MahaREAT: धारा 18 के तहत आवंटियों के अधिकार बिना शर्त और निरपेक्ष हैं, भले ही प्रमोटर के नियंत्रण से परे अप्रत्याशित घटनाएं हों

महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण के सदस्य जस्टिस श्रीराम आर. जगताप और डॉ. के. शिवाजी (तकनीकी सदस्य) की खंडपीठ ने माना है कि धारा 18 के तहत आवंटियों के विलंब के लिए धनवापसी/दावा ब्याज प्राप्त करने का अधिकार बिना शर्त और निरपेक्ष है, भले ही अप्रत्याशित घटनाओं और प्रमोटर के नियंत्रण से परे कारक हों। धारा 18 "होमबॉयर्स के लिए उपलब्ध अधिकारों और उपायों को निर्धारित करती है जब एक प्रमोटर दायित्वों को पूरा करने में विफल रहता है"। कहा कि, "यदि प्रमोटर बिक्री के लिए समझौते में निर्दिष्ट शर्तों के अनुसार अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा पूरा करने में विफल रहता है या प्रदान करने में असमर्थ है, तो आवंटी प्रमोटर से प्रत्येक महीने की देरी के लिए ब्याज प्राप्त करने का हकदार है जब तक कि कब्जा सौंप नहीं दिया जाता है, निर्धारित नियमों द्वारा निर्धारित दर पर।

अपीलकर्ता (प्रमोटर), जो मीरा रोड, ठाणे जिले में "डीबी ओजोन" नामक एक आवासीय परियोजना विकसित कर रहा था, ने 2009 में उत्तरदाताओं (आवंटियों) के साथ बिक्री के लिए समझौता किया। बिक्री के लिए समझौते में दिसंबर 2014 तक 12 महीने की छूट अवधि के साथ कब्जा निर्धारित किया गया था। हालांकि, अपीलकर्ता सहमत समय सीमा के भीतर कब्जा देने में विफल रहा, उनके नियंत्रण से परे कारकों जैसे कि सामग्री की कमी और नियामक देरी का हवाला देते हुए। नतीजतन, उत्तरदाताओं ने महारेरा के समक्ष शिकायतें दर्ज कीं, लंबे समय तक देरी के लिए कब्जे और मुआवजे की मांग की।

अपने आदेश दिनांक 02.01.2020 के माध्यम से, महारेरा ने अपीलकर्ता को बुक किए गए फ्लैट के कब्जे में देरी के लिए उत्तरदायी ठहराया और अपीलकर्ता को देरी के लिए ब्याज का भुगतान करने का आदेश दिया। अपीलकर्ता ने प्राधिकरण के दिनांक 01.01.2020 के आदेश के खिलाफ ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर की। रीट का फैसला बेंच ने आवेदन को खारिज कर दिया और माना कि धारा 18 के तहत आवंटियों के रिफंड मांगने या देरी के लिए ब्याज का दावा करने के अधिकार बिना शर्त और निरपेक्ष हैं, भले ही अप्रत्याशित घटनाओं जैसे कि अर्थव्यवस्था में मंदी, रेत, पत्थर जैसी सामग्रियों की कमी और श्रम, साथ ही तत्कालीन प्रचलित कोविड -19 महामारी के कारण प्रमोटर द्वारा सामना की जाने वाली कठिनाइयों की परवाह किए बिना, और प्रमोटर के नियंत्रण से परे अन्य कारक।

ट्रिब्यूनल ने मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का उल्लेख किया, जिसमें यह माना गया था कि यदि प्रमोटर समझौते की शर्तों के तहत निर्धारित समय के भीतर अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में विफल रहता है, तो अधिनियम के तहत आवंटियों को रिफंड मांगने या देरी के लिए ब्याज का दावा करने का अधिकार बिना शर्त और निरपेक्ष है, अप्रत्याशित घटनाओं या न्यायालय/न्यायाधिकरण के स्थगन आदेशों की परवाह किए बिना।

अंत में, महारेट ने प्रमोटर के आवेदन को खारिज कर दिया और 02.01.2020 के महारेरा आदेश को बरकरार रखा, जिसमें विलंबित कब्जे के लिए ब्याज का भुगतान करने के लिए प्रमोटर का दायित्व था।