हिमाचल रेरा ने गैर-हिमाचली होमबॉयर को दी राहत, बिल्डर को राज्य भूमि कानूनों की अनुमति नहीं मिलने पर ब्याज के साथ रिफंड करने का निर्देश दिया

हिमाचल रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण की जस्टिस डॉ. श्रीकांत बादली और बीसी बदालिया की खंडपीठ ने एक गैर-हिमाचली होमबॉयर को राहत दी है, जिसके पक्ष में बिल्डर एक हस्तांतरण विलेख निष्पादित नहीं कर रहा था, क्योंकि होमबॉयर ने हिमाचल प्रदेश किरायेदारी और भूमि सुधार अधिनियम 1972 की धारा 118 के तहत आवश्यक अनुमति प्राप्त नहीं की थी। नतीजतन, प्राधिकरण ने बिल्डर को निर्देश दिया कि अधिनियम के तहत अनुमति प्राप्त नहीं होने पर फ्लैट खरीदने के लिए होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई राशि ब्याज के साथ वापस कर दी जाए।

मामले की पृष्ठभूमि:

बिल्डर ने अपने आगामी प्रोजेक्ट, हिमाचल वन के लिए एक विज्ञापन जारी किया, जिसमें कहा गया है कि गैर-हिमाचलवासी भी इस परियोजना में फ्लैट खरीद सकते हैं। होमबॉयर्स इस विज्ञापन से आकर्षित होकर प्रोजेक्ट में एक फ्लैट बुक किया। सेल अग्रीमेंट पर 31.10.2013 को हस्ताक्षर किए गए थे, जिसमें अग्रीमेंट के अनुसार फ्लैट की कुल कीमत 35,00,000 रुपये थी। हालांकि, समझौते में कब्जे की तारीख निर्दिष्ट नहीं की गई थी।

फ्लैट के लिए कुल राशि का भुगतान करने के बावजूद, बिल्डर ने न तो कानूनी और वैध कब्जे की पेशकश की और न ही होमबॉयर के पक्ष में कन्वेयंस डीड को निष्पादित किया। इसके बाद, 23.10.2022 को, बिल्डर और होमबॉयर ने 31.10.2013 से पिछले एक समझौते को हटाते हुए एक और समझौता किया।

कन्वेयन्स डीड न होने से परेशान होमबॉयर्स ने हिमाचल रेरा में शिकायत दर्ज कराई।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि होमबॉयर्स रिफंड का हकदार नहीं है, क्योंकि RERA , 2016 की धारा 18 के तहत, एक होमब्यूयर केवल तभी रिफंड का दावा कर सकता है जब बिल्डर विफल हो जाता है या कब्जा प्रदान करने में असमर्थ होता है।

बिल्डर ने यह भी तर्क दिया कि, बिक्री के लिए समझौते के अनुसार, घर खरीदार को हिमाचल प्रदेश में लागू सभी कानूनों, नियमों और विनियमों का पालन करना चाहिए। इसलिए, होमबॉयर द्वारा जो भी आवश्यकताओं का अनुपालन करने की आवश्यकता है, वह उन पर बाध्यकारी होगी, और उन्हें एचपी किरायेदारी और भूमि सुधार अधिनियम की धारा 118 के तहत अपेक्षित अनुमति प्राप्त करने की आवश्यकता है।

इसके अलावा, बिल्डर ने तर्क दिया कि प्रमोटर का विज्ञापन जिसमें कहा गया है कि गैर-हिमाचलवासी खरीद सकते हैं, केवल यह इंगित करता है कि उन्हें खरीदने की अनुमति है, लेकिन उन्हें हिमाचल प्रदेश राज्य पर लागू प्रासंगिक कानूनों के तहत अनुमति लेनी होगी।

रेरा का आदेश:

प्राधिकरण ने माना कि संपत्ति के शीर्षक का अधिग्रहण होमबॉयर्स के पक्ष में सबसे महत्वपूर्ण अधिकार है, यह बिल्डर के दायित्वों में से एक भी है, हालांकि, एचपी किरायेदारी और भूमि सुधार अधिनियम की धारा 118 के तहत अनुमति प्राप्त करना बिल्डर की जिम्मेदारी नहीं है। इसलिए, बिल्डर कन्वेयन्स डीड को निष्पादित करने के दायित्व को पूरा नहीं कर सकता है जब तक कि होमबॉयर्स अधिनियम की धारा 118 के तहत अनुमति प्राप्त नहीं करता है।

प्राधिकरण ने हिमाचल प्रदेश किरायेदारी और भूमि सुधार अधिनियम 1972 की धारा 118 के प्रासंगिक भाग को संदर्भित किया, जिसे इस प्रकार पढ़ा जाता है:

धारा 118 – गैर-कृषकों को भूमि का अंतरण वर्जित।

2 (एच)। बशर्ते कि कोई व्यक्ति जो गैर-कृषक है, लेकिन खंड (डीडी) या खंड (जी) के तहत या इस उप-धारा के खंड (एच) के तहत दी गई अनुमति के साथ भूमि खरीदता है, भूमि की ऐसी खरीद के बावजूद, अधिनियम के प्रयोजन के लिए गैर-कृषक बना रहेगा।

HPRERA ने कन्वेयन्स डीड निष्पादित करने के उद्देश्य से HP टेनेंसी एंड लैंड रिफॉर्म्स एक्ट, 1972 की धारा 118 के तहत आवश्यक अनुमोदन प्राप्त करने के लिए होमबॉयर को तीन महीने की अवधि प्रदान की। इसके अलावा, प्राधिकरण ने बिल्डर को निर्देश दिया कि अगर होमबॉयर्स धारा 118 के तहत अनुमति प्राप्त करता है तो एक महीने के भीतर होमबॉयर्स के पक्ष में कन्वेयंस डीड निष्पादित करे।

इसके अतिरिक्त, प्राधिकरण ने बिल्डर को इस शिकायत को दर्ज करने की तारीख से 10.85% की ब्याज दर के साथ फ्लैट खरीदने के लिए होमबॉयर द्वारा भुगतान की गई 35,00,000 रुपये की राशि वापस करने का निर्देश दिया, यदि होमबॉयर्स धारा 118 के तहत आवश्यक अनुमति प्राप्त करने में विफल रहता है।