डेवलपमेंट एग्रीमेंट से उत्पन्न विवाद सुनवाई योग्य नहीं है: महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण

महेश पाठक (सदस्य) की महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (प्राधिकरण) पीठ ने कहा कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 में कोई प्रावधान नहीं है, जो प्राधिकरण को विकास समझौते से उत्पन्न विवादों पर विचार करने का अधिकार देता है, ऐसे विवाद सिविल कोर्ट के अधिकार क्षेत्र में आते हैं। नतीजतन, प्राधिकरण ने हाउसिंग सोसायटी/शिकायतकर्ता की शिकायत को खारिज कर दिया।

अचल संपत्ति में, एक डेवलपमेंट एग्रीमेंट एक कानूनी अनुबंध है जिसमें भूमि के एक भूखंड का मालिक एक डेवलपर को भूमि पर निर्माण करने की अनुमति देता है, भूमि मालिक से डेवलपर को भवनों के विकास और निर्माण के अधिकारों को स्थानांतरित करता है।

पूरा मामला:

महाराष्ट्र नगर और औद्योगिक विकास निगम (सिडको ने शिकायतकर्ता को परियोजना भूमि पट्टे पर दी थी। 12-05-2004 को, शिकायतकर्ता ने मैसर्स जेपी बिल्डर्स एंड डेवलपर्स (जेपी बिल्डर्स) को सभी विकास अधिकार प्रदान करते हुए एक डेवलपमेंट एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर किए।

30-10-2005 को, जेपी बिल्डर्स ने इन अधिकारों को बिल्डर (प्रतिवादी) को हस्तांतरित कर दिया। प्रारंभ में, सिडको ने एक भूतल और चार ऊपरी मंजिलों के साथ एक आवासीय सह वाणिज्यिक संरचना के लिए योजनाओं को मंजूरी दी, जिसमें 17 फ्लैट और 10 दुकानें शामिल थीं। हालांकि, शिकायतकर्ता के अनुसार, जेपी बिल्डर्स और बिल्डर ने सिडको की मंजूरी के बिना अवैध रूप से तीन मंजिलों को जोड़ा, जिसके परिणामस्वरूप 29 फ्लैट और 10 दुकानें बन गईं।

इसके अतिरिक्त, शिकायतकर्ता का दावा है कि जेपी बिल्डर्स और बिल्डर दोनों एक व्यवसाय प्रमाणपत्र प्राप्त करने में विफल रहे और उचित अनुमोदन के बिना महारेरा के साथ अनधिकृत परियोजना को पंजीकृत भी किया।

इन उल्लंघनों के कारण, शिकायतकर्ता ने 10-07-2021 को एक आम सभा की बैठक के दौरान डेवलपमेंट एग्रीमेंट को समाप्त कर दिया। इसके बाद, शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें परियोजना पंजीकरण को रद्द करने और उल्लंघनों को दूर करने के लिए अन्य आवश्यक कार्रवाई करने की मांग की गई।

बिल्डर का तर्क:

बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायत प्राधिकरण के समक्ष सुनवाई योग्य नहीं है क्योंकि यह डेवलपमेंट एग्रीमेंट से उत्पन्न होती है और एक नागरिक प्रकृति की है।

बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता ने भौतिक तथ्यों को दबाया था। उन्होंने तर्क दिया कि अतिरिक्त 12 फ्लैटों का निर्माण नवी मुंबई नगर निगम से डीम्ड अनुमति पर आधारित था और इसलिए अवैध नहीं था।

प्राधिकरण द्वारा अवलोकन और निर्देश:

प्राधिकरण ने पाया कि निर्माण अनुमति से संबंधित मुद्दा महाराष्ट्र क्षेत्रीय और नगर नियोजन अधिनियम, 1966 के प्रासंगिक प्रावधानों के अनुसार सक्षम प्राधिकारी/नगर निगम के अधिकार क्षेत्र में आता है।

प्राधिकरण ने कहा कि RERA, 2016 के तहत डेवलपमेंट एग्रीमेंट से उत्पन्न विवादों को संभालने के लिए MahaRERA सशक्त बनाने वाला कोई स्पष्ट प्रावधान नहीं है, ऐसे विवाद सिविल कोर्ट के अधिकार क्षेत्र में आते हैं।

इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने देखा कि RERA की धारा 7 के तहत, MahaRERA पंजीकरण रद्द किया जा सकता है यदि प्रमोटर RERA आवश्यकताओं को पूरा करने में विफल रहता है, अनुमोदन शर्तों का उल्लंघन करता है, या निर्दिष्ट अनुचित प्रथाओं में संलग्न होता है। हालांकि, इस मामले में, शिकायतकर्ता ने ठोस सबूत नहीं दिए कि बिल्डर ने धारा 7 की किसी भी शर्तों का उल्लंघन किया है। इसलिए बिल्डर के प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन को रद्द करने की मांग वाली शिकायत में दम नहीं है।

नतीजतन, प्राधिकरण ने हाउसिंग सोसाइटी की शिकायत को बनाए रखने योग्य नहीं मानते हुए खारिज कर दिया।