हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (प्राधिकरण) ने मैसर्स केएनएस इंफ्राकॉन प्राइवेट लिमिटेड को होमबॉयर को ब्याज के साथ 93 लाख रुपये वापस करने का निर्देश दिया है, जिन्होंने अपने कैपिटल गेटवे प्रोजेक्ट में एक फ्लैट खरीदा था।

इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने बिल्डर को वापसी योग्य राशि का उपयोग करके बैंक के साथ होमबॉयर्स के ऋण खाते को बंद करने का निर्देश दिया।

पूरा मामला:

21.08.2017 को एक फ्लैट खरीदार समझौते के माध्यम से, होमबॉयर्स को सेक्टर 111, गुरुग्राम में स्थित "कैपिटल गेटवे" नामक बिल्डर परियोजना में एक फ्लैट आवंटित किया गया था। कुल बिक्री मूल्य 1,46,55,178/- रुपये था, जिसमें से होमबॉयर ने बिल्डर द्वारा मांग के अनुसार किश्तों में 1,29,50,000/- रुपये का भुगतान किया।

होमबॉयर्स ने तर्क दिया कि बिल्डर ने किसी भी निर्माण मील के पत्थर तक पहुंचने के बिना अतिरिक्त भुगतान की मांग की और उसे बैंक से होम लोन लेने के लिए दबाव डाला।

इस दबाव में, होमबॉयर ने 1,03,50,000/- रुपये का ऋण लिया, जिसका भुगतान सीधे बिल्डर को किया गया। हालांकि होमबॉयर इतना बड़ा लोन लेने के लिए अनिच्छुक था, लेकिन बिल्डर ने उसे आश्वासन दिया कि जब तक कब्जा नहीं सौंप दिया जाता तब तक वह ईएमआई का भुगतान करेगा।

हालांकि, बिल्डर नियमित ईएमआई भुगतान करने में विफल रहा और पिछले 4-5 महीनों से भुगतान करना बंद कर दिया। नतीजतन, होमबॉयर्स को ईएमआई का भुगतान न करने के कारण बैंक के साथ कानूनी कार्यवाही और तनाव का सामना करना पड़ा।

इसके अलावा, समझौते के खंड 2 के अनुसार , फ्लैट का कब्जा समझौते की निष्पादन तिथि से 24 महीने के भीतर सौंप दिया जाना था। हालांकि, निर्माण बहुत धीमी गति से आगे बढ़ा है और होमबॉयर्स के अनुसार यह दो साल की समय सीमा के भीतर या निकट भविष्य में पूरा होने की संभावना नहीं है।

इसलिए, बिल्डर के कार्यों से व्यथित, होमबॉयर्स ने परियोजना से वापस लेने का फैसला किया और अपनी भुगतान की गई राशि की वापसी की मांग की। जब बिल्डर ने इस मांग को नजरअंदाज कर दिया, तो होमबॉयर्स ने ब्याज के साथ रिफंड की मांग करते हुए प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज की।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने नोट किया कि, समझौते के खंड 2 के अनुसार, बिल्डर को भवन योजनाओं की मंजूरी की तारीख से 48 महीने के भीतर फ्लैट का कब्जा सौंपना था। चूंकि भवन योजनाओं को 07.06.2012 को अनुमोदित किया गया था, इसलिए फ्लैट के कब्जे की नियत तारीख 07.06.2016 थी।

प्राधिकरण ने पाया कि बिल्डर ने सहमत तिथि तक कब्जा सौंपने में विफल रहकर रेरा, 2016 की धारा 11 (4) (a) का उल्लंघन किया है।

प्राधिकरण ने जोर देकर कहा कि बिक्री मूल्य के लिए पर्याप्त राशि का भुगतान करने के बाद होमबॉयर्स से फ्लैट के कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार करने की उम्मीद नहीं की जा सकती है। यह निष्कर्ष निकाला कि धारा 11 (4) (a) का पालन करने में बिल्डर की विफलता इस मामले में धारा 18 (1) के आवेदन को ट्रिगर करती है।

नतीजतन, प्राधिकरण ने माना कि होमबॉयर्स भुगतान की गई राशि की पूर्ण वापसी का हकदार है (यानी 93,00,000 / – रुपये प्रति वर्ष 11.10% की दर से ब्याज के साथ।

इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने बिल्डर को रिफंडेबल राशि का उपयोग करके बैंक के साथ होमबॉयर्स के ऋण खाते का निपटान करने का निर्देश दिया और किसी भी शेष राशि को होमबॉयर्स को वापस कर दिया जाना चाहिए।