राजस्थान रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी के एडजुडिकेटिंग ऑफिसर जस्टिस आरएस कुल्हारी की पीठ ने बिल्डर को घर खरीदार को कब्जा देने में देरी के लिए मुआवजा देने का निर्देश दिया। इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने बिल्डर को मुख्यमंत्री जन आवास योजना के तहत फ्लैट बुक करने वाले होमबॉयर को देरी के कारण हुई मानसिक पीड़ा के लिए 80,000 रुपये का भुगतान करने का आदेश दिया।

मामले की पृष्ठभूमि:

होमबॉयर्स ने शुरू में मुख्यमंत्री जन आवास योजना के तहत परी रेजीडेंसी नामक बिल्डर की परियोजना में एक फ्लैट बुक किया , जिसकी कुल बिक्री राशि 10,02,700/- रुपये थी। 16.02.2016 को बुकिंग के समय 90,000/- रुपये का प्रारंभिक भुगतान किया गया था। इसके बाद, अतिरिक्त राशि का भुगतान अपनी जेब से और एक्सिस बैंक से ऋण के माध्यम से किया गया, कुल 7.76 लाख रुपये भुगतान किया था। पार्टियों के बीच बिक्री का एक एग्रीमेंट 26.12.17 को निष्पादित किया गया था, जिसकी अपेक्षित डिलीवरी तिथि 31.03.20 निर्धारित की गई थी।

हालांकि, परियोजना निर्धारित समय सीमा के भीतर पूरी नहीं हुई थी, निकट भविष्य में पूरा होने की कोई संभावना नहीं थी। नतीजतन, होमबॉयर्स ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें ब्याज के साथ भुगतान की गई राशि की वापसी की मांग की गई। प्राधिकरण ने अपने आदेश दिनांक 31.05.2023 में, बिल्डर को प्रत्येक जमा की तारीख से धनवापसी की तारीख तक 10.70% प्रति वर्ष की गणना किए गए ब्याज के साथ पूरी राशि वापस करने का निर्देश दिया।

इसके बाद, होमबॉयर्स ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें आरोप लगाया गया कि बिक्री प्रतिफल का 80% जमा करने के बावजूद, बिल्डर कब्जा देने में विफल रहा। बिल्डर के कार्यों के परिणामस्वरूप होमबॉयर्स के लिए महत्वपूर्ण वित्तीय नुकसान, अवसर की हानि और शारीरिक और मानसिक पीड़ा दोनों हुई। इसलिए, होमबॉयर्स मुकदमेबाजी की लागत के अलावा, ब्याज की हानि और सेवा में कमी के कारण मुआवजे की मांग कर रहे हैं।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने पाया कि होमबॉयर्स ने 10,02,700/- रुपये के कुल बिक्री प्रतिफल में से 7.76 लाख रुपये जमा किए हैं, जो लगभग 78% है। कब्जे के लिए सहमत तारीख 31.03.2020 थी, लेकिन इस बात का कोई सबूत नहीं है कि उस समय कब्जे का कोई प्रस्ताव दिया गया था।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने देखा कि परियोजना के पूरा न होने के लिए बिल्डर द्वारा प्रस्तुत बचाव आश्वस्त नहीं है। हालाँकि मार्च 2020 से जून 2020 तक कोविड-19 का प्रभाव था, लेकिन इससे लगभग 2-4 महीने की देरी हो सकती है, लेकिन यह 3 साल से अधिक की देरी को सही नहीं ठहरा सकता है। नई सरकारी नीतियों के कथित प्रभाव और निर्माण के लिए कच्चे माल की अनुपलब्धता भी देरी के लिए पर्याप्त औचित्य प्रदान नहीं करती है, क्योंकि बिल्डर से किसी भी तरह से कच्चे माल की व्यवस्था करने की उम्मीद की गई थी। इसके अतिरिक्त, यदि अन्य होमबॉयर्स ने समय पर राशि जमा नहीं की है, तो होमबॉयर्स को दूसरों के दोषों के लिए दंडित नहीं किया जाना चाहिए। बिल्डर अन्यथा परियोजना को पूरा करने के लिए धन का प्रबंधन करने के लिए बाध्य था।

प्राधिकरण ने यह भी नोट किया कि जैसे ही सहमत समय समाप्त हो जाता है, होमबॉयर्स का अधिकार ब्याज और मुआवजे के साथ धनवापसी प्राप्त करने के लिए, या देरी के हर महीने के लिए ब्याज के साथ कब्जे के लिए ट्रिगर होता है। चूंकि बिल्डर समय पर कब्जा देने में विफल रहा है, इसलिए बिल्डर ने रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम 2016 की धारा 18 और 19 का उल्लंघन किया है, और इसलिए, घर खरीदार पर्याप्त मुआवजे के हकदार हैं।

इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को भुगतान तक प्रत्येक जमा तिथि से कुल जमा राशि पर 1.5% प्रति वर्ष की दर से ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया। इसके अतिरिक्त, बिल्डर को होमबॉयर्स को सेवा में कमी के लिए 80,000 रुपये और मुकदमेबाजी लागत के लिए 20,000 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया।