हरियाणा RERA ने Ninaniya Estates को शिकायतकर्ता को ब्याज और सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान करने का निर्देश दिया

हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के सदस्य अशोक सांगवान की पीठ ने Ninaniya Estates Limited, बिल्डर को शिकायतकर्ता को ब्याज और सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान करने का निर्देश दिया है, जिसने एक दुकान बुक की थी और 16.11.2021 तक कब्जे की उम्मीद कर रहा था।

इससे पहले 2012 में, शिकायतकर्ता ने प्रिज्म एग्जीक्यूटिव सूट नाम से बिल्डर के प्रोजेक्ट में एक सूट बुक किया था। हालांकि, 2017 में, शिकायतकर्ता ने बिल्डर की अन्य परियोजना प्रिज्म पोर्टिको में एक खुदरा दुकान के लिए सुइट का आदान-प्रदान किया।

मामले की पृष्ठभूमि:

शिकायतकर्ता ने 21.01.2012 के MoU के माध्यम से बिल्डर की परियोजना में "प्रिज्म एक्जीक्यूटिव सूट" नामक एक सूट बुक किया , जिसमें कुल बिक्री 39,60,000 रुपये थी। शिकायतकर्ता ने बिल्डर को 30,00,000 रुपये का भुगतान किया।

हालांकि, 75% से अधिक भुगतान प्राप्त करने के बावजूद, बिल्डर पांच साल से अधिक समय के बाद भी सुइट का कब्जा देने में विफल रहा।

बिल्डर ने MoU के क्लॉज 2 और 4 का भी पालन नहीं किया, जिसमें कब्जा सौंपे जाने तक नियमित रूप से सुनिश्चित रिटर्न का वादा किया गया था। वास्तव में, शिकायतकर्ता को 2012 से शुरू होने वाले कुछ महीनों के लिए सुनिश्चित रिटर्न प्राप्त हुआ। शिकायतकर्ता को शुरू में आश्वासन दिया गया था कि परियोजना तीन साल के भीतर पूरी हो जाएगी, लेकिन 2015 तक, परियोजना पूरी होने से बहुत दूर थी।

2016 में, बिल्डर ने शिकायतकर्ता को सूचित किया कि निर्माण पूरा हो गया था और सुइट पूर्व-कब्जे के चरण में था, लेकिन कब्जे में देरी हुई। 2017 तक, शिकायतकर्ता ने 41,62,500 रुपये का भुगतान किया था, जो मूल सहमत राशि से अधिक था। शिकायतकर्ता को अंततः 24.04.2017 को कब्जे की पेशकश की गई, लेकिन उसे 2,13,600 रुपये के लंबित बकाया को चुकाने के लिए कहा गया।

2017 में, बिल्डर ने नए "प्रिज्म पोर्टिको" प्रोजेक्ट में एक खुदरा दुकान के लिए सुइट के आदान-प्रदान का प्रस्ताव रखा , जिसे बिल्डर द्वारा भी विकसित किया जा रहा था। शिकायतकर्ता सहमत हो गया, और 16.01.2018 को 41,62,500 रुपये के मूल बिक्री मूल्य के साथ एक खुदरा दुकान के लिए एक नए खरीदार के समझौते पर हस्ताक्षर किए गए। 2012 सुइट के लिए भुगतान की गई राशि को नई इकाई के लिए प्रारंभिक भुगतान के लिए पूरी तरह से समायोजित किया गया था।

इसके अलावा, 2018 MoU ने 16.01.2018 से शुरू होने वाले 36 महीनों के लिए प्रति माह 49,602 रुपये के सुनिश्चित रिटर्न का वादा किया था। हालांकि, शिकायतकर्ता को ये रिटर्न केवल कुछ महीनों के लिए मिले। पूर्ण बिक्री प्रतिफल और अतिरिक्त 10,71,408 रुपये का भुगतान करने के बावजूद, बिल्डर ने देरी से ब्याज प्रदान किए बिना लंबित आश्वासन रिटर्न के खिलाफ इस भुगतान को समायोजित किया।

अतः बिल्डर के आचरण से व्यथित होकर शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज कर समझौता ज्ञापन के अनुसार पजवारा, ब्याज में देरी और सुनिश्चित रिटर्न की मांग की।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने माना कि 16.01.2018 को नए समझौते के निष्पादन के बाद, पिछले समझौते के तहत शिकायतकर्ता और बिल्डर के बीच पिछले सभी संविदात्मक संबंधों को हटा दिया गया था। इसलिए, पिछले अनुबंध के संबंध में राहत नहीं दी जा सकती है।

प्राधिकरण ने 16.01.2018 को बिल्डर और शिकायतकर्ता के बीच हुए समझौता ज्ञापन के खंड 6 का उल्लेख किया, जिसमें यह निर्धारित किया गया था कि बिल्डर 16.01.2018 से 16.01.2021 (36 महीने) तक प्रति माह 49,602 रुपये का सुनिश्चित रिटर्न देगा।

खंड 6 के तहत निर्धारित शर्तों के आधार पर, प्राधिकरण ने माना कि बिल्डर अपने दायित्व को पूरा करने में विफल रहा है, इस प्रकार बिल्डर की सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान करने का दायित्व अभी भी जारी है। इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को बिल्डर द्वारा पहले से भुगतान की गई राशि में कटौती के बाद 16.01.2018 से 16.01.2021 तक शिकायतकर्ता को सुनिश्चित रिटर्न का भुगतान करने का निर्देश दिया।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने समझौता ज्ञापन के खंड 5 का भी उल्लेख किया, जिसमें यह निर्धारित किया गया था कि खुदरा दुकान का कब्जा समझौते के निष्पादन या निर्माण शुरू होने की तारीख से 40 महीने के भीतर पेश किया जाना था, जो भी बाद में हो, साथ ही 6 महीने की छूट अवधि।

क्लॉज 5 के तहत निर्धारित शर्तों के आधार पर, प्राधिकरण ने माना कि बिल्डर को 16.11.2021 तक खुदरा दुकान का कब्जा देना था। इसलिए, अनुबंध की शर्तों का सम्मान करने में बिल्डर की विफलता शिकायतकर्ता को RERA, 2016 की धारा 18 (1) के अनुसार ब्याज प्राप्त करने के लिए पात्र बनाती है।

इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को 11.10% प्रति वर्ष की दर से निर्धारित समय पर दुकान का कब्जा सौंपने में विफल रहने के लिए शिकायतकर्ता को ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया।