कर्नाटक रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (प्राधिकरण) पीठ ने ओजोन इंफ्रा डेवलपर्स को देरी से कब्जे के लिए होमबॉयर को 70.33 लाख रुपये वापस करने का निर्देश दिया है।

पूरा मामला:

होमबॉयर्स (शिकायतकर्ताओं) ने 5 सितंबर 2018 को बिल्डर (उत्तरदाता) परियोजना में "ओजोन उरबाना प्राइम" नामक एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए बिल्डर के साथ एक बिक्री समझौते में प्रवेश किया। समझौते और गणना के ज्ञापन के अनुसार, परियोजना के पूरा होने की अपेक्षित तिथि 1 जून 2021 थी।

होमबॉयर्स ने बिल्डर को कुल 51.39 लाख रुपये का भुगतान किया। यह राशि ज्यादातर एक वित्तीय संस्थान के माध्यम से ऋण प्राप्त करके व्यवस्थित की गई थी।

हालांकि, बिल्डर समझौते की शर्तों का पालन करने में विफल रहा। परियोजना का निर्माण ठप हो गया है और विकास के लिए लाइसेंस समाप्त हो गया है। इसके बावजूद बिल्डर ने न तो प्रोजेक्ट पूरा किया है और न ही इसकी स्थिति के बारे में कुछ बताया है।

पूरा होने की सहमत तारीख के बाद से तीन साल से अधिक समय बीत चुका है। बिल्डर ने होमबायर्स द्वारा भुगतान की गई राशि भी वापस नहीं की है।

इस देरी और स्पष्टता की कमी के कारण, होमबॉयर्स ने प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज की, जिसमें ब्याज के साथ भुगतान की गई पूरी राशि वापस करने की मांग की गई।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर को 6 जून 2025 तक अपनी आपत्तियां दर्ज करने का समय दिया गया था। हालांकि, पर्याप्त समय होने के बावजूद, बिल्डर शिकायत या होमबॉयर्स द्वारा प्रस्तुत गणना के ज्ञापन पर कोई आपत्ति दर्ज करने में विफल रहा। नतीजतन, बिल्डर को एकपक्षीय रखा गया था और होमबॉयर्स द्वारा दायर गणना के ज्ञापन को विचार के लिए लिया गया था।

प्राधिकरण द्वारा अवलोकन और निर्देश:

प्राधिकरण ने नोट किया कि बिल्डर समय पर फ्लैट का कब्जा सौंपने में विफल रहा जैसा कि बिक्री समझौते में वादा किया गया था और परियोजना की वर्तमान स्थिति के बारे में कोई सबूत नहीं दिया।

प्राधिकरण ने पाया कि बिल्डर ने बिक्री के विचार के लिए होमबॉयर्स से पर्याप्त राशि स्वीकार की थी। चूंकि बिल्डर ने कब्जा सौंपने का वादा पूरा नहीं किया, इसलिए घर खरीदार रेरा अधिनियम की धारा 18 के तहत ब्याज के साथ धनवापसी के हकदार हैं।

प्राधिकरण ने इस बात पर जोर दिया कि बिक्री का समझौता एक बाध्यकारी कानूनी दस्तावेज है और यह स्पष्ट और लागू करने योग्य होना चाहिए। इस मामले में, बिल्डर ने अपनी शर्तों का पालन नहीं किया, जो अनुबंध का उल्लंघन है।

प्राधिकरण ने मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य [LL 2021 SC 641] में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का उल्लेख किया , जहां यह माना गया था कि यदि बिल्डर समझौते की शर्तों के तहत निर्धारित समय के भीतर फ्लैट का कब्जा सौंपने में विफल रहता है, तो रेरा के तहत घर खरीदार, देरी के लिए ब्याज लेने के लिए 2016 बिना शर्त और निरपेक्ष है।

प्राधिकरण ने मेसर्स इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी और अन्य के मामले में सुप्रीम कोर्ट के फैसले को भी संदर्भित किया, जहां यह माना गया था कि रेरा अधिनियम की धारा 18 के तहत, यदि कोई बिल्डर निर्दिष्ट तिथि तक एक अपार्टमेंट को पूरा करने या कब्जा देने में विफल रहता है, तो बिल्डर को प्राप्त राशि वापस करनी होगी यदि होमब्यूयर परियोजना से वापस लेना चाहता है।

इसलिए, प्राधिकरण ने होमबॉयर्स को परियोजना से वापस लेने की अनुमति दी और बिल्डर को उनके द्वारा प्रस्तुत गणना के अनुसार 60 दिनों के भीतर होमबॉयर्स को 70,33,424 रुपये वापस करने का निर्देश दिया।