कर्नाटक RERA ने छह साल बीत जाने के बाद भी फ्लैट का कब्जा सौपने में विफलता के लिए बिल्डर को जिम्मेदार ठहराया

कर्नाटक रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के अध्यक्ष जस्टिस एचसी किशोर चंद्र की पीठ ने बिल्डर को निर्देश दिया है कि वह होमबॉयर द्वारा फ्लैट खरीदने के लिए भुगतान की गई राशि वापस करे, क्योंकि बिल्डर छह साल से अधिक समय के अंतराल के बाद भी कब्जा सौंपने में विफल रहा और बैंक को प्री-ईएमआई का भुगतान करने में विफल रहा।

मामले की पृष्ठभूमि:

घर खरीदारों को आकर्षित करने के लिए बिल्डर ने अपनी परियोजना में अपार्टमेंट इकाइयों को खरीदने के लिए पूर्व-ईएमआई योजना, यानी पूर्व-स्वीकृत ऋण की पेशकश की। होमबॉयर ने एक अपार्टमेंट यूनिट बुक की और 06.08.14 को बिक्री का समझौता किया। समझौते के अनुसार, बिल्डर ने 31.08.16 तक कब्जा देने का वादा किया था।

ऋण मंजूरी से पहले, होमबॉयर, पंजाब नेशनल बैंक हाउसिंग फाइनेंस के साथ, ऋण चुकौती देयता के संबंध में बिल्डर के साथ त्रिपक्षीय व्यवस्था थी। होमबॉयर ने बिक्री के विचार के लिए एक राशि का भुगतान किया और वित्तीय संस्थान द्वारा आयोजित ऋण खाते में कई पूर्व-ईएमआई राशि का भी भुगतान किया क्योंकि बिल्डर उन्हें भुगतान करने में विफल रहा। होमबॉयर ने देय राशि का संकेत देते हुए गणना प्रस्तुत की।

अपार्टमेंट यूनिट को एक सुनिश्चित रिटर्न और प्री-ईएमआई स्कीम के तहत बुक किया गया था, जिसमें बिल्डर को प्रोजेक्ट पूरा होने तक प्री-ईएमआई राशि की प्रतिपूर्ति करनी थी। निर्माण समझौते की शर्तों के बावजूद, बिल्डर अपार्टमेंट इकाई का कब्जा सौंपने या सहमत पूर्व-ईएमआई राशि का भुगतान करने में विफल रहा।

होमबॉयर ने योजना की शर्तों के अनुसार परियोजना से हटने के अपने इरादे के बिल्डर को सूचित किया। बिल्डर ने निकासी को स्वीकार किया लेकिन भुगतान की गई राशि वापस करने में विफल रहा। देरी से व्यथित होमबॉयर्स ने कर्नाटक रेरा के समक्ष एक शिकायत दर्ज की है जिसमें अपार्टमेंट यूनिट और प्री-ईएमआई के लिए भुगतान की गई राशि ब्याज के साथ वापस करने की मांग की गई है।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने पाया कि बिक्री और निर्माण समझौते के समझौते में प्रवेश करने के बावजूद और होमब्यूयर से पर्याप्त विचार प्राप्त करने के बाद बिल्डर ने न तो परियोजना को पूरा किया है, वादा किए गए समय सीमा के भीतर अपार्टमेंट का कब्जा सौंप दिया है और न ही सहमति के अनुसार ब्याज के साथ राशि वापस कर दी है। बिल्डर सहमत के रूप में PNBHFL बैंक को प्री-ईएमआई का भुगतान करने में भी विफल रहा है. निकट भविष्य में परियोजना को पूरा करने या अपार्टमेंट के कब्जे को सौंपने की कोई संभावना नहीं है।

प्राधिकरण ने मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड बिल्डर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य में सुप्रीम कोर्ट के फैसले पर भरोसा किया है, जिसमें यह माना गया था कि यदि प्रमोटर समझौते की शर्तों के तहत निर्धारित समय के भीतर अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में विफल रहता है, तो देरी के लिए रिफंड या क्लेम ब्याज प्राप्त करने के लिए अधिनियम के तहत आवंटियों का अधिकार बिना शर्त और निरपेक्ष है, अप्रत्याशित घटनाओं या न्यायालय के स्थगन आदेशों की परवाह किए बिना।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने देखा कि आरईआरए की धारा 18 के अनुसार, यदि होमबॉयर परियोजना से हटना चाहता है, तो प्रमोटर उत्तरदायी है, बिना किसी अन्य उपाय के पूर्वाग्रह के, उस अपार्टमेंट, प्लॉट, भवन के संबंध में उसके द्वारा प्राप्त राशि को वापस करने के लिए, जैसा भी मामला हो, इस संबंध में निर्धारित दर पर ब्याज के साथ, अधिनियम के अंतर्गत उपबंधित तरीके से मुआवजे सहित। इसलिए, अधिनियम की धारा 18 (1) के अनुसार, बिल्डर केवल तभी ब्याज और मुआवजे के साथ प्राप्त राशि वापस करने के लिए उत्तरदायी है जब बिल्डर बिक्री समझौते के अनुसार किसी अपार्टमेंट/प्लॉट को पूरा करने या उसका कब्जा प्रदान करने में विफल रहता है।

नतीजतन, प्राधिकरण ने बिल्डर को 60 दिनों के भीतर होमबॉयर्स को ब्याज के साथ रिफंड के रूप में 1,00,16,869 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया।