NCDRC ने K. Soni Builders को निर्धारित समय के भीतर फ्लैट का कब्जा देने में विफलता के लिए उत्तरदायी ठहराया

राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग के सदस्य श्री सुभाष चंद्रा की पीठ ने के. सोनी बिल्डर्स को शिकायतकर्ताओं को निर्धारित समय के भीतर फ्लैट का कब्जा देने में विफलता के लिए उत्तरदायी ठहराया। यह माना गया कि एक फ्लैट खरीदार से कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार करने की उम्मीद नहीं की जा सकती है और अगर कब्जे में काफी देरी हो जाती है तो समझौते को समाप्त करने में उचित है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ताओं ने के. सोनी बिल्डर्स से टॉवर टी-01 की छठी मंजिल पर 3 BHK Flat, नंबर 601, 1630 वर्ग फुट के अनुमानित क्षेत्रफल के साथ, 41,00,000/- रुपये के कुल प्रतिफल के लिए बुक किया। उन्होंने 25.05.2016 को के. सोनी बिल्डर्स के साथ एक समझौता किया, जिसमें उन्हें बुकिंग राशि के रूप में 10 लाख रुपये, 30 दिनों के बाद 10 लाख रुपये और कब्जे के समय शेष राशि का भुगतान करने की आवश्यकता थी, जो सितंबर 2016 के लिए निर्धारित थी। शिकायतकर्ताओं ने 17.04.2016 को के. सोनी बिल्डर्स को 2 लाख रुपये और 15.05.2016 को 8 लाख रुपये का भुगतान किया, इसके बाद 25.05.2016 को 10 लाख रुपये का भुगतान किया। समझौते के अनुसार, के. सोनी बिल्डर्स को निर्धारित तिथि तक फ्लैट का कब्जा देने के लिए बाध्य किया गया था, और किसी भी देरी के मामले में, ब्याज के साथ राशि वापस करने के लिए।

सितंबर 2016 में, शिकायतकर्ताओं ने परियोजना स्थल का दौरा किया और पाया कि निर्माण कार्य बंद हो गया था। इसके बाद उन्होंने के. सोनी बिल्डर्स से संपर्क किया, जिसमें परियोजना के पूरा न होने और कब्जा देने में विफलता के कारण ब्याज के साथ जमा राशि की वापसी का अनुरोध किया गया। के. सोनी बिल्डर्स के कार्यालय में कई बार जाने के बावजूद, शिकायतकर्ताओं को कोई संतोषजनक प्रतिक्रिया नहीं मिली। व्यथित होकर शिकायतकर्ताओं ने राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग, पंजाब में उपभोक्ता शिकायत दर्ज कराई। उन्होंने के. सोनी बिल्डर्स पर आदतन अपराधी होने का आरोप लगाया, जो कई मामलों में धोखाधड़ी गतिविधियों में शामिल थे, सेवा में कमी और अनुचित व्यापार प्रथाओं का आरोप लगाया।

जवाब में, के. सोनी बिल्डर्स ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ताओं ने झूठे और गलत तथ्य प्रस्तुत किए थे और राज्य आयोग के पास विवाद पर अधिकार क्षेत्र का अभाव था। इसके अलावा, शिकायतकर्ता फ्लैट को फिर से बेचने का लक्ष्य रखने वाले निवेशक थे और इस प्रकार संबंधित कानून के तहत 'उपभोक्ता' नहीं थे। उन्होंने यह भी आरोप लगाया कि शिकायतकर्ता शुरू में बुकिंग राशि जमा करने के बाद समझौते के नियमों और शर्तों का पालन करने में विफल रहे थे। इसने शिकायतकर्ताओं के 20 लाख रुपये का भुगतान करने के दावे को भी खारिज कर दिया और कहा कि केवल 10 लाख रुपये का भुगतान किया गया था।

राज्य आयोग ने अपना आदेश जारी किया, जिसमें शिकायतकर्ताओं को क्रेता समझौते के खंड 2 के अनुसार 18% प्रति वर्ष ब्याज के साथ के सोनी बिल्डर्स को बिक्री प्रतिफल की शेष राशि का भुगतान करने का निर्देश दिया गया। यह भुगतान आदेश की प्रमाणित प्रति प्राप्त करने के तीन महीने के भीतर किया जाना था। के. सोनी बिल्डर्स को शेष राशि प्राप्त करने के बाद एक महीने के भीतर फ्लैट/यूनिट का पूरा कब्जा देना था।

इस आदेश से असंतुष्ट शिकायतकर्ताओं ने एनसीडीआरसी के समक्ष अपील दायर की।

NCDRC का निर्णय:

एनसीडीआरसी ने पाया कि के. सोनी बिल्डर्स ने 25.05.2016 के समझौते के खंड 10 के अनुसार सितंबर 2016 तक शिकायतकर्ताओं द्वारा बुक किए गए फ्लैट का कब्जा सौंपने का वचन दिया था। शिकायतकर्ताओं को समझौते में प्रदान की गई अनुसूची के अनुसार आवश्यक भुगतान करना था, जिसमें के. सोनी बिल्डर्स द्वारा मांगे गए अन्य शुल्क भी शामिल थे। शिकायतकर्ताओं ने अपने प्रस्तुतियों के अनुसार, 41,00,000/- रुपये के कुल बिक्री प्रतिफल में से 25.05.2016 तक 20,00,000/- रुपये का भुगतान किया था।

कोलकाता वेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्राइवेट लिमिटेड बनाम देवासिस रुद्र [(2020) 18 SCC 613] में सुप्रीम कोर्ट के फैसले पर भरोसा करते हुए , एनसीडीआरसी ने इस बात पर प्रकाश डाला कि एक खरीदार से कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार करने की उम्मीद नहीं की जा सकती है और अगर कब्जे में काफी देरी हो रही है तो समझौते को समाप्त करना उचित है। इसके अतिरिक्त, पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविंदन राघवन [(2019) 5 SCC 725] में, यह स्थापित किया गया था कि एक खरीदार को अनुचित देरी के बाद कब्जा स्वीकार करने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता है और वह धनवापसी का हकदार है।

एनसीडीआरसी ने एक्सपेरिमेंट डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम सुषमा अशोक शिरूर [2019 CA No. 6044] का भी उल्लेख किया, जिसमें इस बात पर जोर दिया गया था कि ब्याज के रूप में मुआवजा प्रतिपूरक और क्षतिपूर्ति दोनों होना चाहिए। शिकायतकर्ताओं का मानसिक उत्पीड़न का दावा समय पर भुगतान करने में उनकी विफलता के कारण उचित नहीं था। इसके अलावा, डीएलएफ होम्स पंचकूला प्राइवेट लिमिटेड बनाम डीएस ढांडा [(2020) 16 SCC 318] में सुप्रीम कोर्ट के फैसले में कहा गया है कि कमी के एक विलक्षण कार्य के लिए कई प्रमुखों के तहत मुआवजा देना उचित नहीं है।

एनसीडीआरसी ने पाया कि जहां के. सोनी बिल्डर्स फ्लैट का कब्जा देने में देरी के लिए उत्तरदायी थे, वहीं शिकायतकर्ताओं की भी गलती थी कि उन्होंने समय पर भुगतान नहीं किया। तथापि, के. सोनी बिल्डर्स ने चूक के लिए आवंटन रद्द करने अथवा दण्डात्मक ब्याज के संबंध में शिकायतकर्ताओं को सूचित करने के लिए की गई किसी कार्रवाई का साक्ष्य नहीं दिया।

एनसीडीआरसी ने निर्धारित किया कि शिकायतकर्ताओं को कविता आहूजा बनाम शिप्रा एस्टेट लिमिटेड और जय कृष्णा एस्टेट डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड[2010 CC 137] में फैसले के अनुसार अचल संपत्ति या फ्लैटों की खरीद और बिक्री में शामिल होने के लिए साबित नहीं किया गया था। इसलिए, उन्हें उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 की धारा 2 (1) (d) के तहत 'उपभोक्ता' माना गया।

एनसीडीआरसी ने अपील की अनुमति दी और राज्य आयोग के आदेश को रद्द कर दिया। के. सोनी बिल्डर्स को 9% ब्याज के साथ 20,00,000/- रुपये वापस करने का निर्देश दिया गया था। इसके अतिरिक्त, मुकदमेबाजी लागत के रूप में 25,000 रुपये देने का निर्देश दिया।