कर्नाटक रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के सदस्य नीलमणि एन. राजू की पीठ ने मैसर्स श्रीराम प्रॉपर्टीज प्राइवेट लिमिटेड, बिल्डर को निर्देश दिया कि वह बिल्डर को 2 साल की देरी के साथ फ्लैट का कब्जा सौंपने के बाद होमबॉयर को ब्याज का भुगतान करे। एग्रीमेंट की शर्तों के अनुसार, बिल्डर को दिसंबर 2019 तक कब्जा सौंपना था।

मामले की पृष्ठभूमि:

होमबॉयर ने बिल्डर की परियोजना में श्रीराम समिट नाम से एक फ्लैट खरीदा, जो बैंगलोर अर्बन के अट्टीबेले में स्थित है। बिल्डर और होमबॉयर दोनों ने 27.04.2018 को एक सेल एग्रीमेंट किया, जिसके तहत बिल्डर को दिसंबर 2019 तक फ्लैट का कब्जा सौंपना था। फ्लैट खरीदने के लिए, होमबॉयर ने बिल्डर को 59,25,579 रुपये का भुगतान किया।

होमबॉयर ने तर्क दिया कि बिल्डर ने दो साल से अधिक की देरी के बाद 11.07.2022 को उनके पक्ष में बिक्री विलेख निष्पादित किया। होमब्यूयर ने उल्लेख किया कि उन्होंने फ्लैट के लिए एचडीएफसी से ऋण लिया था, और देरी के कारण, वे बैंक को भारी ब्याज का भुगतान कर रहे हैं और वित्तीय कठिनाई का सामना कर रहे हैं। इसलिए, परेशान होकर, होमबॉयर ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की जिसमें देरी से कब्जे पर ब्याज की मांग की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि उस क्षेत्र के नीचे चट्टानों की खोज के कारण परियोजना में थोड़ी देरी हुई जहां ब्लॉक -3 इकाइयां बनाई जा रही थीं। बिल्डर ने प्रस्तुत किया कि इन चट्टानों की खुदाई में अपेक्षा से अधिक समय लगा और तर्क दिया कि इस देरी को एक अप्रत्याशित घटना माना जाना चाहिए।

बिल्डर ने यह भी तर्क दिया कि रेरा, 2016 की धारा 18 (1) और धारा 19 (4) के तहत, मुआवजे का दावा करने का होमब्यूयर का अधिकार केवल तभी लागू होता है जब वे परियोजना से वापस नहीं लेना चुनते हैं और तब तक वैध होते हैं जब तक कि कब्जा सौंप नहीं दिया जाता है और बिक्री विलेख निष्पादित नहीं किया जाता है।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने पाया कि, 31.12.2019 तक फ्लैट का कब्जा सौंपने के लिए होमबॉयर के साथ सेल एग्रीमेंट करने के बावजूद, बिल्डर समझौते की शर्तों का सम्मान करने में विफल रहा और केवल कब्जा सौंप दिया और 2 साल की देरी के बाद बिक्री विलेख निष्पादित किया। इसलिए, होमबॉयर RERA, 2016 की धारा 18 (1) के तहत ब्याज प्राप्त करने का हकदार है।

प्राधिकरण ने बिल्डर के तर्क को खारिज कर दिया और कहा कि, चूंकि बिल्डर समझौते की शर्तों को पूरा करने में विफल रहा और सहमत समय सीमा के भीतर कब्जा नहीं दिया, इसलिए प्राधिकरण ने बिल्डर की आपत्तियों को स्वीकार नहीं किया।

प्राधिकरण ने मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य [LL 2021 SC 641] में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का उल्लेख किया, जहां यह माना गया था कि यदि बिल्डर समझौते की शर्तों के तहत निर्धारित समय के भीतर अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में विफल रहता है, तो RERA के तहत होमबॉयर का अधिकार, विलंब के लिए धन वापसी या दावा ब्याज की मांग करना बिना शर्त और निरपेक्ष है, चाहे अदालत/न्यायाधिकरण के अप्रत्याशित घटनाएं या स्थगन आदेश कुछ भी हों।

इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को 60 दिनों के भीतर कब्जा सौंपने में देरी के लिए होमबॉयर को ब्याज के रूप में 10,71,794 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया।