राजस्थान रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण (ट्रिब्यूनल) के सदस्य युधिष्ठिर शर्मा और राजेंद्र कुमार (तकनीकी सदस्य) की खंडपीठ ने भारतीय रेलवे कल्याण संगठन (IRWO) को होमबॉयर को रिफंड राशि पर ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया। इससे पहले, राजस्थान रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (प्राधिकरण) की पीठ ने होमबॉयर और इरवो के बीच बेचने के लिए समझौता न होने के आधार पर होमबॉयर की राशि बिना ब्याज के वापस करने का निर्देश दिया।

पृष्ठभूमि तथ्य:

10.11.14 को, होमबॉयर (अपीलकर्ता) ने सेक्टर 37, जगतपुरा, जयपुर में स्थित "रेल विहार जयपुर फेज-III" नाम से प्रतिवादी ग्रुप हाउसिंग प्रोजेक्ट में एक फ्लैट बुक किया।

होमबॉयर ने उल्लेख किया कि फ्लैट की अस्थायी लागत 43,48,000/- रुपये थी; हालाँकि, इसे और बढ़ाकर रु. 47.00,000/- कर दिया गया। कुल लागत में से, होमबॉयर ने प्रतिवादी को 45,09,000/- रुपये का भुगतान किया।

होमबॉयर ने आगे उल्लेख किया कि फ्लैट की कब्जे की तारीख दिसंबर 2018 थी, हालांकि, प्रतिवादी ने परियोजना का विस्तार 30.06.2021 तक प्राप्त किया।

इसके अलावा, देरी से निराश होने के बाद, 10.11.2021 को, होमबॉयर परियोजना से हट जाता है और पैसे वापस करने के लिए कहता है, जो प्रतिवादी द्वारा प्रदान नहीं किया गया था। इसलिए, होमबॉयर ने ब्याज के साथ रिफंड की मांग करते हुए प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज की।

19.04.2023 को, प्राधिकरण ने अपने आदेश के माध्यम से प्रतिवादी को बिना ब्याज के 45,09,000/- रुपये वापस करने का निर्देश दिया क्योंकि प्रतिवादी और होमबॉयर के बीच बिक्री के लिए कोई समझौता नहीं हुआ था। इसके अलावा, प्राधिकरण के आदेश से व्यथित होकर, होमबॉयर ने ट्रिब्यूनल के समक्ष अपील की, रिफंड राशि पर ब्याज की मांग की।

ट्रिब्यूनल द्वारा अवलोकन और निर्देश:

ट्रिब्यूनल ने भारतीय रेलवे कल्याण संगठन के सामान्य नियमों के खंड 20.3 को संदर्भित किया, जिसमें कहा गया है:

"यदि कोई होमबॉयर बुकिंग पत्र प्राप्त करने के बाद अपनी बुकिंग रद्द करता है, लेकिन फ्लैट का कब्जा प्राप्त करने से पहले, तो प्रतिवादी पूरी बुकिंग राशि, किश्तों का 5% (चाहे भुगतान किया गया हो या नहीं), और विलंबित भुगतान पर देय कोई भी ब्याज और शेष राशि बिना ब्याज के वापस कर दी जाएगी।

ट्रिब्यूनल ने माना कि होमबॉयर ने फ्लैट बुक किया, नियम और शर्तों को स्वीकार किया, पूरी प्रक्रिया में भाग लिया, और ऋण का उपयोग करके किश्तों का भुगतान किया। प्रतिवादी ने होमबॉयर की स्वीकृति के आधार पर फ्लैट का निर्माण किया। इसलिए, घर खरीदार RERA के अधिनियमन के बाद भी इस देर से चरण में पूरी जमा राशि की वापसी का दावा नहीं कर सकता है।

ट्रिब्यूनल ने आगे कहा कि यह होमबॉयर का कर्तव्य नहीं है कि वह सेल एग्रीमेंट के लिए प्रतिवादी से अनुरोध करे। प्रतिवादी को RERA, 2016 की धारा 13 के अनुपालन में बिक्री के समझौते को निष्पादित करना आवश्यक है।

इसलिए, ट्रिब्यूनल ने निष्कर्ष निकाला कि प्राधिकरण के आदेश ने होमबॉयर को इस आधार पर ब्याज देने से इनकार कर दिया कि बिक्री के लिए कोई समझौता निष्पादित नहीं किया गया था, जिसे रद्द करने और अलग रखने की आवश्यकता है। नतीजतन, ट्रिब्यूनल ने प्रतिवादी को होमबॉयर को 9.30% प्रति वर्ष ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया।