TNREAT: यदि बिक्री समझौता कॉर्पस फंड पर ब्याज निर्धारित करता है, तो प्रमोटर को इसका भुगतान करना होगा, चाहे उन्होंने कोई ब्याज अर्जित किया हो या नहीं।

तमिलनाडु रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (न्यायाधिकरण) के अध्यक्ष जस्टिस एम. दुरईस्वामी और आर. पद्मनाभन (न्यायिक सदस्य) की खंडपीठ ने माना कि यदि बिक्री समझौते में कहा गया है कि प्रमोटर कॉर्पस फंड पर ब्याज अर्जित करेगा, तो प्रमोटर कॉर्पस फंड पर ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है, भले ही उन्होंने वास्तव में इससे कोई ब्याज अर्जित किया हो।

अचल संपत्ति में, कॉर्पस फंड सुविधाओं और सुविधाओं के रखरखाव के लिए डेवलपर द्वारा एकत्र की गई प्रारंभिक पूंजी है। यह फंड आमतौर पर घर खरीदारों से पूर्व-रखरखाव शुल्क के रूप में एकत्र किया जाता है, जो संपत्ति की कुल बिक्री राशि में शामिल नहीं होते हैं। कॉर्पस फंड बैंक में रखे जाते हैं, और इन फंडों से उत्पन्न ब्याज का उपयोग डेवलपर द्वारा रखरखाव उद्देश्यों के लिए किया जाता है।

पूरा मामला:

अपीलकर्ता (प्रमोटर) ने 2006 में एलायंस ऑर्किड स्प्रिंग्स रियल एस्टेट परियोजना शुरू की, हालांकि यह 2017 में समाप्त हो गई थी। पूरा होने के बावजूद, कई लंबित निर्माण कार्य बने रहे, जिससे होमबॉयर्स को असुविधा हुई।

पाम फ्लैट ओनर्स वेलफेयर एसोसिएशन (आवंटियों) ने टीएनआरईआरए में एक शिकायत दर्ज की, जिसमें एलायंस ऑर्किड स्प्रिंग्स के पंजीकरण, कॉर्पस फंड को सौंपने, कमियों को सुधारने और अपार्टमेंट और कार पार्किंग सीमा से अधिक के लिए दंड की प्रार्थना की गई।

टीएनआरईआरए ने अपने आदेश दिनांक 22.08.22 में प्रमोटर को कॉर्पस फंड सौंपने, रखरखाव जिम्मेदारियों को स्थानांतरित करने, लंबित सुविधाओं को पूरा करने और दस्तावेज सौंपने की सुविधा प्रदान करने का निर्देश दिया।

अपीलकर्ता ने दिनांक 22.08.22 के टीएनआरईआरए आदेश के खिलाफ ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर की, जिसमें कहा गया कि टीएनआरईआरए ने गलती से अपीलकर्ता को प्रतिवादी एसोसिएशन को अर्जित वास्तविक ब्याज के साथ पाम ब्लॉक से संबंधित आनुपातिक कॉर्पस फंड सौंपने का निर्देश दिया था, क्योंकि अपीलकर्ता ने कोई ब्याज अर्जित नहीं किया था। इसके विपरीत, प्रतिवादी ने तर्क दिया कि अपील सुनवाई योग्य नहीं है, क्योंकि अपीलकर्ता ने आदेश जारी होने के 14 महीने बीत जाने के बाद भी पूर्व-जमा नहीं किया है।

ट्रिब्यूनल का फैसला:

ट्रिब्यूनल ने अपीलकर्ता की अपील को खारिज कर दिया, अपीलकर्ता की आरईआरए 2016 की धारा 43 (5) में उल्लिखित पूर्व-जमा आवश्यकता का पालन करने में विफलता के कारण इसे बनाए रखने योग्य नहीं ठहराया।

ट्रिब्यूनल ने धारा 43 (5) रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 का संदर्भ दिया, जिसे निम्नानुसार पढ़ा जाता है:

धारा 43 – भू-संपदा अपीलीय अधिकरण की स्थापना।

(5) इस अधिनियम के अधीन प्राधिकरण या किसी न्यायनिर्णयन अधिकारी द्वारा किए गए किसी निदेश या विनिश्चय या आदेश से व्यथित कोई व्यक्ति, अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील कर सकेगा, जिसकी इस विषय पर अधिकारिता होगी:

बशर्ते कि जहां एक प्रमोटर अपीलीय न्यायाधिकरण के साथ अपील दायर करता है, उस पर विचार नहीं किया जाएगा, जब तक कि प्रमोटर पहले अपीलीय न्यायाधिकरण के पास कम से कम तीस प्रतिशत जमा न करे। उक्त अपील की सुनवाई से पहले दंड का, या ऐसे उच्चतर प्रतिशत का जो अपीलीय अधिकरण द्वारा निर्धारित किया जाए, या आबंटी को अदा की जाने वाली कुल राशि, जिसमें उस पर लगाया गया ब्याज और प्रतिकर शामिल है, यदि कोई हो, या दोनों, जैसा भी मामला हो, उक्त अपील की सुनवाई से पहले।

इसके अलावा, ट्रिब्यूनल ने अपीलकर्ता के दावे को खारिज कर दिया कि प्रमोटर ने कोई ब्याज अर्जित नहीं किया था और अपीलकर्ता को कॉर्पस फंड पर 5.5% प्रति वर्ष की दर से ब्याज जमा करने का आदेश दिया था।

ट्रिब्यूनल ने निर्माण समझौते के अनुलग्नक एए पर भरोसा किया जिसे निम्नानुसार पढ़ा जाता है:

"कॉर्पस फंड के रूप में रखरखाव जमा सुपर बिल्ट अप क्षेत्र के 50/- प्रति वर्ग फुट का भुगतान क्रेता द्वारा कब्जे के समय किया जाएगा। ऐसी कायिक निधि पर प्राप्त ब्याज का उपयोग रखरखाव के लिए किया जाएगा। कॉर्पस फंड के अलावा, प्रत्येक बारह महीनों के लिए अग्रिम रूप से भुगतान किए जाने वाले सुपर बिल्ट अप एरिया (नवीकरणीय) के प्रति वर्ग फुट के मासिक रखरखाव शुल्क रु.2.50/- के साथ-साथ रखरखाव के लिए ऐसे खर्चों पर लागू करों का भुगतान दूसरे पक्ष द्वारा डेवलपर के नामिती/डेवलपर्स को किया जाएगा।

ट्रिब्यूनल ने कहा कि अनुलग्नक एए में दिए गए बयान से अपीलकर्ता ने आवंटियों से एकत्र किए गए कॉर्पस फंड पर ब्याज अर्जित करने के अपने इरादे को स्वीकार किया था। इस प्रकार, अपीलकर्ता का यह तर्क कि उन्होंने कॉर्पस फंड से कोई ब्याज अर्जित नहीं किया है, को अमान्य और अस्वीकार कर दिया गया है।

अंत में, ट्रिब्यूनल ने RERA 2016 की धारा 43 (5) के तहत पूर्व-जमा आवश्यकता का पालन करने में विफलता के लिए अपीलकर्ता की अपील को खारिज कर दिया। ट्रिब्यूनल अपीलकर्ता के दावे को खारिज करते हुए कॉर्पस फंड पर 5.5% ब्याज जमा करने का आदेश दिया।