क्या होमबॉयर्स RERA और उपभोक्ता न्यायालय के समक्ष समान राहत की मांग करते हुए समवर्ती शिकायतें दर्ज कर सकते हैं?

महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (ट्रिब्यूनल) के न्यायिक सदस्य श्रीराम आर जगताप और डॉ के शिवाजी (तकनीकी सदस्य) की खंडपीठ ने माना कि होमबॉयर्स रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (प्राधिकरण) से संपर्क कर सकते हैं, भले ही उन्होंने उपभोक्ता न्यायालय के समक्ष शिकायत दर्ज की हो। हालांकि, अगर दोनों शिकायतें समान राहत चाहती हैं, तो चुनाव का सिद्धांत लागू होगा। ऐसे मामलों में, होमबॉयर्स को उपभोक्ता न्यायालय से अपनी शिकायत वापस लेनी होगी ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि प्राधिकरण के समक्ष दायर शिकायत वैध बनी रहे।

चुनाव का सिद्धांत कहता है कि यदि किसी पीड़ित पक्ष के पास समान राहत पाने के लिए दो विकल्प हैं, तो उन्हें एक विकल्प चुनना होगा और दोनों का पीछा नहीं करना चाहिए।

पूरा मामला:

होमबॉयर्स (अपीलकर्ता) ने पनवेल, रायगढ़ में स्थित बिल्डर (प्रतिवादी) परियोजना "इंडियाबुल्स ग्रीन -1 और ग्रीन्स -3" में फ्लैट बुक किए। इन फ्लैटों के लिए कुल विचार क्रमशः 44,91,900 रुपये और 73,51,400 रुपये थे। घर खरीदारों ने अपने संबंधित फ्लैट खरीदने के लिए बिल्डर को क्रमशः 9,26,140 रुपये और 15,30,869 रुपये का भुगतान किया।

परियोजना के निर्माण में देरी और सेल एग्रीमेंट के निष्पादन से व्यथित, घर खरीदारों ने महारेरा (प्राधिकरण) के समक्ष अलग-अलग शिकायतें दर्ज कीं, जिसमें ब्याज के साथ धनवापसी की मांग की गई।

30 जुलाई, 2021 को, प्राधिकरण ने नोट किया कि इससे संपर्क करने से पहले, होमबॉयर्स ने पहले ही राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के समक्ष इसी तरह की राहत की मांग करते हुए शिकायत दर्ज कर दी थी। इसलिए, प्राधिकरण ने होमबॉयर्स की शिकायतों को खारिज कर दिया, यह कहते हुए कि वे फोरम शॉपिंग में संलग्न थे।

इसलिए, प्राधिकरण के समक्ष उनकी शिकायतों को खारिज करने से व्यथित होकर, घर खरीदारों ने ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर की, जिसमें प्राधिकरण के 30 जुलाई, 2021 के आदेश को रद्द करने और ब्याज के साथ राशि की वापसी प्रदान करने की मांग की गई।

ट्रिब्यूनल का निर्देश:

अधिकरण ने मैसर्स इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पटनी और अन्य बनाम भारत संघ जिसमें यह माना गया था कि होमबॉयर्स को प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज करके रेरा के तहत कार्यवाही शुरू करने की अनुमति है, भले ही उन्होंने उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 के तहत पहले ही उपभोक्ता शिकायतें दर्ज कर ली हों।

ट्रिब्यूनल ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 18 का उल्लेख किया, जिसमें कहा गया है कि इस धारा के तहत उपचार उपलब्ध किसी अन्य उपाय के पूर्वाग्रह के बिना हैं। इसका मतलब यह है कि समवर्ती दावों की अनुमति है, खासकर जब राहत अलग-अलग हो, जैसे कि रेरा के तहत नियामक अनुपालन की मांग करते हुए उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत मुआवजे का दावा करना।

ट्रिब्यूनल ने आगे कहा कि रेरा, 2016 की धारा 79, सिविल अदालतों को रोकती है, लेकिन उपभोक्ता मंचों पर रोक नहीं लगाती है, जो सिविल अदालतों से अलग विशेष न्यायाधिकरण हैं। इसलिए, RERA, 2016 की धारा 79 RERA और उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत उपचार के संबंध में चुनाव के सिद्धांत को प्रभावित नहीं करती है।

इसके अतिरिक्त, ट्रिब्यूनल ने माना कि रेरा, 2016 की धारा 88, समवर्ती दावों की अनुमति देकर चुनाव के सिद्धांत के लिए एक अपवाद बनाती है, जब तक कि वे शिकायतों के विभिन्न पहलुओं को संबोधित करते हैं।

नतीजतन, ट्रिब्यूनल ने निष्कर्ष निकाला कि चुनाव का सिद्धांत होमबॉयर्स की अपील पर लागू होता है, चूंकि होमबॉयर्स ने उपभोक्ता अदालत से अपनी शिकायत वापस नहीं लेने का विकल्प चुना, इसलिए प्राधिकरण के समक्ष उनकी शिकायत अस्थिर है। ट्रिब्यूनल ने होमबॉयर्स की अपील को खारिज कर दिया और 30 जुलाई, 2021 के महारेरा के आदेश को बरकरार रखा।