महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय ट्रिब्यूनल ने अडानी एस्टेट्स को देरी से कब्जे के लिए होमबॉयर्स को ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया

महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (ट्रिब्यूनल) न्यायिक सदस्य श्रीराम आर. जगताप और श्रीकांत एम. देशपांडे (तकनीकी सदस्य) की पीठ ने अडानी एस्टेट्स प्राइवेट लिमिटेड को कब्जा सौंपने में देरी के लिए होमबॉयर्स को ब्याज का भुगतान करने के लिए निर्देश दिया। इससे पहले, महाराष्ट्र रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण ने बिल्डर से देरी के लिए ब्याज की मांग करने वाले होमबॉयर्स की शिकायत को खारिज कर दिया था।

पूरा मामला:

होमबॉयर्स (अपीलकर्ता) बिल्डर की परियोजना के आवंटी हैं, जिसका नाम "वेस्टर्न हाइट्स- फेज -1 रेजिडेंशियल" है , जहां उन्होंने संयुक्त रूप से 4,40,51,400 रुपये की कुल लागत पर कार पार्किंग स्पेस के साथ एक फ्लैट खरीदा है।

बिल्डर और होमबॉयर्स ने 28 जून, 2017 को सेल एग्रीमेंट किया, जिसके तहत बिल्डर ने जून 2018 को या उससे पहले ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट प्राप्त करने के बाद फ्लैट का कब्जा सौंपने का वादा किया। बिल्डर ने 15 दिसंबर, 2018 को सक्षम प्राधिकारी से अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया और फ्लैट का कब्जा 30 जनवरी, 2019 को घर खरीदारों को सौंप दिया गया।

चूंकि बिल्डर वादा किए गए समय अवधि के भीतर कब्जा प्रदान करने में विफल रहा, इसलिए होमबॉयर्स ने महारेरा (प्राधिकरण) के समक्ष ब्याज, वादे से कम कालीन क्षेत्र प्राप्त करने के लिए मुआवजा, कार पार्किंग के लिए घटिया उपकरण की स्थापना के लिए मुआवजा और संपत्ति कर की प्रतिपूर्ति की मांग की।

प्राधिकरण ने 20 सितंबर, 2021 के एक आदेश के माध्यम से घर खरीदारों की शिकायत को खारिज कर दिया, जिसमें कहा गया था कि उन्होंने बिना शर्त फ्लैट का कब्जा लिया और कब्जा पत्र पर हस्ताक्षर किए। इसलिए, प्राधिकरण के आदेश से व्यथित महसूस करते हुए, होमबॉयर्स ने ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील दायर की, जिसमें आदेश को रद्द करने, ब्याज में देरी, कम कालीन क्षेत्र प्रदान करने के लिए मुआवजा, नई कार पार्किंग स्थान जारी करने और संपत्ति कर की प्रतिपूर्ति करने की मांग की गई।

प्राधिकरण का निर्देश:

ट्रिब्यूनल ने पाया कि मामले पर फैसला करते समय, प्राधिकरण ने छह महीने की छूट अवधि पर विचार किया, जिसने कब्जे की तारीख जून 2016 और छह महीने तक बढ़ा दी। हालांकि, बिक्री के लिए समझौते के खंड 12 में अनुग्रह अवधि का कोई उल्लेख नहीं है, जो कब्जे की शर्तों को निर्धारित करता है।

ट्रिब्यूनल ने कहा कि परियोजना के पूरा होने की तारीख का आकलन करना बिल्डर की जिम्मेदारी है। होमबॉयर्स के पास सीमित दायित्व हैं, मुख्य रूप से सेल एग्रीमेंट के अनुसार समय पर भुगतान करने के लिए, यह सुनिश्चित करने के लिए कि परियोजना में पर्याप्त धन है और देरी का सामना नहीं करना पड़ता है।

ट्रिब्यूनल ने आगे कहा कि होमबॉयर्स को केवल तभी जिम्मेदार ठहराया जा सकता है जब वे समझौते के तहत अपने दायित्वों को पूरा करने में विफल रहते हैं, जिससे परियोजना में देरी होती है। चूंकि बिल्डर ने घर खरीदारों द्वारा बिक्री के लिए समझौते का कोई उल्लंघन नहीं दिखाया है, इसलिए वे RERA, 2016 की धारा 18 के तहत राहत पाने के हकदार हैं।

ट्रिब्यूनल ने 30 जनवरी, 2019 के कब्जे पत्र की भी समीक्षा की, जिसमें एक खंड शामिल था जिसमें कहा गया था कि होमबॉयर्स को बिल्डर के खिलाफ कोई शिकायत या दावा नहीं था और उन्हें उनकी संतुष्टि के लिए कब्जा प्राप्त हुआ। हालांकि, ट्रिब्यूनल ने पाया कि यह खंड देरी से कब्जे के कारण अधिनियम की धारा 18 के तहत ब्याज का दावा करने के लिए होमबॉयर्स के अधिकार की छूट का गठन नहीं करता है।

ट्रिब्यूनल ने मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य [LL 2021 SC 641] में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का उल्लेख किया, जहां यह माना गया था कि यदि बिल्डर समझौते की शर्तों के तहत निर्धारित समय के भीतर अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में विफल रहता है, तो RERA के तहत घर खरीदार का अधिकार विलंब के लिए धन वापसी या दावा ब्याज की मांग करना बिना शर्त और निरपेक्ष है, चाहे अदालत/न्यायाधिकरण के अप्रत्याशित घटनाएं या स्थगन आदेश कुछ भी हों।

ट्रिब्यूनल ने मेसर्स इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी और अन्य के मामले में सुप्रीम कोर्ट के फैसले को भी संदर्भित किया, जहां यह माना गया था कि RERA की धारा 18 के तहत, यदि कोई बिल्डर निर्दिष्ट तिथि तक एक अपार्टमेंट को पूरा करने या कब्जा देने में विफल रहता है, तो बिल्डर को प्राप्त राशि वापस करनी होगी यदि होमबॉयर्स परियोजना से वापस लेना चाहता है।

इसलिए, ट्रिब्यूनल ने बिल्डर को 1 अगस्त, 2018 से 30 जनवरी, 2019 तक RERA, 2016 की धारा 18 (1) के तहत होमबॉयर्स देरी ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया।