एवीएम जे. राजेंद्र की अध्यक्षता में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने कहा कि खरीदार की जमा राशि के बावजूद फ्लैट के कब्जे में देरी सेवा की कमी है और अनुचित व्यापार व्यवहार के बराबर है।

मामले के तथ्य:

शिकायतकर्ता ने बंगाल ग्रीनफील्ड हाउसिंग डेवलपमेंट/डेवलपर का एक विज्ञापन देखा और उसके आधार पर एक फ्लैट बुक किया। अग्रीमेंट में कहा गया था कि छह महीने के भीतर एक अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा दिया जाएगा। हालांकि, कब्जे में 30 महीने की देरी हुई, और शिकायतकर्ता के अनुरोधों के बावजूद, डेवलपर ने इस मुद्दे का समाधान नहीं किया। अंत में, कब्जा दिया गया था, लेकिन शिकायतकर्ता ने ब्याज के साथ अग्रीमेंट की शर्तों के अनुसार 90,000 रुपये के मुआवजे का दावा किया, जिसे डेवलपर ने अस्वीकार कर दिया। पीड़ित होने के कारण, शिकायतकर्ता ने जिला फोरम के समक्ष 30 महीने की देरी के लिए 90,000 रुपये का भुगतान, 3,00,000 रुपये प्रति माह का मुआवजा, 3,00,000 रुपये का मुआवजा और 10,000 रुपये की मुकदमेबाजी लागत की मांग की। जिला फोरम ने शिकायतकर्ता की ओर से पुष्टि की कमी बताते हुए शिकायत को खारिज कर दिया। शिकायतकर्ता ने राज्य आयोग में अपील की जिसमें आयोग ने अपील की अनुमति दी। वर्तमान शिकायत राज्य आयोग के आदेश के खिलाफ विपरीत पक्ष/डेवलपर द्वारा एक पुनरीक्षण याचिका है।

विरोधी पक्ष की दलीलें:

डेवलपर ने तर्क दिया कि उन्होंने एम्बिशन प्रोजेक्ट में फ्लैट के लिए एक कब्जा पत्र प्रदान किया और 3,65,696 रुपये का अनुरोध किया, जिसे शिकायतकर्ता ने भुगतान किया, कब्जा ले लिया और संतोष व्यक्त किया। उन्होंने दावा किया कि शिकायत आधारहीन, परेशान करने वाली और अस्थिर थी क्योंकि शिकायतकर्ता ने संतोष दिखाया और नो-क्लेम सर्टिफिकेट प्रदान किया। डेवलपर ने एमआईजी और एलआईजी अपार्टमेंट के लिए सामान्य नियम और शर्तों का उल्लेख किया, जिसमें कहा गया कि मुआवजे का भुगतान किया जा सकता है यदि वे निर्दिष्ट समय के भीतर वितरित करने में विफल रहे, बल के अधीन मेजर क्लॉज। शिकायतकर्ता का नाम शुरुआती चरण में एमआईजी फ्लैट आवंटियों की सूची में नहीं था। उन्होंने आगे तर्क दिया कि जीटीसी के क्लॉज -11 में बल की स्थिति शामिल है, और उन्होंने एक पत्र में परियोजना के पूरा होने के लिए उनके नियंत्रण से परे परिस्थितियों को समझाया। डेवलपर ने तर्क दिया कि अधिनियम के तहत वैधानिक सीमा अवधि के कारण शिकायत वैध नहीं थी।

आयोग की टिप्पणियां:

आयोग ने कब्जे में देरी के लिए मुआवजे के संबंध में सामान्य नियम और शर्तों में प्रावधान पर प्रकाश डाला, जिसमें कहा गया है कि डेवलपर आवंटी को मुआवजे का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है यदि कब्जे को सहमत समय सीमा के भीतर वितरित नहीं किया जाता है, बल की घटनाओं को छोड़कर। यह नोट किया गया कि शिकायतकर्ता, जिसने एक एमआईजी फ्लैट खरीदा था, देरी के लिए प्रति माह 3,000 रुपये का हकदार था। देरी के कारण होने वाले बल के डेवलपर के दावे के बावजूद, आयोग ने जोर दिया कि देरी महत्वपूर्ण और उचित अपेक्षाओं से परे थी। आयोग ने कोलकाता वेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्राइवेट लिमिटेड बनाम देवासिस रुद्र, II (2019) के मामले का उल्लेख किया, जिसमें अदालत ने अनुबंध की व्याख्या करना अनुचित रूप से सख्त माना क्योंकि खरीदार को कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार करने के लिए बाध्य किया गया था। देरी के बारे में डेवलपर के तर्क को संबोधित करते हुए बल की घटना के कारण होने और इस प्रकार सेवा में कमी का गठन नहीं करने के बारे में, आयोग ने एक पूर्व मामले (शिवराम सरमा जोन्नालगड्डा और अन्य बनाम मैसर्स मारुति कॉर्पोरेशन लिमिटेड और अन्य) का संदर्भ दिया, जहां यह स्थापित किया गया था कि खरीदार को अनिश्चित काल तक कब्जे की प्रतीक्षा करने के लिए नहीं बनाया जा सकता है। आयोग ने आगे कहा कि खरीदार की जमा राशि को बनाए रखते हुए बल की घटना पर डेवलपर की निर्भरता न केवल सेवा की कमी का गठन करती है, बल्कि एक अनुचित व्यापार व्यवहार भी है। आयोग द्वारा यह देखा गया कि फ्लैट का कब्जा शिकायतकर्ता को बिना किसी उचित कारण के 24 महीने की देरी से सौंप दिया गया था।

आयोग ने पुनरीक्षण याचिका में कोई योग्यता नहीं पाई और राज्य आयोग के आदेश को बरकरार रखा। आयोग ने डेवलपर को शिकायतकर्ता को फ्लैट का कब्जा सौंपने में 24 महीने की देरी के मुआवजे के रूप में 72,000 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया, साथ ही शिकायत दर्ज करने की तारीख से अंतिम भुगतान तक 6% प्रति वर्ष का साधारण ब्याज भी देने का निर्देश दिया।