MahaREAT ने बिल्डर को भुगतान की तारीख से ब्याज सहित पूरी राशि वापस करने का निर्देश दिया

महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण के न्यायिक सदस्य जस्टिस श्रीराम आर जगताप और श्रीकांत एम देशपांडे (तकनीकी सदस्य) की खंडपीठ ने महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के फैसले को अलग कर दिया है, जिसने कब्जे की देय तिथि से रिफंड राशि पर ब्याज दिया था। इसके बजाय, ट्रिब्यूनल ने दरोड जोग होम्स प्राइवेट लिमिटेड (बिल्डर) को भुगतान की तारीख से रिफंड राशि पर ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया।

पूरा मामला:

होमबायर ने पुणे के हवेली में स्थित पद्मनाभ नामक बिल्डर (प्रतिवादी) परियोजना में खुली कार पार्किंग की जगह के साथ एक फ्लैट बुक किया । यह परियोजना वर्ष 2016 में शुरू की गई थी।

इसके अलावा, 02.07.2016 को, होमबायर और बिल्डर ने एक सेल एग्रीमेंट किया। होमबायर ने बिल्डर को आंशिक विचार के लिए किश्तों में ₹ 17,75,743 का भुगतान किया। समझौते के अनुसार, बिल्डर को दिसंबर 2018 तक या समझौते की तारीख से 2.5 साल के भीतर, जो भी बाद में हो, कब्जा सौंपना था।

हालांकि, बिल्डर इस प्रतिबद्धता को पूरा करने में विफल रहा। कब्जा देने में देरी के कारण, होमबायर ने परियोजना से बाहर निकलने का फैसला किया। फिर इसके बाद, उसने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें भुगतान की तारीख से 12% प्रति वर्ष की दर से ब्याज के साथ भुगतान की गई पूरी राशि की वापसी की मांग की गई, जब तक कि राशि की वसूली नहीं हो जाती।

02.09.2021 को, प्राधिकरण ने बिल्डर को होमबायर द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि को कब्जे की तारीख (यानी 31.01.2019) से वापस करने का निर्देश दिया, न कि भुगतान की तारीख से। इसलिए, प्राधिकरण के आदेश से व्यथित होकर, होमबायर ने ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर कर उचित ब्याज की मांग की।

ट्रिब्यूनल का निर्देश:

ट्रिब्यूनल ने कहा कि बिल्डर सेल एग्रीमेंट के तहत निर्धारित 6 महीने की छूट अवधि की राहत लेने का हकदार नहीं है क्योंकि बिल्डर अनुग्रह अवधि के भीतर फ्लैट का कब्जा घर खरीदार को सौंपने में विफल रहा।

इसके अलावा, ट्रिब्यूनल ने मैसर्स इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी और अन्य के मामले में सुप्रीम कोर्ट के उदाहरणों पर अपनी निर्भरता रखी। [2020 की सिविल अपील संख्या 3581-3590] & मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य [2021 SCC Online 1044] बिल्डर के तर्कों को अस्वीकार करने के लिए कि फोर्स मेजर घटनाओं के कारण देरी हुई।

इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स (सुप्रा) और न्यूटेक प्रमोटर (सुप्रा) दोनों मामलों में, सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि होमबॉयर्स के पास धारा 18 रेरा, 2016 के तहत रिफंड / ब्याज मांगने का अयोग्य अधिकार है और किसी भी अप्रत्याशित घटनाओं पर निर्भर नहीं है।

ट्रिब्यूनल ने माना कि प्राधिकरण भुगतान की तारीखों के बजाय 31.01.2019 (कब्जे की तारीख) से ब्याज देना RERA, 2016 के प्रावधानों और स्थापित कानूनी सिद्धांतों के विपरीत है। इसलिए, ट्रिब्यूनल ने माना कि बिल्डर होमबायर द्वारा भुगतान की गई राशि पर ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है, भुगतान किए जाने की तारीखों से, कब्जे की तारीख से नहीं।