कर्नाटक रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के सदस्य नीलमणि एन राजू (सदस्य) की पीठ ने बिल्डर को एक फ्लैट के लिए होमबॉयर्स द्वारा भुगतान की गई राशि वापस करने का निर्देश दिया, क्योंकि बिल्डर वर्ष 2021 के लिए वादे के अनुसार कब्जा देने में विफल रहा है।

पूरा मामला:

होमबॉयर्स ने बिल्डर परियोजना में श्रीराम ग्रीनफील्ड फेज - 2 नाम से 51,19,700 रुपये के कुल बिक्री मूल्य पर एक फ्लैट बुक किया । 15.06.2019 को, उन्होंने बिल्डर के साथ बिक्री के लिए एक एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर किए और कुल राशि के लिए किश्तों में 22,93,626 रुपये का भुगतान किया। इसके अतिरिक्त, होमबॉयर्स ने आवास ऋण के लिए एलएंडटी हाउसिंग फाइनेंस लिमिटेड और बिल्डर के साथ त्रिपक्षीय एग्रीमेंट किया।

एग्रीमेंट के अनुसार, बिल्डर को छह महीने की छूट अवधि के साथ 31.03.2021 तक फ्लैट का कब्जा देना था। हालांकि, परियोजना की केवल पांच मंजिलें 2018 तक पूरी हुईं।

जब होमबॉयर्स ने परियोजना स्थल का दौरा किया, तो उन्होंने निर्माण में कोई प्रगति नहीं पाई और विकास के साथ कई अन्य मुद्दों का अवलोकन किया। नतीजतन, होमबॉयर्स ने परियोजना से बाहर निकलने का फैसला किया और प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज की, ब्याज के साथ भुगतान की गई राशि की वापसी की मांग की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि होमबॉयर्स केवल 3,06,919 रुपये से अधिक ब्याज के हकदार हैं, जो कि फ्लैट के लिए भुगतान की गई राशि है। बिल्डर वित्तीय संस्थान को 19,86,707 रुपये चुकाएगा, आवास ऋण से वितरित राशि। बिल्डर ने यह भी तर्क दिया कि वे वित्तीय संस्थान से प्राप्त राशि पर किसी भी ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं हैं, क्योंकि वे पहले ही ब्याज का भुगतान कर चुके हैं और समझौते की समाप्ति के कारण मूल राशि चुकाएंगे।

प्राधिकरण द्वारा अवलोकन और निर्देश:

प्राधिकरण ने बिल्डर द्वारा किए गए तर्कों को खारिज कर दिया कि होमबॉयर्स केवल ब्याज के साथ अपना योगदान प्राप्त करने के हकदार हैं और वित्तीय संस्थान द्वारा वितरित राशि बिल्डर द्वारा वित्तीय संस्थान को चुकाई जाएगी।

प्राधिकरण ने मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड बिल्डर प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य में सुप्रीम कोर्ट के फैसले पर भरोसा किया, जिसमें यह माना गया था कि यदि प्रमोटर समझौते की शर्तों के तहत निर्धारित समय के भीतर अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में विफल रहता है, तो अधिनियम के तहत आवंटियों का अधिकार रिफंड लेने या देरी के लिए ब्याज का दावा करने के लिए बिना शर्त और निरपेक्ष है, अप्रत्याशित घटनाओं या न्यायालय/न्यायाधिकरण के स्थगन आदेशों की परवाह किए बिना।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने देखा कि RERA की धारा 18 के अनुसार, यदि होमबॉयर्स परियोजना से हटना चाहता है, तो बिल्डर उत्तरदायी है, बिना किसी अन्य उपाय के पूर्वाग्रह के, उस अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन के संबंध में उसके द्वारा प्राप्त राशि को वापस करने के लिए, जैसा भी मामला हो, इस संबंध में निर्धारित दर पर ब्याज के साथ, अधिनियम के अंतर्गत उपबंधित तरीके से मुआवजे सहित। इसलिए, अधिनियम की धारा 18 (1) के अनुसार, बिल्डर ब्याज और मुआवजे के साथ प्राप्त राशि वापस करने के लिए उत्तरदायी है यदि बिल्डर बिक्री समझौते के अनुसार एक अपार्टमेंट या भूखंड को पूरा करने या प्रदान करने में विफल रहता है।

इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को 60 दिनों के भीतर होमबॉयर्स को ब्याज के साथ 34,08,420 रुपये वापस करने का निर्देश दिया।