हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के सदस्य अशोक सांगवान की पीठ ने मैसर्स ओशन सेवन बिल्डटेक प्राइवेट लिमिटेड, बिल्डर को निर्देश दिया कि वह किफायती आवास परियोजना के दो होमबॉयर्स द्वारा भुगतान की गई राशि वापस करे, जिसका नाम द वेनेटियन है , क्योंकि बिल्डर परियोजना के लिए आवश्यक पर्यावरणीय मंजूरी प्राप्त करने में विफल रहा है।

मामले की पृष्ठभूमि:

होमबॉयर्स को 09.03.2021 के आवंटन पत्र के माध्यम से गुरुग्राम के सेक्टर 70 में स्थित द वेनेटियन नाम की बिल्डर (प्रतिवादी) किफायती ग्रुप हाउसिंग कॉलोनी में 571 वर्ग फुट कालीन क्षेत्र के साथ एक फ्लैट आवंटित किया गया था।

फ्लैट का कुल बिक्री मूल्य 22,33,420 रुपये था, जिसमें से घर खरीदारों ने बिल्डर को 11,78,381 रुपये का भुगतान किया। होमबॉयर्स ने तर्क दिया कि, 30 महीने बाद भी, परियोजना में निर्माण शुरू नहीं हुआ था, और बिल्डर को अभी तक परियोजना के लिए पर्यावरण मंजूरी नहीं मिली थी।

देरी से परेशान होकर, घर खरीदारों ने परियोजना से हटने का फैसला किया और दिनांक 12.09.2023 के एक पत्र के माध्यम से अपने पैसे वापस करने की मांग की। हालांकि, उन्हें बिल्डर से कोई रिफंड नहीं मिला। नतीजतन, होमबॉयर्स ने प्राधिकरण के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें ब्याज के साथ भुगतान की गई राशि की वापसी की मांग की गई।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि प्राधिकरण के पास वर्तमान शिकायत पर निर्णय लेने का अधिकार क्षेत्र नहीं है, क्योंकि बिल्डर-खरीदार समझौते के खंड 16.2 के अनुसार, दोनों पक्ष मध्यस्थता के माध्यम से किसी भी विवाद को हल करने के लिए सहमत हुए थे।

बिल्डर ने यह भी तर्क दिया कि होमबॉयर्स विलफुल डिफॉल्टर हैं जो जानबूझकर, जानबूझकर और जानबूझकर समय पर किस्तों का भुगतान करने में विफल रहे।

प्राधिकरण का निर्देश:

प्राधिकरण ने किफायती आवास नीति, 2013 के खंड 5 (iii) (h) का उल्लेख किया, जो उस राशि का प्रतिशत निर्दिष्ट करता है जिसे जब्त कर लिया जाएगा यदि कोई होमब्यूयर फ्लैट को आत्मसमर्पण करता है।

हालांकि, चूंकि पर्यावरण मंजूरी प्राप्त करने में बिल्डर की विफलता के कारण फ्लैट को आत्मसमर्पण कर दिया गया था, प्राधिकरण ने 2015 में संशोधित किफायती आवास नीति, 2013 के खंड 5 (iii) (b) को लागू किया। इस क्लॉज में कहा गया है कि अगर बिल्डर ड्रॉ के एक साल के भीतर पर्यावरण मंजूरी हासिल करने में विफल रहता है तो बिल्डर को होमबॉयर्स द्वारा जमा की गई राशि को 12 फीसदी ब्याज के साथ वापस करना होगा।

प्राधिकरण ने बिल्डर की इस दलील को खारिज कर दिया कि मकान खरीदार विलफुल डिफॉल्टर हैं। प्राधिकरण ने कहा कि, खंड 5 (iii) (b) के अनुसार, बिल्डर को पर्यावरण मंजूरी प्राप्त करने के बाद ही आगे की किस्तें प्राप्त करनी थीं।

इसलिए, प्राधिकरण ने बिल्डर को किफायती आवास नीति, 2013 के खंड 5 (iii) (b) के अनुसार होमबॉयर्स द्वारा भुगतान की गई राशि को वापस करने का निर्देश दिया, जिसमें प्रत्येक भुगतान किए जाने की तारीख से 11% प्रति वर्ष ब्याज के साथ बिल्डर वास्तव में होमबॉयर्स को कुल राशि वापस कर देता है।