MahaREAT- मुंबई नगर निगम अधिनियम, 1888 की धारा 270A के तहत प्रमाण पत्र प्राप्त करना कब्जे के लिए अनिवार्य

महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के आदेश को बरकरार रखते हुए मैसर्स एल एंड टी परेल प्रोजेक्ट्स एलएलपी (बिल्डर) को रिफंड प्रदान करने का निर्देश देते हुए, महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (ट्रिब्यूनल) के न्यायिक सदस्य जस्टिस श्रीराम आर जगताप और श्रीकांत एम देशपांडे (तकनीकी सदस्य) की खंडपीठ ने माना कि मुंबई नगर निगम अधिनियम की धारा 270A के तहत प्रमाण पत्र, 1888 अनिवार्य है।

धारा 270A में कहा गया है कि कोई भी आयुक्त से प्रमाण पत्र के बिना किसी भी नवनिर्मित या पुनर्निर्मित परिसर पर कब्जा या उपयोग नहीं कर सकता है। साथ ही, प्रमाण पत्र को यह पुष्टि करनी चाहिए कि शुद्ध पानी की आपूर्ति परिसर के भीतर या उसके पास उपलब्ध है।

पूरा मामला:

होमबॉयर और उसकी पत्नी ने संयुक्त रूप से परेल, मुंबई में स्थित "Crescent Bay" नामक बिल्डर (उत्तरदाता) परियोजना में दो फ्लैट खरीदे। दो सेल एग्रीमंट बिल्डर द्वारा 14.12.2015 को होमबॉयर्स के साथ निष्पादित किए गए थे।

सेल एग्रीमेंट के अनुसार, बिल्डर को 30.09.2017 को या उससे पहले फ्लैट का कब्जा सौंपना था। इसके अलावा, सेल एग्रीमेंट के खंड 15.1 ने बिल्डर को निर्धारित तिथि से छह महीने की उचित अनुग्रह अवधि और अप्रत्याशित घटनाओं के कारण देरी के मामले में अतिरिक्त विस्तार की अनुमति दी।

बिल्डर ने निर्माण पूरा किया और 15 मार्च, 2018 को एक भाग कब्जा प्रमाण पत्र प्राप्त किया। हालांकि, बिल्डर निर्धारित तिथि तक फ्लैटों का कब्जा देने में विफल रहा। नतीजतन, होमबॉयर ने रिफंड और मुआवजे की मांग करते हुए प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज की।

प्राधिकरण ने छह दिसंबर 2018 के आदेश में बिल्डर को निर्देश दिया था कि वह मकान खरीदारों द्वारा भुगतान की गई राशि ब्याज सहित लौटाए और 2,00,000 रुपये की राशि का भुगतान करे। इस आदेश से असंतुष्ट बिल्डर ने ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर कर प्राधिकरण के फैसले को रद्द करने की मांग की।

ट्रिब्यूनल का निर्देश:

ट्रिब्यूनल ने कहा कि क्लॉज 15.1 के अनुसार, बिल्डर छह महीने की छूट अवधि का हकदार है, जिससे अंतिम नियत तारीख 31 मार्च, 2018 हो जाती है। हालांकि, इससे परे कोई भी देरी अप्रत्याशित घटनाओं के कारण होनी चाहिए। इसलिए बिल्डर को 31 मार्च 2018 तक कब्जा सौंप देना था।

ट्रिब्यूनल ने बिल्डर की इस दलील को खारिज कर दिया कि मुंबई नगर निगम अधिनियम, 1888 की धारा 270A के तहत प्रमाण पत्र, जो यह निर्धारित करता है कि पर्याप्त जल आपूर्ति के संबंध में आयुक्त के प्रमाण पत्र के बिना परिसर पर कब्जा नहीं किया जाना चाहिए, अनिवार्य नहीं है।

ट्रिब्यूनल ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 2 (zf) को संदर्भित किया, जो "अधिभोग प्रमाणपत्र" को निम्नानुसार परिभाषित करता है:

"अधिभोग प्रमाणपत्र का अर्थ है अधिभोग प्रमाणपत्र या ऐसा अन्य प्रमाण पत्र, जो भी नाम से जाना जाता है, सक्षम प्राधिकारी द्वारा जारी किया गया है, जो किसी भी भवन के कब्जे की अनुमति देता है, जैसा कि स्थानीय कानूनों के तहत प्रदान किया गया है, जिसमें पानी, स्वच्छता और बिजली जैसे नागरिक बुनियादी ढांचे के प्रावधान हैं।

ट्रिब्यूनल ने माना कि ऑक्यूपेशन सर्टिफिकेट प्राप्त करने के लिए पानी का प्रावधान एक महत्वपूर्ण आवश्यकता है। हालांकि बिल्डर ने 26.03.2018 को पानी के कनेक्शन के लिए आवेदन किया और 14.08.2018 को पुष्टि प्राप्त की, टैंकरों द्वारा पानी का प्रावधान वैधानिक आवश्यकता को पूरा नहीं करता है।

इसलिए, ट्रिब्यूनल ने पाया कि बिल्डर ने फ्लैट का कब्जा सौंपने में देरी की और होमबॉयर्स को ब्याज के साथ रिफंड प्रदान करने के प्राधिकरण के फैसले को बरकरार रखा।

इसके अलावा, ट्रिब्यूनल ने निष्कर्ष निकाला कि प्राधिकरण के आदेश में बिल्डर को क्लॉज 15.3 के तहत पूर्व-अनुमानित परिनिर्धारित नुकसान के रूप में 2,00,000 रुपये का भुगतान करने की आवश्यकता थी। नतीजतन, ट्रिब्यूनल ने नुकसान को अलग कर दिया।