हिमाचल रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के अध्यक्ष जस्टिस श्रीकांत बाल्दी और बीसी बडालिया (सदस्य) की खंडपीठ ने बिल्डर को रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 3 के तहत फ्लैट का विज्ञापन करने और बेचने के लिए 13 लाख रुपये का जुर्माना लगाया है।

मामले की पृष्ठभूमि:

शिकायतकर्ता ने बिल्डर पर ऊना, हिमाचल प्रदेश में "न्यू ऊना" परियोजना के भीतर संपत्तियों के विज्ञापन, विपणन और बिक्री में लगे होने का आरोप लगाते हुए मामला दायर किया, बिना परियोजना को आरईआरए, 2016 द्वारा अनिवार्य रूप से संबंधित प्राधिकारी के साथ पंजीकृत किए बिना। शिकायतकर्ता ने आरोप लगाया कि अधिनियम की धारा 3 का उल्लंघन करते हुए 10 भूखंडों को उचित पंजीकरण के बिना बेचा गया था।

शिकायत मिलने पर, प्राधिकरण ने स्वतः संज्ञान लिया और बिल्डर को नोटिस जारी किया। सुनवाई के दौरान, बिल्डर के वकील ने परियोजना पंजीकरण की आवश्यकता को स्वीकार किया और अनुपालन के लिए समय का अनुरोध किया। बिल्डर को परियोजना को पंजीकृत करने की शर्त के साथ समय दिया गया था और पंजीकरण तक आगे की बिक्री से रोक दिया गया था।

प्रारंभिक छूट अवधि के बावजूद, बाद के आदेश जारी किए गए क्योंकि परियोजना अपंजीकृत रही। इसलिए, 17.10.2022 को, बिल्डर को दंडित किया गया और अधिनियम के तहत पंजीकरण के लिए आवेदन करने का एक और अवसर दिया गया। आगे की देरी हुई क्योंकि बिल्डर ने 10.11.2022 को अतिरिक्त समय मांगा।

पंजीकरण प्रक्रिया शुरू करने के बाद भी, आवेदन में कमियों को नोट किया गया था, जिसमें अधूरे प्रमोटर विवरण, भूमि क्षेत्र में विसंगतियां और नियामक अनुमोदन के संबंध में अपर्याप्त दस्तावेज शामिल थे। बिल्डर को सभी प्रासंगिक संपत्ति विवरण और बिक्री गतिविधियों का खुलासा करते हुए एक शपथ पत्र प्रदान करने का निर्देश दिया गया था।

बिल्डर का तर्क:

बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायत कार्रवाई का कारण स्थापित करने में विफल रही है, यह कहते हुए कि रेरा के समक्ष शिकायत केवल एक पीड़ित व्यक्ति द्वारा दायर की जा सकती है, एक स्थिति जो शिकायतकर्ता के पास नहीं है।

इसके अतिरिक्त, बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायत पूरी तरह से उसके खिलाफ निर्देशित की गई थी, संबंधित कंपनी, "ग्रुप कॉलोनाइजर्स प्राइवेट लिमिटेड" को फंसाए बिना। इसके अलावा, बिल्डर ने बताया कि "ग्रुप कॉलोनाइजर्स प्राइवेट लिमिटेड" को 2019 से अपंजीकृत कर दिया गया था, जिससे यह कानूनी रूप से अस्तित्वहीन हो गया। नतीजतन, बिल्डर ने तर्क दिया कि निष्क्रिय कंपनी को शामिल किए बिना, व्यक्तिगत रूप से उसे लक्षित करना, गलत है और कानूनी आधार का अभाव है।

प्राधिकरण का निर्णय:

प्राधिकरण बिल्डर को रेरा 2016 की धारा 3 के तहत पंजीकृत किए बिना फ्लैट के विज्ञापन और बिक्री के लिए 13 लाख के जुर्माने के साथ दंडित करता है। प्राधिकरण ने एक महीने के भीतर रेरा के तहत परियोजना को पंजीकृत करने का अंतिम अवसर प्रदान किया।

प्राधिकरण ने आगे कहा कि धारा 3 का उल्लंघन किसी भी व्यक्ति द्वारा ध्यान में लाया जा सकता है और पीड़ित व्यक्ति की परिभाषा धारा 31 के तहत शिकायत दर्ज करने के उद्देश्य से प्रासंगिक है, न कि रेरा 2016 की धारा 3 के उल्लंघन की जानकारी प्रदान करने के लिए।

निष्कर्ष पर आने के लिए, प्राधिकरण ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 3 के प्रासंगिक भागों का उल्लेख किया, जिसे निम्नानुसार पढ़ा जाता है:

3. रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के साथ अचल संपत्ति परियोजना का पूर्व पंजीकरण

(1) कोई भी प्रमोटर इस अधिनियम के तहत स्थापित स्थावर संपदा विनियामक प्राधिकरण के साथ स्थावर संपदा विनियामक प्राधिकरण के साथ पंजीकरण किए बिना, किसी भी भूखंड या भवन में, जैसा भी मामला हो, किसी भी भूखंड, अपार्टमेंट या भवन को किसी भी तरीके से खरीदने के लिए विज्ञापित, विपणन, बुक, बिक्री या बिक्री के लिए प्रस्ताव नहीं करेगा, या व्यक्तियों को किसी भी तरीके से खरीदने के लिए आमंत्रित नहीं करेगा।

शिकायत में बिल्डर की कंपनी को प्रतिवादी द्वारा नहीं फंसाने के मुद्दे के बारे में, प्राधिकरण ने माना कि चूंकि सभी बिक्री विलेख बिल्डर द्वारा निष्पादित किए गए हैं, इसलिए कंपनी "ग्रुप कॉलोनाइजर्स प्राइवेट लिमिटेड" को बुलाने का मुद्दा इस मामले में नहीं उठता है।