तेलंगाना RERA ने परियोजना के गैर-पंजीकरण के लिए बिल्डर को दंडित किया, निर्माण पूरा करने का आदेश दिया

तेलंगाना रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के अध्यक्ष जस्टिस डॉ एन सत्यनारायण, के श्रीनिवास राव (सदस्य), और लक्ष्मी नारायण जनु (सदस्य) की खंडपीठ ने रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम 2016 की धारा 3 के तहत परियोजना के गैर-पंजीकरण के लिए बिल्डर को दंडित किया है। इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने बिल्डर और अन्य उत्तरदाताओं को 90 दिनों के भीतर निर्माण पूरा करने और होमबॉयर को फ्लैट देने का निर्देश दिया है।

पूरा मामला:

होमबॉयर ने सत्य सूर्या रेजीडेंसी में फ्लैट नंबर 401 खरीदने के लिए एक एग्रीमेंट किया, जिसमें एग्रीमेंट 01.01.2019 के पूरा होने की तारीख बताता है। हालांकि, प्रतिवादी नंबर 2 और उनके निर्माण भागीदार के बीच निर्माण विवादों ने प्रगति को रोक दिया। नतीजतन, होमबॉयर को शुरुआती 60,00,000 रुपये से 70,00,000 रुपये की उच्च कीमत के साथ एक नए समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए मजबूर होना पड़ा।

शिकायतकर्ता द्वारा 28,00,000 रुपये के कुल भुगतान के बावजूद, निर्माण अधूरा रहा, जिससे विकास समझौते का उल्लंघन हुआ, जिसे सितंबर 2020 तक पूरा करना अनिवार्य था। इसके अलावा, प्रतिवादी नंबर 2 ने पंजीकरण और जीएसटी के लिए अतिरिक्त भुगतान की मांग की, जो शिकायतकर्ता ने अनिच्छा से प्रदान की।

अतिरिक्त, प्रतिवादी की कार्रवाइयां RERA नियमों के अनुपालन के संबंध में चिंता पैदा करती हैं. प्रतिवादी ने प्राधिकरण के बिना जीएचएमसी को गिरवी रखे गए फ्लैट बेच दिए और कथित तौर पर उचित अनुमति के बिना छत पर एक पेंटहाउस बनाने की योजना बनाई, खरीदारों से इस उद्देश्य के लिए 23 वर्ग गज की दूरी पर रोक लगा दी।

इन शिकायतों के आलोक में, होमब्यूयर ने तेलंगाना रेरा के समक्ष किराए के रूप में मुआवजे की मांग करते हुए एक शिकायत दर्ज की, जिसकी गणना 30,000 रुपये प्रति माह और रखरखाव के रूप में 2000 रुपये है, जो कब्जे में लंबे समय तक देरी के कारण 01.01.2019 से 31.07.2023 की अवधि के लिए कुल 17,60,000 रुपये है। इसके अतिरिक्त, होमब्यूयर 10,00,000 रुपये की मूल्य वृद्धि की वापसी की मांग की।

प्राधिकरण का निर्देश:

पार्टियों द्वारा प्रस्तुत तस्वीरों की समीक्षा करने के बाद, प्राधिकरण ने पाया कि परियोजना का निर्माण कई पहलुओं में लंबित है और इसे पूरा करने के लिए काफी समय की आवश्यकता है। प्राधिकरण ने माना कि प्रतिवादी ने रेरा, 2016 की धारा 11(4) (4)(a), (b), (d), और (e) का उल्लंघन किया है, शिकायतकर्ता को फ्लैट देने के लिए सहमत समयरेखा का पालन करने में विफल रहकर, जैसा कि बिक्री समझौते दिनांक 26.06.2020 में निर्दिष्ट है, और बाद में निर्माण पूरा करने और अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने में असमर्थ होने के कारण।

प्राधिकरण ने रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम 2016 की धारा 11 (4) के प्रासंगिक भाग को संदर्भित किया, जो इस प्रकार है:

11. प्रवर्तक के कार्य और कर्तव्य

(4) प्रमोटर करेगा-

(क) इस अधिनियम के उपबंधों या इसके अधीन बनाए गए नियमों और विनियमों के अधीन सभी दायित्वों, उत्तरदायित्वों और कृत्यों के लिए या बिक्री के लिए करार के अनुसार आबंटितियों को या आबंटितियों के संघ को, जैसा भी मामला हो, सभी अपार्टमेंटों, भूखंडों या भवनों के हस्तांतरण तक, जैसा भी मामला हो, उत्तरदायी होगा, आबंटितियों को, या आवंटियों के संघ या सक्षम प्राधिकारी के सामान्य क्षेत्रों, जैसा भी मामला हो:

बशर्ते कि धारा 14 की उपधारा (3) में निर्दिष्ट अवधि के लिए संरचनात्मक दोष या किसी अन्य दोष के संबंध में प्रमोटर की जिम्मेदारी, सभी अपार्टमेंट, भूखंडों या भवनों के हस्तांतरण विलेख के बाद भी जारी रहेगी, जैसा भी मामला हो, आवंटियों को निष्पादित किया जाता है।

(ख) तत्समय प्रवृत्त स्थानीय कानूनों या अन्य विधियों के अनुसार संगत सक्षम प्राधिकारी से पूर्णता प्रमाणपत्र या अधिभोग प्रमाणपत्र या दोनों, जैसा लागू हो, प्राप्त करने के लिए उत्तरदायी होगा और इसे आबंटियों को व्यक्तिगत रूप से या आबंटितियों के संघ को उपलब्ध कराएगा, जैसा भी मामला हो;

(घ) आबंटितियों के संघ द्वारा परियोजना के रखरखाव का अधिग्रहण होने तक, उचित शुल्क पर आवश्यक सेवाएं प्रदान करने और बनाए रखने के लिए जिम्मेदार होगा;

(ङ) लागू विधियों के अधीन आबंटितियों की यथास्थिति, किसी संगम या सोसाइटी या सहकारी समिति या उसके परिसंघ के गठन को समर्थ बनाना: परन्तु स्थानीय विधियों के अभाव में, आबंटितियों का संघ, चाहे वह किसी भी नाम से ज्ञात हो, बहुसंख्यक द्वारा अपना भूखंड या अपार्टमेंट या भवन बुक करा लेने के तीन मास की अवधि के भीतर गठित किया जाएगा, जैसा भी मामला हो, परियोजना में।

इसलिए, प्राधिकरण ने धारा 11 (4) (4)(a), (b), (d), और (e) के उल्लंघन के लिए 4,66,976 रुपये का जुर्माना लगाया। इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने प्रतिवादी को RERA के तहत परियोजना के पंजीकरण न करने के लिए पहले लगाए गए 9,92,682 रुपये के जुर्माने को माफ करने का निर्देश दिया। अंत में, प्राधिकरण ने माना कि उत्तरदाताओं को संयुक्त रूप से और अलग-अलग 90 दिनों के भीतर निर्माण पूरा करने और बिक्री के समझौते में निर्धारित होमबॉयर को फ्लैट देने के लिए बाध्य किया गया है।