हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण के सदस्य संजीव कुमार अरोड़ा ने बिल्डर को लैंडमार्क साइबर पार्क नामक वाणिज्यिक अचल संपत्ति परियोजना में एक इकाई के लिए शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई राशि वापस करने का निर्देश दिया है, क्योंकि बिल्डर 46,000 रुपये की मासिक वापसी का भुगतान करने में विफल रहा है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने 21.02.2012 को बिल्डर के साथ एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करके गुड़गांव के सेक्टर 67 में स्थित बिल्डर (प्रतिवादी) कामर्शियल परियोजना, लैंडमार्क साइबर पार्क में 230 वर्ग फुट की इकाई बुक की, जिसमें एक बार में कुल 46,00,000 रुपये की राशि का भुगतान किया गया।

समझौता ज्ञापन (MOU) के खंड 4 के अनुसार , बिल्डर ने शिकायतकर्ता को मासिक आधार पर एक सुनिश्चित रिटर्न/किराए के रूप में 46,000 रुपये का भुगतान करने का वादा किया, जो त्रैमासिक रूप से देय है, कब्जे की तारीख तक या तीन साल के लिए, जो भी पहले हो।

हालांकि, बिल्डर नवंबर 2013 से किसी भी सुनिश्चित रिटर्न राशि का भुगतान करने में विफल रहा। बिल्डर के आचरण से असंतुष्ट शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज कर ब्याज के साथ भुगतान की गई राशि वापस करने की मांग की।

बिल्डर की दलीलें:

बिल्डर ने तर्क दिया कि शिकायतकर्ता ने एमओयू की शर्तों के अनुसार बिक्री मूल्य के लिए 46,00,000 रुपये का भुगतान किया। हालांकि, इस राशि के अलावा, शिकायतकर्ता को बाहरी विकास शुल्क (ईडीसी)/आंतरिक विकास शुल्क (आईडीसी), ब्याज मुक्त रखरखाव सुरक्षा शुल्क और अग्रिम रखरखाव शुल्क जैसे अन्य भुगतान भी करने की आवश्यकता थी।

बिल्डर ने आगे तर्क दिया कि, एमओयू के अनुसार, यह विशेष रूप से सहमति हुई थी कि बिल्डर शिकायतकर्ता को हर महीने 46,000 रुपये का भुगतान सुनिश्चित रिटर्न के रूप में करेगा, जो कब्जे की तारीख तक त्रैमासिक या तीन साल के लिए देय होगा, जो भी पहले आए। तथापि, समळाौता ळ्ापान में यूनिट का कब्जा सौंपने के लिए कोई विशिष्ट समय-सीमा नहीं दी गई थी क्योंकि यूनिट की बिक्री सुनिश्चित वापसी योजना के आधार पर की गई थी।

प्राधिकरण द्वारा अवलोकन और निर्देश:

चूंकि शिकायतकर्ता और बिल्डर के बीच कोई बिल्डर क्रेता समझौता नहीं था, इसलिए प्राधिकरण ने इकाई के कब्जे की तारीख तय करने के लिए सुप्रीम कोर्ट के मामले पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविंदन राघवन को संदर्भित किया।

उस मामले में, न्यायालय ने फैसला सुनाया कि खरीदारों को कब्जे के लिए अनिश्चित काल तक इंतजार नहीं करना चाहिए और यदि कोई निर्धारित वितरण अवधि नहीं है तो मुआवजे के साथ धनवापसी के हकदार हैं। सुप्रीम कोर्ट ने माना कि अगर पार्टियों के बीच बिक्री के लिए कोई एग्रीमेंट नहीं होता है तो तीन साल पूरा होने का उचित समय है।

इसलिए, पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड का जिक्र करते हुए, प्राधिकरण ने निर्धारित किया कि कब्जे की तारीख समझौता ज्ञापन पर हस्ताक्षर करने से तीन वर्ष अर्थात 21022015 होगी।

इसके अलावा, प्राधिकरण ने पाया कि इकाई को 21.02.2012 के एमओयू के माध्यम से आवंटित किया गया था, जिसमें कब्जे की तारीख 21.02.2015 निर्धारित की गई थी। अधिभोग प्रमाणपत्र 26.12.2018 को प्राप्त हुआ था, और शिकायतकर्ताओं ने शिकायत दर्ज करके 18.02.2022 को इकाई को आत्मसमर्पण कर दिया।

प्राधिकरण ने हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण गुरुग्राम (बिल्डर द्वारा बयाना धन की जब्ती) विनियम 2018 के विनियमन 11 (5) का उल्लेख किया, जिसमें कहा गया है:

"रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 से पहले परिदृश्य अलग था। धोखाधड़ी को बिना किसी डर के अंजाम दिया गया क्योंकि इसके लिए कोई कानून नहीं था। लेकिन अब, उपरोक्त तथ्यों को ध्यान में रखते हुए और माननीय राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद प्रतितोष आयोग और भारत के माननीय सर्वोच्च न्यायालय के निर्णयों को ध्यान में रखते हुए, प्राधिकरण का विचार है कि बयाना राशि की जब्ती राशि अचल संपत्ति की प्रतिफल राशि के 10% से अधिक नहीं होगी, यानी, अपार्टमेंट/प्लॉट/बिल्डिंग, जैसा भी मामला हो, उन सभी मामलों में जहां फ्लैट/यूनिट/प्लॉट को बिल्डर द्वारा एकतरफा तरीके से रद्द किया जाता है या खरीदार प्रोजेक्ट से हटने का इरादा रखता है। पूर्वोक्त नियमों के विपरीत किसी भी खंड वाले किसी भी समझौते को शून्य किया जाएगा और खरीदार पर बाध्यकारी नहीं होगा।

नतीजतन, प्राधिकरण ने बिल्डर को प्रति वर्ष 10.85% की ब्याज दर के साथ बयाना राशि के रूप में 46,00,000 रुपये के बिक्री विचार का 10% काटने के बाद 46,00,000 रुपये की चुकता राशि वापस करने का निर्देश दिया।