रहा। शिकायतकर्ताओं, जिन्होंने एचडीएफसी लिमिटेड से होम लोन भी लिया था और ईएमआई का भुगतान कर रहे थे, ने फ्लैट का कब्जा पाने के लिए पर्याप्त राशि का निवेश किया। आयोग ने रेखांकित किया कि होमबॉयर्स कब्जे या परियोजना के पूरा होने में देरी के लिए मुआवजे के हकदार हैं। एम्मार एमजीएफ लैंड लिमिटेड और अन्य बनाम अमित पुरी के मामले का हवाला देते हुए, आयोग ने कहा कि खरीदारों को या तो विलंबित कब्जे को स्वीकार करने या मुआवजे के साथ धनवापसी की मांग करने का अधिकार है। पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविंदन राघवन के सुप्रीम कोर्ट के मामले में, यह स्थापित किया गया था कि बिल्डर्स खरीदारों को महत्वपूर्ण देरी के बाद कब्जा स्वीकार करने के लिए मजबूर नहीं कर सकते हैं, और खरीदार ब्याज के साथ रिफंड के हकदार हैं। आयोग ने इस बात पर जोर दिया कि बिल्डरों के पक्ष में एकतरफा धाराओं वाले अनुबंधों को उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत अनुचित व्यापार व्यवहार माना जाता है। शिवराम सरमा जोन्नालगड्डा और एएनआर बनाम मैसर्स मारुति कॉर्पोरेशन लिमिटेड और अन्य में अपने फैसले का संदर्भ देते हुए।आयोग ने कहा कि शिकायतकर्ताओं को कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार नहीं करना चाहिए, और जमा को बनाए रखते समय फोर्स मेजर क्लॉज को लागू करना सेवा में कमी और अनुचित व्यापार व्यवहार है। मुख्य मुद्दा कमी के लिए उचित मुआवजे का निर्धारण कर रहा था। आयोग ने सुप्रीम कोर्ट के फैसले डीएलएफ होम्स पंचकूला प्राइवेट लिमिटेड बनाम डीएस ढांडा का हवाला दिया, जिसने क्रमशः मुआवजे की दरों के लिए दिशानिर्देश निर्धारित किए और एक ही कमी के लिए कई मुआवजों को खारिज कर दिया।

राष्ट्रीय आयोग ने राज्य आयोग के आदेश को संशोधित किया और बिल्डर को फ्लैट सौंपे जाने की तारीख से कब्जे की तारीख तक 64,27,245 रुपये की जमा राशि पर 6% की साधारण ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया। इसके अतिरिक्त, बिल्डर को शिकायतकर्ताओं को मुकदमेबाजी खर्च के रूप में 1,00,000 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया।