बिल्डर द्वारा होमबॉयर को सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान अनियमित जमा योजना अधिनियम द्वारा प्रतिबंधित नहीं

हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (प्राधिकरण) पीठ के सदस्य अशोक सांगवान की पीठ ने कहा कि बिल्डर द्वारा होमबॉयर को सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान अनियमित जमा योजनाओं के प्रतिबंध अधिनियम, 2019 के तहत संरक्षित है। बिल्डर द्वारा 44,43,863 रुपये का मासिक सुनिश्चित रिटर्न प्रदान करने में विफल रहने के बाद होमबॉयर ने प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज की।

मासिक सुनिश्चित रिटर्न परियोजनाएं ऐसी योजनाएं हैं जहां बिल्डर्स एक निर्दिष्ट अवधि के लिए नियमित अंतराल (आमतौर पर मासिक) पर घर खरीदारों को एक निश्चित राशि का भुगतान करने का वादा करते हैं।

मामले की पृष्ठभूमि:

होमबॉयर (शिकायतकर्ता) ने गुरुग्राम के सेक्टर 109 में स्थित नियो स्क्वायर नाम के बिल्डर (प्रतिवादी) प्रोजेक्ट में एक फ्लैट बुक किया। होमबॉयर और बिल्डर ने 14.07.2016 को फ्लैट की बिक्री के लिए एक समझौता किया। समझौते के अनुसार, बिल्डर को 14.07.2019 तक फ्लैट का कब्जा सौंपना था।

उसी दिन, 14.07.2016 को, बिल्डर और होमबॉयर के बीच एक समझौता ज्ञापन निष्पादित किया गया था। समझौता के क्लॉज 4 के अनुसार, फ्लैट की कुल बिक्री 47,25,000/- रुपये थी, जिसमें से होमबॉयर ने बिल्डर को 44,43,863/- रुपये का भुगतान किया। इस खंड में यह भी निर्धारित किया गया था कि बिल्डर 14.07.2016 से प्राप्त कुल राशि पर 40,500/- रुपये का मासिक सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान करेगा।

होमबॉयर ने तर्क दिया कि बिल्डर जून 2019 तक मासिक सुनिश्चित रिटर्न भुगतान में देरी करता रहा, और बिल्डर द्वारा जारी किए गए कुछ चेक अस्वीकृत हो गए। इसके अलावा, बिल्डर के प्रतिनिधियों ने समझौता को आश्वासन दिया कि विलंबित भुगतान, ब्याज के साथ, कब्जे के समय समायोजित किया जाएगा।

कब्जे की तारीख बीत जाने के बाद, होमबॉयर्स जनवरी 2020 में बिल्डर के कार्यालय में कब्जे और मासिक आश्वासन रिटर्न के लंबित भुगतान के बारे में पूछताछ करने के लिए गए। उन्हें सूचित किया गया था कि फ्लैट का कब्जा जल्द ही विलंबित भुगतान ब्याज और मासिक सुनिश्चित किराए के समायोजन के साथ सौंप दिया जाएगा।

कब्जे और मासिक रिटर्न का आश्वासन गलत होने के बाद, समझौता ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें देरी से कब्जे के लिए ब्याज, मासिक सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान और वैट शुल्क की वापसी की मांग की गई।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि अनियमित जमा योजनाओं पर प्रतिबंध अधिनियम, 2019 (BUDS) 2019 में लागू हुआ। नतीजतन, बिल्डर को 2016 से सुनिश्चित रिटर्न से संबंधित सभी भुगतानों को रोकने के लिए मजबूर होना पड़ा।

बिल्डर ने आगे तर्क दिया कि बीयूडीएस अधिनियम के अधिनियमन के कारण प्राधिकरण के समक्ष सुनिश्चित रिटर्न की राहत बनाए रखने योग्य नहीं है। सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान करने का कोई भी निर्देश बीयूडीएस अधिनियम के प्रावधानों का उल्लंघन करेगा।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने देखा कि बीयूडीएस अधिनियम संचालन में आने के बाद सुनिश्चित रिटर्न के भुगतान के लिए एक बाधा नहीं बनाता है और इसके अतिरिक्त, बिल्डर द्वारा होमबॉयर को किए गए सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान बीयूडीएस अधिनियम की धारा 2 (4) (iii) के तहत संरक्षित है।

प्राधिकरण ने अनियमित जमा योजनाओं पर प्रतिबंध अधिनियम, 2019 की धारा 2 (4) के प्रासंगिक भाग को संदर्भित किया, जिसे इस प्रकार पढ़ा गया है:

(4). जमा

"जमा" का अर्थ है अग्रिम या ऋण के माध्यम से या किसी अन्य रूप में प्राप्त धनराशि, किसी भी जमाकर्ता द्वारा एक निर्दिष्ट अवधि के बाद या अन्यथा, या तो नकद में या वस्तु के रूप में या निर्दिष्ट सेवा के रूप में, ब्याज के रूप में किसी भी लाभ के साथ या बिना, वापस करने के वादे के साथ, बोनस, लाभ या किसी अन्य रूप में, लेकिन इसमें शामिल नहीं है-

(L) व्यवसाय के दौरान या उसके उद्देश्य के लिए प्राप्त राशि और इस तरह के व्यवसाय के लिए एक वास्तविक कनेक्शन वहन करना, जिसमें शामिल हैं-

(ii) किसी करार या व्यवस्था के अधीन किसी अचल संपत्ति के प्रतिफल के संबंध में प्राप्त अग्रिम इस शर्त के अध्यधीन कि ऐसे अग्रिम को करार या व्यवस्था के अनुसार यथा विनिदष्ट अचल संपत्ति के विरुद्ध समायोजित किया गया है।

प्राधिकरण ने आगे कहा कि बीयूडीएस अधिनियम के तहत "जमा" की परिभाषा कंपनी अधिनियम, 2013 की धारा 2 (31) और कंपनी (जमा की स्वीकृति) नियम, 2014 के नियम 2 (C) के तहत दी गई परिभाषा के समान है।

प्राधिकरण ने कहा कि भारत सरकार ने अनियमित जमा योजनाओं को रोकने और जमाकर्ताओं की सुरक्षा के लिए 2019 में BUDS अधिनियम पेश किया। यह अधिनियम नियमित व्यावसायिक गतिविधियों के दौरान ली गई जमाराशियों पर लागू नहीं होता है।

प्राधिकरण ने माना कि शिकायतकर्ता द्वारा बिल्डर को भुगतान की गई राशि एक विनियमित जमा है, बिल्डर ने अचल संपत्ति (फ्लैट) के लिए होमबॉयर से इस जमा को स्वीकार किया जो बाद में उन्हें हस्तांतरित किया जाएगा। इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को निर्देश दिया कि वह 14.07.2016 को दर्ज किए गए समझौता के अनुसार होमबॉयर को 90 दिनों के भीतर देय सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान करे।