Maharashtra RERA ने पंजीकृत परियोजनाओं के लिए बैंक खातों के रखरखाव और संचालन पर चर्चा पत्र जारी किया, सुझाव और आपत्तियां आमंत्रित कीं

महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण ने पंजीकृत रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए बैंक खातों के रखरखाव और संचालन को संबोधित करते हुए एक चर्चा पत्र जारी किया है। यह पहल रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 4 (2) (एल) (डी) के साथ संरेखित है, जो यह अनिवार्य करती है कि आवंटियों से रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए एकत्र किए गए धन का सत्तर प्रतिशत (70%) एक अनुसूचित बैंक द्वारा बनाए गए एक अलग खाते में जमा किया जाना चाहिए।

इसके अलावा, महारेरा ने सभी हितधारकों को चर्चा पत्र में उल्लिखित प्रस्ताव के संबंध में सुझाव, विचार और आपत्तियां प्रदान करने के लिए आमंत्रित किया है। 15 अप्रैल, 2024 तक प्रतिक्रिया का स्वागत है, और निर्दिष्ट ईमेल पते के माध्यम से सबमिट किया जा सकता है: finance.suggestions2024@gmail.com

चर्चा पत्र का विश्लेषण

1. RERA प्रकल्प बँक खाते

महारेरा परियोजना आवेदन से पहले एक अनुसूचित बैंक में तीन बैंक खाते खोलने का आदेश देता है: संग्रह खाता, अलग खाता और लेनदेन खाता। यह निर्देश आगामी तिथि (महारेरा द्वारा जल्द ही घोषित किए जाने वाले) के बाद पंजीकृत परियोजनाओं पर लागू होता है, जिसमें प्रमोटरों को पंजीकरण पर खाते के विवरण का खुलासा करना आवश्यक होता है। पंजीकरण फॉर्म में दर्शाए अनुसार खाते पूरी तरह से या संयुक्त रूप से खोले जाने चाहिए। कई प्रमोटरों से जुड़ी परियोजनाओं के लिए, प्रमुख प्रमोटर को RERA परियोजना खातों के उचित संचालन को सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक संविदात्मक या कानूनी व्यवस्था स्थापित करनी चाहिए।

A. परियोजना का संग्रह खाता

प्रमोटर को प्रत्येक पंजीकृत परियोजना के लिए एक अनुसूचित बैंक में "परियोजना का संग्रह खाता" बनाए रखना चाहिए । खाते के नाम में प्रमोटर का नाम और प्रोजेक्ट का नाम शामिल होना चाहिए। आवंटियों से सभी भुगतान, करों और पास-थ्रू शुल्क को छोड़कर, यहां जमा किए जाने चाहिए। एकत्रित राशि का सत्तर प्रतिशत (70%) स्वचालित रूप से "परियोजना के अलग बैंक खाते" में स्थानांतरित किया जाना चाहिए, जबकि तीस प्रतिशत (30%) "परियोजना के लेनदेन खाते" में। बैंक को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि ऑटो-स्वीप सुविधा के अलावा किसी भी निकासी की अनुमति नहीं है। इस खाते का विवरण होमबॉयर्स के साथ संचार के लिए बिक्री के लिए आवंटन पत्र और समझौते में प्रदान किया जाना चाहिए।

B. परियोजना का अलग खाता

प्रमोटरों को प्रत्येक पंजीकृत परियोजना के लिए एक अनुसूचित बैंक में "परियोजना का अलग बैंक खाता" स्थापित करने और बनाए रखने की आवश्यकता होती है। यह खाता "परियोजना के संग्रह खाते" में प्राप्त धन के सत्तर प्रतिशत (70%) के लिए एक भंडार के रूप में कार्य करता है, जो एक ऑटो-स्वीप सुविधा के माध्यम से सुगम है। इस खाते के नामकरण में प्रमोटर का नाम और परियोजना का नाम शामिल होना चाहिए, जिससे स्पष्ट पहचान सुनिश्चित हो। इस खाते में निकासी और जमा सख्त नियमों द्वारा शासित होते हैं। "परियोजना के संग्रह खाते" से धन विशेष रूप से निर्माण और भूमि की लागत को कवर करने के लिए यहां स्थानांतरित किया जाता है।

यह खाता भारमुक्त और तीसरे पक्ष के नियंत्रण से मुक्त रहना है, और निकासी केवल महारेरा नियमों के अनुसार प्रासंगिक प्रमाण पत्र और फॉर्म जमा करने पर ही की जा सकती है। सावधि जमा व्यवस्था के लिए महारेरा परिपत्र संख्या 07/2017 (सीए प्रमाणपत्रों पर स्पष्टीकरण) में उल्लिखित प्रावधानों का पालन किया जाना चाहिए। अलग खाते से निकासी को परियोजना पूर्णता प्रतिशत के साथ संरेखित करना चाहिए और इसका उपयोग केवल निर्दिष्ट परियोजना व्यय के लिए किया जा सकता है, जिसमें भूमि लागत, विकास लागत, ब्याज भुगतान, आवंटियों को मुआवजा और धनवापसी शामिल है।

C. परियोजना का लेनदेन खाता

प्रवर्तकों को प्रत्येक पंजीकृत परियोजना के लिए एक अनुसूचित बैंक में "परियोजना का लेनदेन खाता" स्थापित करने और बनाए रखने के लिए निर्देशित किया जाता है । इस अकाउंट के नामकरण में प्रमोटर का नाम और प्रोजेक्ट का नाम शामिल होना चाहिए, जिससे स्पष्ट पहचान सुनिश्चित हो. यह खाता एक सीमा के साथ संचालित होता है, जिससे परियोजना के संग्रह खाते से आवंटियों से एकत्र किए गए धन का केवल तीस प्रतिशत (30%) तक जमा किया जा सकता है। यह अधिनियम, नियमों और विनियमों में उल्लिखित कानूनी प्रावधानों का पालन करते हुए भूमि और निर्माण लागत से असंबंधित खर्चों के लिए एक वित्तीय साधन के रूप में कार्य करता है। बुकिंग रद्दीकरण के मामलों में, प्रमोटर को परियोजना के लेनदेन खाते से आवंटित राशि का न्यूनतम 30% निकालने की अनुमति है। इसके अतिरिक्त, प्रमोटर द्वारा किए गए दंड को इस खाते से धन का उपयोग करके निपटाया जा सकता है।

1. प्राधिकरण को रिपोर्ट करना

प्रमोटरों को रियल एस्टेट परियोजनाओं में पारदर्शिता और अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए नियामक प्राधिकरणों को कठोर रिपोर्टिंग आवश्यकताओं का पालन करना आवश्यक है। चार्टर्ड एकाउंटेंट्स (CA) द्वारा जारी किए गए सभी प्रमाणपत्रों में प्रामाणिकता और पता लगाने की क्षमता बढ़ाने के लिए प्रत्येक प्रमाणपत्र के लिए अलग से जारी एक विशिष्ट दस्तावेज़ पहचान संख्या (UDIN) शामिल होनी चाहिए।

इसके अतिरिक्त, प्रमोटरों को परियोजना के लिए प्राप्त सुरक्षित वित्त के बारे में विस्तृत प्रकटीकरण प्रस्तुत करना होगा। इसमें ऋणदाता का नाम और पता, उधार लेने और संवितरण की तारीख, स्वीकृत और वितरित राशि, बकाया शेष, किसी भी बंधक का विवरण, और सुरक्षित ऋणों के लिए प्रतिभूतिकरण परिसंपत्ति पुनर्निर्माण और सुरक्षा ब्याज (CERSAI) रिपोर्ट की केंद्रीय रजिस्ट्री प्रस्तुत करने जैसी जानकारी शामिल है, जैसा कि 29 अक्टूबर 2021 को जारी महारेरा आदेश संख्या 26/2021 द्वारा अनिवार्य है।

1. परियोजना के बैंक खातों को बदलना

परियोजना बैंक खातों को एक अनुसूचित बैंक/शाखा से दूसरे में बदलने के लिए नियामक प्राधिकरण से पूर्व लिखित अनुमोदन की आवश्यकता होती है, जैसा कि 20 फरवरी 2023 को जारी महारेरा परिपत्र संख्या 43/2023 में निर्धारित किया गया है। इस तरह के बदलाव करने के इच्छुक प्रमोटरों को अपने संबंधित लॉगिन पर सुधार आवेदन मॉड्यूल के माध्यम से आवश्यक दस्तावेज जमा करने होंगे। यह सबमिशन परिपत्र में उल्लिखित दिशानिर्देशों के साथ संरेखित होना चाहिए, नियामक मानकों का अनुपालन सुनिश्चित करना।

इसके अतिरिक्त, प्रमोटरों को महारेरा परिपत्र संख्या 43/2023 के तहत अनुलग्नक-ए में निर्धारित घोषणा-सह उपक्रम प्रस्तुत करना होगा। यह अद्यतन प्रारूप बाद के आदेशों के साथ प्रकाशित किया जाएगा, जो परियोजना वित्त में पारदर्शिता और जवाबदेही बनाए रखने के लिए प्राधिकरण की प्रतिबद्धता को दर्शाता है। इसके अलावा, RERA परियोजना बैंक खातों के बारे में घोषणा, जैसा कि महारेरा आदेश संख्या 34/2022 के तहत 'प्रारूप-ए' में उल्लिखित है, को एक नए प्रारूप के साथ प्रतिस्थापित किया जाएगा, जिसे बाद के आदेशों के साथ भी प्रकाशित किया जाएगा। इन उपायों का उद्देश्य प्रक्रियाओं को सुव्यवस्थित करना और परियोजना बैंक खातों में परिवर्तनों के प्रबंधन में विनियामक निरीक्षण को बढ़ाना, अचल संपत्ति वित्तपोषण गतिविधियों में अखंडता और अनुपालन सुनिश्चित करना है।

1. परियोजना के बैंक खातों को बदलना

एक परियोजना के पूरा होने और एक अधिभोग प्रमाण पत्र जारी करने पर, प्रमोटर को महारेरा वेब पोर्टल के माध्यम से परियोजना के अलग बैंक खाते को बंद करने की शुरुआत करनी होगी। इस प्रक्रिया में सक्षम प्राधिकारी से प्राप्त फॉर्म-4 (आर्किटेक्ट सर्टिफिकेट ऑफ कंप्लीशन) और ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट/कंप्लीशन सर्टिफिकेट सहित आवश्यक दस्तावेज जमा करने की आवश्यकता होती है।

इसके अतिरिक्त, महारेरा द्वारा लगाए गए रिफंड, दंड और किसी भी बकाया राशि से संबंधित सभी देनदारियों के निर्वहन की पुष्टि करने वाला एक हलफनामा-सह घोषणा/उपक्रम प्रदान किया जाना चाहिए। प्रमोटर को अधिनियम की धारा 11 (4) (जी) और (एच) का अनुपालन भी सुनिश्चित करना चाहिए, जिसमें वैधानिक बकाया, दंड, रिफंड और किसी भी लंबित अनुपालन का भुगतान शामिल है।

इन अपेक्षाओं को पूरा करने पर, प्रमोटर नियामक प्राधिकरण से पूर्व लिखित अनुमोदन के साथ परियोजना के अलग खाते से शेष राशि वापस ले सकता है। यह सुव्यवस्थित प्रक्रिया नियामक मानकों का अनुपालन सुनिश्चित करती है और परियोजना के पूरा होने पर परियोजना बैंक खातों को बंद करने की सुविधा प्रदान करती है।

1. बैंकों के दायित्व

बैंकों को RERA परियोजना खातों के खोलने, संचालन और बंद करने से संबंधित महारेरा निर्देशों का पालन करना अनिवार्य है। ये दिशानिर्देश महारेरा के तहत पंजीकृत सभी परियोजनाओं पर लागू होते हैं। प्रत्येक परियोजना के लिए, बैंकों को तीन विशिष्ट खाते खोलने की आवश्यकता होती है - संग्रह खाता, अलग खाता और लेनदेन खाता - सभी एक ही बैंक के भीतर। इन खातों के लिए निर्धारित नामकरण का कड़ाई से पालन अनिवार्य है।

खाते खोलने पर, बैंकों को संग्रह खाते से अलग खाते और लेनदेन खाते में निर्दिष्ट अनुपात में धन के स्वचालित हस्तांतरण के लिए प्रमोटरों से लिखित स्थायी सलाह प्राप्त करनी चाहिए। यह सुनिश्चित करना कि ये खाते ऋणभार, ग्रहणाधिकार या तीसरे पक्ष के नियंत्रण से मुक्त रहें, बैंकों की जिम्मेदारी भी है। सेपरेट अकाउंट से किसी भी संदिग्ध लेनदेन की सूचना तुरंत नियामक प्राधिकरण को दी जानी चाहिए।

बैंकों को संग्रह खाते के लिए निकासी के निषिद्ध साधन, जैसे चेक बुक या डेबिट कार्ड प्रदान करने से बचना चाहिए। खाता खोलने पर, बैंकों को प्रमोटर और महारेरा को एक विशिष्ट पत्र की प्रतियां जारी करनी होती हैं। उचित परिश्रम प्रक्रियाओं के दौरान, बैंकों को महारेरा वेबसाइट पर उपलब्ध सभी परियोजना मापदंडों को सत्यापित करना चाहिए। परियोजना के पूरा होने पर अलग खाते से निकासी बंद हो जाती है, जब तक कि प्रमोटर द्वारा विस्तार नहीं दिया जाता है।

नियामक प्राधिकरण से लिखित अनुमोदन प्राप्त करने पर, बैंक अलग खाते से निकासी की अनुमति दे सकते हैं। खाता फ्रीज या अनफ्रीजिंग से संबंधित किसी भी नियामक आदेश की स्थिति में, बैंकों को तुरंत पालन करना चाहिए। प्रमोटरों द्वारा इन निर्देशों का पालन न करने पर रेरा अधिनियम की संबंधित धाराओं के तहत दंड हो सकता है। ये उपाय परियोजना वित्तपोषण और बैंकिंग परिचालनों में जवाबदेही और पारदर्शिता सुनिश्चित करते हैं।