महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण बेंच के अध्यक्ष अजय मेहता और महेश पाठक (सदस्य) की खंडपीठ ने माना कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 5 (1) (ए) के अनुसार, एक रियल एस्टेट परियोजना में दो या एकाधिक पंजीकरण संख्या नहीं हो सकती है।

मामले की पृष्ठभूमि:

ककाडे ग्रीन एस्टेट प्राइवेट लिमिटेड ने RERA 2016 की धारा 5 के तहत परियोजना शेड्स ऑफ ट्रेड के लिए पहला पंजीकरण प्राप्त किया। बिल्डर ने 17.09.2018 को महारेरा के समक्ष पंजीकरण के लिए आवेदन जमा किया, और महारेरा ने 24.09.2018 को पंजीकरण प्रमाण पत्र जारी किया। इस परियोजना में 130 इकाइयों (49 शोरूम + 81 कार्यालयों) के साथ एक एकल वाणिज्यिक भवन शामिल था, और परियोजना की प्रस्तावित पूर्णता तिथि 07.11.2022 थी। हालांकि, प्रोजेक्ट नंबर 1 के लिए पंजीकरण समाप्त हो गया क्योंकि प्रमोटर 7 नवंबर, 2022 के बाद विस्तार की तलाश करने में विफल रहा।

इसके बाद, ले स्काईलार्क (प्रोजेक्ट नंबर 2) नामक एक परियोजना पंजीकृत की गई, जबकि प्रोजेक्ट नंबर 1 अभी भी 3 जनवरी, 2021 को वैध था। परियोजना संख्या 2 में वाणिज्यिक और आवासीय दोनों भवनों का निर्माण और विकास शामिल था। वाणिज्यिक भवन में 67 इकाइयां / दुकानें / अपार्टमेंट शामिल थे, जबकि आवासीय भवनों (ए विंग और बी विंग) में प्रत्येक में 27 अपार्टमेंट थे, कुल 121 इकाइयां / दुकानें / अपार्टमेंट। परियोजना संख्या 2 के लिए प्रस्तावित पूर्णता तिथि 15 मई, 2025 है।

इसके बाद, बिल्डर की एक अन्य परियोजना से संबंधित घर खरीदारों ने महारेरा के समक्ष शिकायत दर्ज की। सुनवाई के दौरान, घर खरीदारों ने महारेरा को सूचित किया कि बिल्डर ने परियोजना का नाम बदल दिया है और महारेरा से अलग परियोजना पंजीकरण संख्या प्राप्त की है। इस प्रकार, महारेरा ने बिल्डर के खिलाफ स्वतः संज्ञान कार्यवाही शुरू की।

MahaRERA का निर्णय:

महारेरा ने माना कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 5 (1) (ए) के अनुसार, एक रियल एस्टेट परियोजना में दो या कई पंजीकरण संख्या नहीं हो सकती है।

महारेरा ने देखा कि जब प्रोजेक्ट नंबर 1 अस्तित्व में था, बिल्डर ने प्राधिकरण के समक्ष प्रोजेक्ट नंबर 1 में की गई बुकिंग की कोई घोषणा नहीं की। इसके अलावा, बिल्डर ने प्राधिकरण के समक्ष कोई हलफनामा प्रस्तुत नहीं किया जिसमें कहा गया है कि परियोजना नंबर 1 के होमबॉयर्स को परियोजना संख्या 2 में स्थानांतरित किया जा रहा है। इसके अतिरिक्त, बिल्डर ने केवल परियोजना संख्या 2 को रद्द करने की घोषणा करके 03.01.2021 को महारेरा से परियोजना संख्या 1 के लिए दूसरा पंजीकरण प्राप्त किया।

महारेरा ने आगे रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 5 को संदर्भित किया, जो इस प्रकार है:

(५) पंजीकरण का अनुदान

(1) धारा 4 की उपधारा (1) के अधीन आवेदन की प्राप्ति पर, प्राधिकरण तीस दिन की अवधि के भीतर करेगा।

(क) इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों और विनियमों के उपबंधों के अधीन रहते हुए पंजीकरण प्रदान करेगा और प्राधिकरण की वेबसाइट तक पहुंचने और अपना वेब पेज बनाने और उसमें प्रस्तावित परियोजना के ब्यौरे भरने के लिए आवेदक को लॉगिन आईडी और पासवर्ड सहित एक पंजीकरण संख्या उपलब्ध कराएगा; नहीं तो

(ख) लिखित में अभिलिखित किए जाने वाले कारणों से आवेदन को अस्वीकार कर सकेगा, यदि ऐसा आवेदन इस अधिनियम या उसके अधीन बनाए गए नियमों या विनियमों के उपबंधों के अनुरूप नहीं है:

बशर्ते कि कोई भी आवेदन तब तक खारिज नहीं किया जाएगा जब तक कि आवेदक को मामले में सुनवाई का अवसर नहीं दिया गया हो।

इसलिए, महारेरा ने माना कि परियोजना संख्या 2 की पंजीकरण संख्या वैध रहेगी और परियोजना संख्या 1 के 95% होमबॉयर्स को इस परियोजना में वाणिज्यिक इकाइयां आवंटित की गई हैं। इसके अलावा, महारेरा परियोजना संख्या 1 की पंजीकरण संख्या को तब तक स्थगित रखता है जब तक कि बिल्डर एक हलफनामा प्रस्तुत नहीं करता है जिसमें कहा गया है कि परियोजना संख्या 1 के सभी घर खरीदारों को परियोजना संख्या 2 में स्थानांतरित कर दिया गया है।