हिमाचल रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी के चेयरपर्सन डॉ. श्रीकांत बाल्दी ने अहलावत डेवलपर्स और प्रमोटरों को निर्देश दिया कि अगर बिल्डर दो महीने के भीतर गैर-हिमाचली होमबॉयर के पक्ष में सेल डीड निष्पादित करने में विफल रहता है तो होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई राशि ब्याज के साथ वापस कर दी जाए।

मामले की पृष्ठभूमि:

मकान खरीदार , जो हिमाचल प्रदेश का निवासी नहीं है, ने 28 अप्रैल 2011 के एक एग्रीमेंट के माध्यम से बिल्डर (प्रतिवादी) परियोजना के टॉवर ए-1 में एक फ्लैट बुक किया था। होमबॉयर ने बिल्डर को ₹19,00,000/- का पूरा भुगतान किया।

हालांकि, सभी आवश्यक दस्तावेज और पूर्ण भुगतान प्राप्त करने के बावजूद, बिल्डर होमबॉयर के पक्ष में कन्वेयंस डीड को निष्पादित और पंजीकृत करने में विफल रहा।

होमबॉयर ने तर्क दिया कि बिल्डर ने बहाने बनाए, दावा किया कि मूल एग्रीमेंट अमान्य था और उसे 22 मई 2016 को एक नए एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करने के लिए कहा। होमबॉयर ने तब एक उपभोक्ता शिकायत (संख्या 95/2017) दर्ज की, जिसमें कन्वेयंस डीड के निष्पादन की मांग की गई। होमबॉयर के पक्ष में उपभोक्ता अदालत के डिक्री के बावजूद, बिल्डर ने अभी भी वाहन विलेख को निष्पादित नहीं किया।

होमबॉयर ने हिमाचल प्रदेश किरायेदारी और भूमि सुधार अधिनियम की धारा 118 के तहत अनुमति प्राप्त करने के लिए सभी आवश्यक दस्तावेज प्रदान किए, जो राज्य के गैर-कृषक को भूमि के हस्तांतरण को प्रतिबंधित करता है।

हालांकि, बिल्डर ने अधिकारियों से पूर्णता प्रमाण पत्र या अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किए बिना कब्जा पत्र जारी किया। इसके अतिरिक्त, बिल्डर ने ₹1,14,922/- की अवैध कटौती की और कब्जे के पत्रों के आधार पर रखरखाव शुल्क की मांग की।

इसके अलावा, होमबॉयर ने तर्क दिया कि 2011 से उसने कुल बिक्री प्रतिफल का भुगतान किया है, लेकिन निष्पादित बिक्री विलेख प्राप्त नहीं किया है। बिल्डर ने हिमाचल प्रदेश किरायेदारी और भूमि सुधार अधिनियम की धारा 118 के तहत आवश्यक अनुमति प्राप्त नहीं की है।

होमबॉयर ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें बिल्डर को उसके पक्ष में अधिनियम के तहत आवश्यक अनुमति प्राप्त करने के बाद फ्लैट के लिए हस्तांतरण विलेख को निष्पादित करने और पंजीकृत करने का निर्देश देने की मांग की गई।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने माना कि चूंकि सेल डीड को निष्पादित करने का मुद्दा पहले ही उपभोक्ता न्यायालय के समक्ष उठाया जा चुका है, जो ऐसी शिकायतों की कोशिश करने के लिए सक्षम है, और शिकायत को मेरिट के आधार पर पार्टियों को सुनने के बाद होमबॉयर के पक्ष में डिक्री की गई थी, इसलिए उसी राहत के लिए RERA के समक्ष बाद की शिकायत रेस ज्यूडिकेटा के सिद्धांत द्वारा वर्जित है।

प्राधिकरण ने माना कि उपभोक्ता आयोग द्वारा आदेश जारी किए जाने के बाद से काफी समय बीत चुका है, फिर भी आज तक कोई सेल डीड निष्पादित नहीं किया गया है। इसलिए, हालांकि होमबॉयर ने रिफंड की मांग नहीं की है, प्राधिकरण, RERA, 2016 की धारा 88 द्वारा दी गई शक्ति के तहत, कठिनाई को कम करने और न्याय देने के लिए धनवापसी प्रदान कर सकता है।

प्राधिकरण ने मेसर्स न्यूटेक प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड बनाम उत्तर प्रदेश राज्य और अन्य [LL2021 SC641] में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का उल्लेख किया, जहां यह माना गया था कि यदि बिल्डर एग्रीमेंट की शर्तों के तहत निर्धारित समय के भीतर अपार्टमेंट, प्लॉट या भवन का कब्जा देने में विफल रहता है, तो RERA के तहत होमबॉयर का अधिकार, विलंब के लिए धन वापसी या दावा ब्याज की मांग करना बिना शर्त और निरपेक्ष है, चाहे अदालत के अप्रत्याशित घटनाएं या स्थगन आदेश कुछ भी हों।

प्राधिकरण ने आगे कहा कि, हालांकि उपभोक्ता न्यायालय द्वारा सेल डीड के निष्पादन के लिए आदेश जारी किए जाने के बाद से काफी समय बीत चुका है, अगर सेल डीड को दो और महीनों के भीतर निष्पादित नहीं किया जाता है, तो बिल्डर को ब्याज के साथ धन वापस करना होगा।