जिला उपभोक्ता आयोग, दिल्ली (दक्षिण) ने M/s Adinath Properties Pvt. Ltd. को अनुचित व्यापार प्रथाओं के लिए उत्तरदायी ठहराया

जिला उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग-II (दक्षिण) ने मेसर्स आदिनाथ प्रॉपर्टीज प्राइवेट लिमिटेड को अनुचित व्यापार प्रथाओं और शिकायतकर्ताओं को अधिभोग प्रमाण पत्र और पूर्णता प्रमाण पत्र प्रदान किए बिना कब्जे की पेशकश करने के लिए सेवा में कमी के लिए उत्तरदायी ठहराया। श्रीमती मोनिका ए श्रीवास्तव (अध्यक्ष) और किरण कौशल (सदस्य) की अध्यक्षता वाली बेंच ने कहा कि अधिभोग प्रमाण पत्र की अनुपस्थिति और संविदात्मक दायित्वों का पालन करने में विफलता सेवा में कमी है।

मामले की पृष्ठभूमि:

पहले शिकायतकर्ता (पत्नी) ने आवासीय उपयोग के लिए तिजारा, जिला भिवाड़ी, अलवर में अपनी परियोजना "टेरा सिटी" में बिल्डर/विपरीत पार्टी के साथ एक इकाई बुक करते समय 1,60,500 रुपये की राशि का भुगतान किया। इस परियोजना को 29.03.2016 को या उससे पहले पूरा किया जाना था, जैसा कि बिल्डर, मैसर्स आदिनाथ प्रॉपर्टीज प्राइवेट लिमिटेड द्वारा वादा किया गया था।

29.03.2013 को, पहले शिकायतकर्ता ने एक बिल्डर क्रेता समझौते में प्रवेश किया और 850 वर्ग फुट सुपर एरिया नंबर यू -403, चौथी मंजिल, टॉवर कार्नेशन को मापने वाला एक फ्लैट आवंटित किया गया। इसके बाद, 22.05.2015 को, यूनिट को पति (दूसरी शिकायतकर्ता) के एकमात्र स्वामित्व से दोनों शिकायतकर्ताओं (पहली शिकायतकर्ता और उसके पति) के सह-स्वामित्व में स्थानांतरित कर दिया गया था। बिल्डर ने 06.06.2015 को हस्तांतरण को मंजूरी दे दी। 15.06.2015 को, शिकायतकर्ताओं, बिल्डर और एचडीएफसी लिमिटेड ने एक त्रिपक्षीय समझौते में प्रवेश किया और बाद में बैंक ने 10,81,000 रुपये का ऋण मंजूर किया।

शिकायतकर्ताओं ने कहा कि उन्हें बीबीए के खंड 14 के अनुसार 29.03.2016 को कब्जे का वादा किया गया था, जिसके अनुसार यूनिट को समझौते की तारीख के बाद 36 महीने के भीतर पूरा किया जाना था। शिकायतकर्ताओं ने दावा किया कि उन्होंने समय पर सभी देय भुगतान किए और बिल्डर की सभी मांगों को पूरा किया। शिकायतकर्ताओं के अनुसार, डिलीवरी की वादा की गई तारीख के चार साल बाद भी, यूनिट का निर्माण अभी तक पूरा नहीं हुआ था और उन्हें क्लब हाउस सुविधा के लिए अधिक पैसे देने के लिए कहा जा रहा था जो अभी तक पूरा नहीं हुआ था। बिल्डर को कई ईमेल के बावजूद अधिभोग प्रमाण पत्र और पूर्णता प्रमाण पत्र का अनुरोध करने और कब्जे के वैध प्रस्ताव के लिए, बिल्डर ने उसी के उत्पादन को अनिवार्य होने से इनकार कर दिया।

इसलिए, शिकायतकर्ताओं ने 08.12.2017, 08.10.2018 और 26.08.2020 को बिल्डर को कानूनी नोटिस भेजा।

पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविंदन राघवन सीए 12238/2018 पर भरोसा करते हुए, शिकायतकर्ताओं ने दावा किया कि 05.08.2020 को, विपरीत पक्ष ने आवासीय इकाई के कब्जे के लिए एक रिमाइंडर भेजा और शिकायतकर्ताओं से लंबित 4,89,948 रुपये की मांग की, बिना उन्हें अधिभोग प्रमाण पत्र और पूर्णता प्रमाण पत्र प्रदान किए जो बिल्डर की ओर से अनुचित व्यापार व्यवहार के लिए राशि थी

इसके अलावा, शिकायतकर्ताओं के अनुसार, बिल्डर ने कोई उचित औचित्य नहीं दिया कि परियोजना के निर्माण को पूरा करने में अत्यधिक देरी क्यों हुई और परिस्थितियां बिल्डर के नियंत्रण से बाहर कैसे थीं। इस तर्क को सही ठहराने के लिए, शिकायतकर्ताओं ने लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम एमके गुप्ता एआईआर 1984 एससी 787 और फॉर्च्यून इंफ्रास्ट्रक्चर बनाम ट्रेवर डी'लीमा सीए नंबर 3533-3534/2017 में निर्णय का भी उल्लेख किया।

अंततः, शिकायतकर्ताओं ने आयोग से संपर्क करके कानूनी नोटिस भेजकर विरोधी पक्ष से 16,74,798 रुपये की वापसी की मांग की।

दूसरी ओर, विरोधी पार्टी/बिल्डर ने बिल्डर क्रेता समझौते के खंड 49 का हवाला देते हुए जिला आयोग के क्षेत्रीय अधिकार क्षेत्र को चुनौती दी।

शिकायतकर्ताओं ने बिल्डर क्रेता समझौते के खंड 50 का हवाला देते हुए कहा कि कब्जा सौंपने में देरी के मामले में, विपरीत पक्ष को कब्जा देने की तारीख तक सुपर एरिया के प्रति माह 5 रुपये प्रति वर्ग फुट की दर से मुआवजे का भुगतान करना आवश्यक था। शिकायतकर्ताओं को एक स्थानांतरण प्रपत्र, विरोधी पक्ष द्वारा पृष्ठांकन और दिनांक 11.06.2015 के त्रिपक्षीय समझौते को भी प्रस्तुत किया गया। इसके अलावा, शिकायतकर्ताओं ने परियोजना की अधूरी विकास को दर्शाने वाली तस्वीरें भी पेश कीं। रिकॉर्ड पर रखे गए दस्तावेजों से संकेत मिलता है कि शिकायतकर्ताओं ने फ्लैट का 95% भुगतान किया था और विरोधी पक्ष द्वारा भेजे गए ईमेल से यह स्पष्ट नहीं हुआ कि क्या अधिभोग प्रमाण पत्र और पूर्णता प्रमाण पत्र शिकायतकर्ताओं द्वारा प्राप्त किया गया था।

आयोग की टिप्पणियां:

समृद्धि को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी लिमिटेड बनाम मुंबई महालक्ष्मी कंस्ट्रक्शन प्राइवेट लिमिटेड, विंग कमांडर अरिफुर रहमान खान बनाम डीएलएफ सदर्न होम्स प्राइवेट लिमिटेड और अन्य और पायनियर अर्बन लैंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविंदन राघवन सहित सुप्रीम कोर्ट के निर्णयों का हवाला देते हुए,आयोग ने माना कि विरोधी पक्ष शिकायतकर्ताओं को एक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने में उनकी विफलता और संविदात्मक दायित्वों का अनुपालन नहीं करने पर विचार करते हुए सेवाओं में कमी थी।

इसके अलावा, विपरीत पक्ष ने कब्जे की पेशकश करते समय अधिभोग प्रमाणपत्र और पूर्णता प्रमाणपत्र प्रदान किए बिना बिल्डर खरीदार समझौते में जो कहा गया था, उसकी तुलना में काफी देर से कब्जे की पेशकश की।

इसलिए, सबूतों पर विचार करते हुए और कानूनी उदाहरणों पर भरोसा करते हुए, आयोग ने शिकायतकर्ता के पक्ष में फैसला सुनाया और विरोधी पक्ष को अनुचित व्यापार व्यवहार और सेवाओं में कमी का दोषी ठहराया। तदनुसार, विरोधी पक्ष को आदेश जारी होने के तीन महीने के भीतर 9% प्रति वर्ष ब्याज के साथ 16,74,698/- रुपये की राशि वापस करने का निर्देश दिया गया था, जिसमें विफल होने पर, विरोधी पक्ष प्रति वर्ष 10% ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा। इसके अतिरिक्त, विरोधी पक्ष को बिना किसी अधिभोग प्रमाण पत्र और पूर्णता प्रमाण पत्र के कब्जा देने के लिए 50,000/- रुपये की राशि का भुगतान करने का भी निर्देश दिया गया था।