स्व-वित्तपोषित गैर-लाभकारी आवास योजना को देरी के लिए मुआवजे का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता है: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

जस्टिस राम सूरत मौर्य (पीठासीन सदस्य) और भारतकुमार पंड्या (सदस्य) की अध्यक्षता वाले राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग ने उत्तर प्रदेश आवास एवं विकास परिषद के खिलाफ एक याचिका में कहा कि स्व-वित्तपोषण योजना में वैधानिक अधिकारियों पर कब्जा सौंपने में देरी के लिए मुआवजे का भुगतान करने का बोझ नहीं डाला जा सकता है।

शिकायतकर्ता की दलीलें:

शिकायतकर्ता, ब्रह्मपुत्र वेलफेयर एसोसिएशन के रूप में जाना जाने वाला एक पंजीकृत संघ, घर खरीदारों का प्रतिनिधित्व करता है। उत्तर प्रदेश आवास एवं विकास परिषद एक वैधानिक प्राधिकरण है जो समाज के सभी वर्गों के लिए किफायती टाउनशिप की योजना बनाने और विकसित करने के लिए जिम्मेदार है। परियोजना का निर्माण 24 महीनों के भीतर पूरा किया जाना था, और निर्दिष्ट सुविधाओं के साथ पूरी तरह से सुसज्जित फ्लैट को कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता एसोसिएशन के सदस्यों को अंतिम पंजीकरण के लिए लकी ड्रॉ के माध्यम से चुना गया था, और मालिक ने भुगतान योजना प्रदान की थी। भुगतान योजना के मेहनती पालन के बावजूद, कब्जे के मुद्दों और किसान आंदोलन के कारण निर्माण में देरी का सामना करना पड़ा। मालिक ने भूतल के फ्लैटों की लागत में 40% से अधिक की वृद्धि की, जीएसटी (12% से 18% तक की वृद्धि) और अतिरिक्त शुल्क की मांग की, भले ही निर्माण अधूरा था और कब्जा नहीं दिया गया था। शिकायतकर्ता ने तर्क दिया कि पूर्णता प्रमाण पत्र जारी करने से पहले जीएसटी नहीं लगाया जाना चाहिए, क्योंकि मालिक द्वारा कब्जा देने में देरी की गई थी।

शिकायतकर्ता किफायती आवास योजना के तहत उचित और उचित अंतिम मांग जारी करने से पहले मालिक को 'पूर्णता' और 'कब्जा' प्रमाण पत्र प्राप्त करने का निर्देश देने के लिए आयोग से राहत की मांग कर रहा है। वे जीएसटी मानदंडों के उचित आवेदन, देरी से कब्जे के लिए 18% प्रति वर्ष ब्याज का भुगतान, और मानसिक पीड़ा और उत्पीड़न, सेवा में कमी और अनुचित व्यापार प्रथाओं के लिए 2,500,000 रुपये के मुआवजे का अनुरोध करते हैं। इसके अतिरिक्त, शिकायतकर्ता मुकदमे की लागत और मामले की परिस्थितियों के आधार पर किसी भी अन्य उचित राहत के लिए 500,000 रुपये की मांग करता है।

विरोधी पक्ष की दलीलें:

मालिक ने तर्क दिया कि आवासीय योजना "ब्रह्मपुत्र एन्क्लेव" एक स्व-वित्तपोषित परियोजना थी, जो विशेष रूप से कमजोर या निम्न-मध्यम-आय वाले समूहों के लिए डिज़ाइन नहीं की गई थी। किसानों के विरोध के कारण परियोजना के लिए भूमि अधिग्रहण में देरी हुई, जिससे निर्माण में एक साल की देरी हुई। हालांकि साइट परिवर्तन और देरी के कारण आवेदकों को धनवापसी का विकल्प दिया गया था, लेकिन किसी ने ऐसा करने का विकल्प नहीं चुना। अंतिम फ्लैट आवंटन पंजीकरण पुस्तिका के नियम 6 में निर्धारित की तुलना में एक साल बाद हुआ। पुस्तिका में अनुमानित फ्लैट लागतों का उल्लेख किया गया है, एक स्पष्ट प्रावधान के साथ कि निर्माण पूरा होने के बाद अंतिम लागत निर्धारित की जाएगी, जिससे आवेदकों को 20% से अधिक की लागत में वृद्धि होने पर धनवापसी की अनुमति मिलती है। मालिक के नियंत्रण से परे निर्माण में देरी के कारण, लागत में वृद्धि हुई और कानूनी आवश्यकताओं के अनुसार जीएसटी लागू किया गया। मालिक ने तर्क दिया कि शिकायत में दम नहीं है और इसे खारिज कर दिया जाना चाहिए।

आयोग की टिप्पणियां:

आयोग ने पाया कि पुस्तिका में मांग पत्र जारी होने से 24 महीने की प्रस्तावित निर्माण अवधि को रेखांकित किया गया है, लेकिन किसानों के विरोध के कारण भूमि अधिग्रहण में देरी हुई, जिससे एक साल का निर्माण रुक गया। इसके अलावा, मालिक ने साइट परिवर्तन के आवेदकों को सूचित किया था, देरी के कारण धनवापसी के लिए एक विकल्प प्रदान किया था, लेकिन किसी भी आवेदक ने इसका विकल्प नहीं चुना। जैसा कि, अंतिम लागत अनुमोदन प्रक्रिया हुई, और मालिक ने कब्जे के प्रस्ताव पत्र जारी किए। आयोग ने बैंगलोर विकास प्राधिकरण बनाम सिंडिकेट बैंक (2007) और बीबी पटेल बनाम डीएलएफ यूनिवर्सल लिमिटेड (2022) के फैसलों का हवाला दिया, जिसमें कहा गया था कि समय सिविल निर्माण कार्य में अनुबंध का सार नहीं है। आयोग ने पाया कि मालिक ने अतीत में समझाया था कि पंजीकरण पुस्तिका में उल्लिखित अनुमानित लागत अंतिम लागत नहीं थी। मालिक के नियंत्रण से परे देरी के कारण, सामग्री और श्रम लागत दोनों में वृद्धि हुई, जिसके परिणामस्वरूप फ्लैटों की अंतिम लागत में वृद्धि हुई। शिकायतकर्ता द्वारा लागत में वृद्धि का आरोप लगाने के बावजूद, मनमानी वृद्धि प्रदर्शित करने के लिए कोई सबूत प्रस्तुत नहीं किया गया था। आयोग ने तमिलनाडु हाउसिंग बोर्ड बनाम सी शोर अपार्टमेंट ओनर्स एसोसिएशन (2008) और एमपी हाउसिंग एंड इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट बोर्ड बनाम बीएसएस परिहार (2015) जैसे सुप्रीम कोर्ट के पिछले मामलों का उल्लेख किया, जिसने स्थापित किया कि स्व-वित्तपोषण योजना में, कीमतों का निर्धारण हाउसिंग बोर्ड के डोमेन के भीतर आता है, और अदालत को हस्तक्षेप से बचना चाहिए। आयोग ने बैंगलोर विकास प्राधिकरण बनाम सिंडिकेट बैंक, (2007) के फैसले पर भरोसा करते हुए आगे कहा कि मालिक ने कहा है कि शेष राशि पर जीएसटी वसूल किया जा रहा है और इसे अवैध नहीं कहा जा सकता है, जिसमें अदालत ने फैसला सुनाया कि एक स्व-वित्तपोषण योजना में, एक वैधानिक निकाय, जो लाभ नहीं कमा रहा है, देरी में मुआवजे के भुगतान के साथ बोझ नहीं डाला जा सकता है, और निर्माण लागत में कोई भी वृद्धि आवंटी द्वारा वहन की जानी चाहिए।

आयोग ने याचिका को खारिज कर दिया और शिकायतकर्ता को दो महीने के भीतर शेष राशि जमा करने और अपने फ्लैट का कब्जा लेने का निर्देश दिया।