महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण के न्यायिक सदस्य जस्टिस श्रीराम आर. जगताप और श्रीकांत एम. देशपांडे (तकनीकी सदस्य) की खंडपीठ ने एयरपोर्ट अथॉरिटी ऑफ इंडिया (AAI) द्वारा ऊंचाई अनापत्ति प्रमाणपत्र (NOC) का उल्लंघन करने के लिए स्पेंटा बिल्डर्स पर 5 लाख रुपये का जुर्माना लगाया।

मामले की पृष्ठभूमि:

होमबॉयर्स (अपीलकर्ता) ने बिल्डर (प्रतिवादी) की परियोजना में एक फ्लैट बुक किया, जिसका नाम पलाज़ियो है, जो साकी नाका, कुर्ला (पश्चिम), मुंबई में स्थित है। होमबॉयर्स ने तर्क दिया कि बिल्डर ने होमबॉयर्स को अलग-अलग कब्जे की तारीखें प्रदान करके और अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने से पहले कुछ होमबॉयर्स को फ्लैट का कब्जा देकर RERA, 2016 के कई प्रावधानों का उल्लंघन किया।

इसलिए, होमबॉयर ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें रेरा, 2016 के प्रावधानों का उल्लंघन करने और परियोजना के पंजीकरण को रद्द करने के लिए बिल्डर पर जुर्माना लगाने की मांग की गई। प्राधिकरण ने 3 अक्टूबर, 2019 के अपने आदेश के माध्यम से, होमबॉयर्स की शिकायत को खारिज कर दिया, जिसमें कहा गया था कि शिकायत में कोई योग्यता नहीं थी।

नतीजतन, होमबॉयर्स ने ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर की, जिसमें प्राधिकरण की शिकायत को खारिज करने को चुनौती दी गई।

ट्रिब्यूनल द्वारा अवलोकन और निर्देश:

ट्रिब्यूनल ने पाया कि बिल्डर ने समय-समय पर कब्जा प्रमाण पत्र प्राप्त करने के लिए संबंधित प्राधिकरण को आवेदन किया था। इसलिए, बिल्डर को RERA, 2016 की धारा 11 (4) (b) का उल्लंघन करने के लिए नहीं ठहराया जा सकता है, जिसमें कहा गया है कि बिल्डर के पास होमबॉयर्स या उनके एसोसिएशन को पूर्णता या अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने और प्रदान करने का कर्तव्य है।

होमबॉयर्स के तर्क पर कि बिल्डर ने एएआई ऊंचाई प्रतिबंधों का उल्लंघन किया था, ट्रिब्यूनल ने नोट किया कि एएआई से मूल एनओसी दिनांक 25.04.2011 ने ऊंचाई प्रतिबंधों के साथ परियोजना को पूरा करने के लिए 5 साल की अनुमति दी थी, जिसका बिल्डर ने पालन नहीं किया।

बिल्डर की इस दलील पर कि ऊंचाई मंजूरी के लिए उनका आवेदन लंबित है, अधिकरण ने कहा कि ग्रेटर मुंबई नगर निगम अनधिकृत निर्माण के लिए बिल्डर के खिलाफ पहले ही कार्रवाई कर चुका है।

ट्रिब्यूनल ने कहा कि बिल्डर ने RERA, 2016 की धारा 14 का उल्लंघन किया था, जो RERA, 2016 की धारा 61 के तहत जुर्माना आकर्षित करता है। यह धारा प्राधिकरण को उल्लंघनों के लिए परियोजना की अनुमानित लागत का 5% तक जुर्माना लगाने की अनुमति देती है। इसलिए ट्रिब्यूनल ने बिल्डर पर 5 लाख रुपये का जुर्माना लगाया।