महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण के जस्टिस श्री श्रीराम आर. जगताप और डॉ. के. शिवाजी (तकनीकी सदस्य) की खंडपीठ ने माना कि बिक्री के लिए एग्रीमेंट को लागू करने के लिए फ्लैट मूल्य का 20% से अधिक प्राप्त करने के बाद होमबॉयर्स से अतिरिक्त भुगतान की मांग करना अवैध है। नतीजतन, ट्रिब्यूनल ने मांग किए गए भुगतान को अवैध बनाने में होमबॉयर्स की विफलता पर बिल्डर के इरादे के पत्र को समाप्त कर दिया।

मामले की पृष्ठभूमि:

बिल्डर अफोर्डेबल हाउसिंग स्कीम के तहत ककड़ पैराडाइज नाम का प्रोजेक्ट बना रहा था । होमबॉयर्स ने जून 2015 में परियोजना में फ्लैट खरीदने के लिए अपनी रुचि व्यक्त की। इसके बाद, होमबॉयर्स ने फ्लैट बुक किया, जिसकी कीमत 52,01,000 रुपये थी। उसके बाद, बिल्डर ने होमबॉयर्स को दिनांक 7.01.2016 को लेटर ऑफ इंटेंट जारी किया। इसके बाद, होमबॉयर्स ने समय-समय पर बिल्डर को 16,20,869/- रुपये का भुगतान किया, जो बिक्री मूल्य का 20% से अधिक है।

कुल बिक्री राशि का 20% भुगतान करने के बावजूद, बिल्डर विफल रहा और बिक्री के लिए एक समझौते में प्रवेश करने की उपेक्षा की। इसके बजाय, बिल्डर ने आवंटियों से बिक्री के लिए एक समझौते को निष्पादित करने के लिए एक राशि के आगे भुगतान की मांग की।

हालांकि, होमबॉयर्स बिल्डर को मांगे गए भुगतान करने में विफल रहे। दिनांक 10.09.2018 और 28.09.2018 के पत्रों द्वारा, बिल्डर ने लेनदेन को समाप्त कर दिया, आशय पत्र को रद्द कर दिया, और होमबॉयर्स द्वारा भुगतान की गई राशि को जब्त कर लिया।

बिल्डर के आचरण से व्यथित, होमब्यूयर ने महारेरा के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें रिफंड और ब्याज के साथ परियोजना से निकासी की मांग की गई।

MahaRERA ने अपने आदेश दिनांक 04.032020 में, बिल्डर को एक महीने की अवधि के भीतर बिक्री के लिए एक एग्रीमेंट को लागू करने का निर्देश दिया। MahaRERA के आदेश से व्यथित बिल्डर ने महारीत के समक्ष अपील दायर की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि लेटर ऑफ इंटेंट की शर्तों के अनुसार, अगर किश्तों के भुगतान में कोई चूक हुई थी, और अगर नोटिस के बाद 15 दिनों के भीतर इसे ठीक नहीं किया गया था, तो बिल्डर को फ्लैट के आवंटन को रद्द करने का अधिकार था। ऐसे मामले में, बिल्डर उस समय की परिस्थितियों के आधार पर, किसी भी खर्च में कटौती करने के बाद, ब्याज के बिना होमब्यूयर द्वारा भुगतान किए गए पैसे को वापस करने का विकल्प चुन सकता है, या पूरी राशि को जब्त कर सकता है। समाप्ति के बाद, बिल्डर फ्लैट से निपटने के लिए स्वतंत्र होगा क्योंकि उन्होंने फिट देखा।

ट्रिब्यूनल का ऑर्डर:

ट्रिब्यूनल ने कहा कि बिक्री के लिए समझौते को निष्पादित करने के लिए फ्लैट मूल्य का 20% से अधिक प्राप्त करने के बाद होमबॉयर्स से अतिरिक्त भुगतान की मांग करना अवैध है। नतीजतन, होमबॉयर्स द्वारा मांगे गए बकाया का भुगतान न करने के आधार पर आशय पत्र को समाप्त करना भी अवैध है।

ट्रिब्यूनल ने माना कि बिल्डर ने MOFA की धारा 4 और RERA अधिनियम, 2016 की धारा 13 दोनों का उल्लंघन किया है, जो प्रमोटर पर क्रमशः कुल प्रतिफल का 20% और 10% प्राप्त करने से पहले बिक्री के लिए एक समझौते को निष्पादित करने के लिए दायित्व लगाता है।

ट्रिब्यूनल ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 4 पर भरोसा किया, जिसे निम्नानुसार पढ़ा जाता है:

धारा 13 - बिक्री के लिए पहले समझौते में प्रवेश किए बिना प्रमोटर द्वारा कोई जमा या अग्रिम नहीं लिया जाएगा।

1. (1) एक प्रमोटर अपार्टमेंट, प्लॉट, या भवन की लागत के दस प्रतिशत से अधिक राशि को स्वीकार नहीं करेगा, जैसा कि मामला हो सकता है, अग्रिम भुगतान या आवेदन शुल्क के रूप में, किसी व्यक्ति से पहले ऐसे व्यक्ति के साथ बिक्री के लिए लिखित समझौते में प्रवेश किए बिना और बिक्री के लिए उक्त समझौते को पंजीकृत करें, तत्समय प्रवृत्त किसी भी कानून के अंतर्गत।

नतीजतन, ट्रिब्यूनल ने माना कि होमबॉयर बिल्डर से ब्याज के साथ 16,20,869/- रुपये की राशि वापस करने का हकदार है।