तमिलनाडु रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (ट्रिब्यूनल) के अध्यक्ष जस्टिस एम. दुरईस्वामी और आर. पद्मनाभन (न्यायिक सदस्य) की खंडपीठ ने माना कि घर खरीदारों के लिए भूमि की पात्रता फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) गणना द्वारा निर्धारित नहीं की जाती है, बल्कि बिक्री विलेख और आवंटन पत्र में उल्लिखित सीमा से निर्धारित होती है।

रियल एस्टेट में एफएसआई (फ्लोर स्पेस इंडेक्स) यह निर्धारित करता है कि किसी दिए गए भूखंड पर कितना फर्श क्षेत्र बनाया जा सकता है। यह एक अनुपात है जो भूखंड के आकार के सापेक्ष अनुमेय निर्माण क्षेत्र को नियंत्रित करता है।

पूरा मामला:

बिल्डर ने मनपक्कम, श्रीपेरंबुदूर तालुक में कासाग्रैंड आइरीन नाम की रियल एस्टेट परियोजना विकसित की। होमबॉयर्स ने 01.08.2016 के आवंटन पत्र के अनुसार इस परियोजना में विला नंबर 12 बुक किया।

विला को 29.03.2019 को होमबॉयर्स को सौंप दिया गया था। भुगतान या कब्जे के संबंध में कोई विवाद नहीं है, लेकिन विवाद दिनांक 14.12.2018 के पंजीकृत बिक्री विलेख के तहत बताई गई संपत्ति की सीमा से संबंधित है।

होमबॉयर्स 01.08.2016 के आवंटन पत्र के अनुसार 3115 वर्ग फुट भूमि का दावा करते हैं। हालांकि, 14.12.2018 के सेल डीड में 2586 वर्ग फुट की सीमा का उल्लेख किया गया है। घर खरीदारों का आरोप है कि 429 वर्ग फुट को सेल डीड से हटा दिया गया था, जिसके लिए उन्होंने 2000 रुपये प्रति वर्ग फुट की दर से अतिरिक्त 8,58,000 रुपये का भुगतान किया था।

मकान खरीदारों का कहना है कि 429 वर्ग फुट में से 240 वर्ग फुट का कब्जा दे दिया गया है, लेकिन शेष 189 वर्ग फुट को अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। उन्होंने विवरण दिखाते हुए एक मोटा स्केच प्रदान किया और दावा किया कि कई अनुरोधों के बावजूद, बिल्डर ने अतिरिक्त 429 वर्ग फुट के लिए बिक्री विलेख निष्पादित नहीं किया है।

बिक्री विलेख के निष्पादन के गैर-निष्पादन से व्यथित, होमबॉयर्स ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की जिसमें बिक्री विलेख निष्पादन के लिए निर्देश मांगे गए। प्राधिकरण ने दिनांक 02.06.2023 के अपने आदेश में, बिल्डर को अतिरिक्त 429 वर्ग फुट के लिए या वैकल्पिक रूप से, पहले से ही होमबॉयर्स के कब्जे में 240 वर्ग फुट के लिए एक बिक्री विलेख निष्पादित करने और शेष 189 वर्ग फुट के लिए 9.50% ब्याज के साथ 3,76,000/- रुपये वापस करने का निर्देश दिया।

प्राधिकरण के दिनांक 02.06.2023 के आदेश से व्यथित होकर बिल्डर ने आदेश को रद्द करने के लिए ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि फ्लोर स्पेस इंडेक्स गणना के अनुसार बेची गई भूमि का वास्तविक क्षेत्रफल 2156.25 वर्ग फुट था। उन्होंने तर्क दिया कि 429.75 वर्ग फुट का विवादित अतिरिक्त क्षेत्र, जब इसमें जोड़ा जाता है तो 2586 वर्ग फुट हो जाता है, जिसका उल्लेख 14.12.2018 के सेल डीड में किया गया था। इसलिए, बिल्डर ने तर्क दिया कि बिक्री विलेख में उल्लिखित भूमि की सीमा में कोई चूक या त्रुटि नहीं थी।

प्राधिकरण का निर्देश:

ट्रिब्यूनल ने बिल्डर के इस तर्क को खारिज कर दिया कि सेल डीड में उल्लिखित 2586 वर्ग फुट में 429.75 वर्ग फुट का विवादित अतिरिक्त क्षेत्र शामिल है। ट्रिब्यूनल ने पाया कि न तो बिक्री विलेख और न ही निर्माण समझौते में कोई उल्लेख किया गया है कि व्यक्त किए गए भूखंड की सीमा किसी भी फ्लोर स्पेस इंडेक्स गणना से प्रभावित थी।

इसके अलावा, ट्रिब्यूनल ने बताया कि आवंटन पत्र में भी, 429 वर्ग फुट के विवादित अतिरिक्त क्षेत्र को एफएसआई गणना के किसी भी संदर्भ के बिना अतिरिक्त भूमि के रूप में वर्णित किया गया था।

ट्रिब्यूनल ने पाया कि बिल्डर ने होमबॉयर्स से विवादित 429 वर्ग फुट क्षेत्र के लिए 8,58,000 रुपये प्राप्त करने की बात स्वीकार की, लेकिन समर्थन साक्ष्य प्रदान किए बिना एफएसआई गणना का उपयोग करके अपने रुख को सही ठहराने का प्रयास किया।

ट्रिब्यूनल ने निष्कर्ष निकाला कि बिल्डर एफएसआई के चयनात्मक आवेदन के आधार पर प्लॉट की सीमा को 2586 वर्ग फुट से 2156.25 वर्ग फुट और फिर वापस 2586 वर्ग फुट में नहीं बदल सकता है।

नतीजतन, ट्रिब्यूनल ने प्राधिकरण के दिनांक 02.06.2023 के आदेश को बरकरार रखते हुए बिल्डर की अपील को खारिज कर दिया।