हरियाणा RERA ने बिल्डर को कारपेट एरिया के बजाय राशि आधारित सुपर बिल्ट-अप एरिया चार्ज करने के लिए उत्तरदायी ठहराया, रिफंड का आदेश दिया

हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के सदस्य जस्टिस अशोक सांगवान ने बिल्डर को शिकायतकर्ता को ब्याज के साथ राशि वापस करने का आदेश दिया और उसे अपने कार्पेट क्षेत्र के बजाय सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र के आधार पर इकाई की कुल कीमत की गलत गणना के लिए उत्तरदायी ठहराया।

रियल एस्टेट में, कारपेट एरिया का मतलब है किसी प्रॉपर्टी की दीवारों के भीतर प्रयोग करने योग्य फ्लोर स्पेस, जबकि सुपर बिल्ट-अप एरिया में कार्पेट एरिया के साथ-साथ कॉरिडोर, लॉबी और सुविधाएं जैसे सामान्य स्थान शामिल हैं।

पूरा मामला:

बिल्डर गुरुग्राम में "साइनम -93" नामक एक रियल एस्टेट परियोजना का प्रमोटर है, जिसमें आवासीय घर और दुकानें दोनों शामिल हैं। शिकायतकर्ता ने बिल्डर की परियोजना के भीतर एक वाणिज्यिक दुकान के लिए विशिष्ट शर्तों के तहत आवेदन किया, जिसमें 9400 रुपये प्रति वर्ग फुट की मूल बिक्री मूल्य और 604 रुपये प्रति वर्ग फुट का अतिरिक्त ईडीसी/आईडीसी शुल्क शामिल है।

दुकान के आवंटन पर, मूल्य निर्धारण के संबंध में विसंगतियां सामने आईं, बिल्डर ने 12,52,100.64 रुपये चार्ज किए, जो सहमत राशि से काफी अधिक है, जिसके परिणामस्वरूप शिकायतकर्ता को पर्याप्त वित्तीय नुकसान हुआ। 2,00,000 रुपये की बुकिंग राशि और कुल 10,00,283 रुपये का भुगतान करने के बावजूद, यूनिट के कब्जे में सहमत तिथि से आगे देरी हुई।

इसके अलावा अंतिम लेखा विवरण, औचित्य के बिना अतिरिक्त शुल्क लगाने और समय पर भुगतान के बावजूद विलंब शुल्क लगाने से संबंधित मुद्दे उठे।

साइट विज़िट के दौरान, सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र और वास्तविक कालीन क्षेत्र में विसंगतियों की खोज की गई, जिसमें वास्तविक कालीन क्षेत्र निर्दिष्ट से कम था। इसके अतिरिक्त, ग्राहक खाता बही में कालीन क्षेत्र के बारे में अशुद्धियाँ थीं, जो समझौते में बताए गए 5% भत्ते से अधिक थी। सुधार के लिए शिकायतकर्ता के अनुरोधों के बावजूद, बिल्डर ने त्रुटियों को सुधारने के बजाय रद्द करने का नोटिस जारी किया।

शिकायतकर्ता ने पूरी राशि का भुगतान कर दिया, बिल्डर द्वारा समझौते के उल्लंघन और कथित धोखाधड़ी का हवाला देते हुए ब्याज के साथ 10,00,283 रुपये वापस करने की मांग की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता ने "सिग्नम -93" परियोजना में एक खुदरा दुकान के लिए आवेदन किया था और उसे दुकान नं. PE-12 59.245 वर्ग फुट के कालीन क्षेत्र के साथ। एक बिल्डर-खरीदार समझौता निष्पादित किया गया था, जिसमें 75,596.64/- रुपये के अतिरिक्त शुल्क के साथ 11,76,504/- रुपये का मूल बिक्री मूल्य शामिल था। सितंबर 2020 तक कब्जे की पेशकश की जानी थी, जो कि अप्रत्याशित घटनाओं के अधीन थी, जिसमें देरी के लिए एक विस्तार खंड था।

बिल्डर ने तर्क दिया कि विभिन्न कार्यक्रमों, जैसे कि निर्माण प्रतिबंध और कोविद -19 महामारी, सरकार द्वारा लगाए गए लॉकडाउन और प्रतिबंधों के साथ मिलकर, परियोजना की प्रगति में बाधा उत्पन्न हुई। इन चुनौतियों के बावजूद, शिकायतकर्ता को 15.06.2021 को कब्जे की पेशकश की गई।

इसके अलावा, बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता इकाई की लागत के बारे में पूरी तरह से अवगत था, क्षेत्र और दर का विवरण देने वाले चालान प्राप्त किए थे, और बिना किसी आपत्ति के भुगतान करने के लिए आगे बढ़े।

RERA का निर्णय:

RERA ने माना कि बिल्डर ने अपने कालीन क्षेत्र के बजाय अपने सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र के आधार पर इकाई की कुल कीमत की गलत गणना की। वास्तविक कुल कीमत 5,86,525 रुपये होने के बावजूद, बिल्डर-खरीदार समझौते में इसे 12,52,100/- रुपये बताया गया था।

RERA ने आगे कहा कि बिल्डर द्वारा 15.06.21 को किए गए कब्जे की पेशकश वैध नहीं थी क्योंकि बिल्डर ने कारपेट एरिया को 59.245 वर्ग फुट से बढ़ाकर 69.92 वर्ग फुट कर दिया था और सुपर एरिया को 125.160 वर्ग फुट से बढ़ाकर 137.05 वर्ग फुट कर दिया था। इकाई के कारपेट एरिया में 15% से अधिक की वृद्धि हुई थी, जबकि बिल्डर-खरीदार समझौते के खंड 3.7 के अनुसार, कारपेट एरिया में वृद्धि केवल 5% की सीमा तक स्वीकार्य थी।

इसके अलावा, हरेरा ने माना कि बिल्डर द्वारा दिनांक 28.02.2022 के रद्दीकरण पत्र के माध्यम से शिकायतकर्ता के आवंटन को रद्द करना अमान्य है, भले ही शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को भुगतान में कोई चूक नहीं की हो।

हरेरा ने बिल्डर को शिकायतकर्ता से प्राप्त राशि यानी 10,25,372 रुपये को हरियाणा रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) नियम, 2017 के नियम 15 के तहत निर्धारित 10.85% प्रति वर्ष की दर से ब्याज के साथ वापस करने का निर्देश दिया।

अंत में, हरेरा ने शिकायतकर्ता को ब्याज के साथ रिफंड दिया और बिल्डर को अपने कालीन क्षेत्र के बजाय अपने सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र के आधार पर यूनिट की कुल कीमत की गलत गणना के लिए जिम्मेदार ठहराया।