Maha REAT: बिल्डर फर्म यह तर्क नहीं दे सकती कि घर खरीदार से पैसा प्राप्त करने वाला साथी सेवानिवृत्त, फर्म उत्तरदायी है

महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (ट्रिब्यूनल) के सदस्य जस्टिस श्री श्रीराम आर. जगताप और डॉ. के. शिवाजी (तकनीकी सदस्य) की खंडपीठ ने निर्माण फर्म को पूर्ववर्ती भागीदार द्वारा प्रतिफल राशि के दुरुपयोग के लिए उत्तरदायी ठहराया। घर खरीदारों ने फ्लैट बुक करने के लिए कंस्ट्रक्शन फर्म के पूर्व पार्टनर को 22 लाख रुपये की राशि का भुगतान किया था।

पूरा मामला:

01.01.14 को, होमबॉयर्स (प्रतिवादी नंबर 1 और 2) ने एक फ्लैट खरीदने के लिए एक समझौता किया। होमबॉयर्स ने प्रतिवादी नंबर 3 को चेक द्वारा 10 लाख रुपये का भुगतान किया, जो उस समय अपीलकर्ता नंबर 1 (निर्माण फर्म) का भागीदार था।

चेक भुगतान के अलावा, होमबॉयर्स ने प्रतिवादी नंबर 3 को 12 लाख रुपये नकद का भुगतान भी किया। इसके बाद, फर्म ने होमबॉयर्स को दिनांक 01.01.14 को एक आवंटन पत्र जारी किया।

कुल प्रतिफल राशि का 20 प्रतिशत से अधिक प्राप्त करने के बावजूद, बिल्डर्स (अपीलकर्ता 1 और 2) होमबॉयर्स के पक्ष में बिक्री के लिए एक समझौते को निष्पादित करने के अपने दायित्व को पूरा करने में विफल रहे।

चूंकि बिल्डर्स होमबॉयर्स के पक्ष में बिक्री के लिए एक समझौते को निष्पादित करने में विफल रहे, इसलिए होमबॉयर्स ने महारेरा में शिकायत दर्ज की। 30.10.19 के अपने आदेश में, महारेरा ने बिल्डर (अपीलकर्ता नंबर 1) को 30 दिनों के भीतर बिक्री के लिए एक समझौते को निष्पादित करने का निर्देश दिया।

बिल्डर्स (अपीलकर्ता 1 और 2) ने Maha REAT के आदेश दिनांक 30.10.19 के खिलाफ ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर की।

पार्टियों के तर्क:

बिल्डर ने तर्क दिया कि महारेरा ने बिल्डरों को जवाब देने का उचित अवसर प्रदान किए बिना जल्दबाजी में आदेश जारी किया। इसके अतिरिक्त, उन्होंने 12 लाख रुपये की रसीद की प्रामाणिकता पर सवाल उठाते हुए आरोप लगाया कि यह धोखाधड़ी थी। इसके अलावा, उन्होंने दावा किया कि केवल प्रतिवादी नंबर 3 (पूर्ववर्ती भागीदार) को सेवानिवृत्ति-सह-प्रवेश विलेख के खंड 5 के तहत निर्धारित सभी देयता वहन करनी चाहिए। इसके अलावा, अपीलकर्ता ने डीड के खंड 4 और 5 का उल्लेख करते हुए तर्क दिया कि अपीलकर्ता नंबर 2 (कंटीन्यूइंग पार्टनर) को साझेदारी फर्म में शामिल होने से पहले हुए सौदे के लिए जिम्मेदार नहीं ठहराया जाना चाहिए।

बिल्डर की इस दलील के जवाब में कि 12 लाख रुपये की रसीद धोखाधड़ी से की गई थी, होमबॉयर्स ने तर्क दिया कि महारेरा के साथ शिकायत दर्ज करने से पहले, उन्होंने बिल्डर को एक कानूनी नोटिस भेजा जिसमें उन्होंने विशेष रूप से उल्लेख किया कि उन्होंने बिल्डर को 12 लाख रुपये नकद में भुगतान किया था। चूंकि बिल्डर ने नोटिस का जवाब नहीं दिया, इसलिए बिल्डर की दलील को खारिज किया जाए।

होमबॉयर्स ने महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट्स (निर्माण, बिक्री, प्रबंधन और हस्तांतरण के संवर्धन का विनियमन) अधिनियम, 1963 की धारा 4 का उल्लेख किया, जो बिल्डरों को बिक्री के लिए समझौते के बिना 20 प्रतिशत से अधिक जमा स्वीकार करने से रोकता है। उन्होंने तर्क दिया कि चूंकि बिल्डर ने समझौते को निष्पादित किए बिना 20 प्रतिशत से अधिक स्वीकार कर लिया, इसलिए उन्होंने एमओएफए का उल्लंघन किया। इसलिए, प्राधिकरण ने प्रमोटरों को बिक्री के लिए समझौते पर हस्ताक्षर करने का सही निर्देश दिया।

प्रतिवादी नंबर 3, जो निर्माण फर्म का भागीदार था, जब होमबॉयर्स ने फ्लैट खरीदने के लिए विचार का भुगतान किया था, ने तर्क दिया कि चूंकि वह अब निर्माण फर्म का भागीदार नहीं था जब होमबॉयर्स ने महारेरा में शिकायत दर्ज की थी, और उसका नाम नहीं है महारेरा वेबसाइट पर एक प्रमोटर के रूप में, वह होमबॉयर्स के पक्ष में बिक्री के लिए एक समझौते को निष्पादित करने के लिए उत्तरदायी नहीं है। इसलिए, चूंकि वह अब अपीलकर्ता नंबर 1 साझेदारी फर्म का भागीदार नहीं है, इसलिए उसे जिम्मेदार नहीं ठहराया जाना चाहिए।

ट्रिब्यूनल का फैसला:

ट्रिब्यूनल ने माना कि बिल्डर की अपील में योग्यता का अभाव है और इसलिए ट्रिब्यूनल ने बिल्डर की अपील को लागत के साथ खारिज कर दिया।

ट्रिब्यूनल ने कहा कि 12 लाख रुपये की रसीद कई कारणों से आवंटियों द्वारा धोखाधड़ी से नहीं की गई थी। सबसे पहले, यह प्रतिवादी संख्या 3 (पूर्ववर्ती भागीदार) द्वारा जारी किया गया था। दूसरे, यह रसीद होमबॉयर्स से नकद में 12 लाख रुपये की प्राप्ति के बाद उत्पन्न हुई थी, जो एक वैध लेनदेन का संकेत देती है। तीसरा, बिल्डर ने महारेरा के साथ शिकायत दर्ज करने से पहले होमबॉयर्स द्वारा भेजे गए नोटिस की वैधता का विरोध नहीं किया, भुगतान की पावती का सुझाव दिया।

ट्रिब्यूनल ने अपीलकर्ता नंबर 1 (फर्म) को प्रतिवादी नंबर 3 के कार्यों के लिए उत्तरदायी ठहराया। इस निष्कर्ष पर पहुंचने में, ट्रिब्यूनल ने भारतीय भागीदारी अधिनियम, 1932 की धारा 27 का उल्लेख किया, जो भागीदारों द्वारा गलत उपयोग के लिए फर्म की देयता को निर्धारित करता है। धारा 27 निम्नानुसार पढ़ता है:

धारा 27: साझेदारों द्वारा दुरूपयोग के लिए फर्म का दायित्व।

(ए) अपने स्पष्ट अधिकार के भीतर कार्य करने वाला एक भागीदार किसी तीसरे पक्ष से धन या संपत्ति प्राप्त करता है और इसे गलत तरीके से लागू करता है, या

(बी) अपने व्यवसाय के दौरान एक फर्म किसी तीसरे पक्ष से धन या संपत्ति प्राप्त करती है, और धन या संपत्ति किसी भी भागीदार द्वारा गलत तरीके से लागू की जाती है, जबकि यह फर्म की हिरासत में है, फर्म नुकसान के लिए अच्छा करने के लिए उत्तरदायी है।

ट्रिब्यूनल ने आगे कहा कि भारतीय भागीदारी अधिनियम, 1932 की धारा 25 एक निरंतर भागीदार, पूर्ववर्ती भागीदार और आने वाले भागीदार के बीच अंतर नहीं करती है और प्रत्येक भागीदार को साझेदार रहते हुए फर्म के सभी कार्यों के लिए उत्तरदायी बनाती है।

इसके अलावा, ट्रिब्यूनल ने माना कि अपीलकर्ता ने आरईआरए, 2016 की धारा 13 का उल्लंघन किया है जो समझौते के निष्पादन और पंजीकरण को अनिवार्य करता है। यह खंड प्रमोटर पर एक दायित्व लगाता है कि वह पहले बिक्री के लिए एक समझौते में प्रवेश किए बिना 10 प्रतिशत से अधिक की जमा राशि स्वीकार न करे।

अंत में, ट्रिब्यूनल ने 30.10.19 Maha REAT के आदेश को बरकरार रखा, जिसमें निर्माण फर्म को पूर्ववर्ती भागीदार द्वारा होमबॉयर्स के पैसे के दुरुपयोग के लिए उत्तरदायी ठहराया।