दिल्ली राज्य आयोग ने तय समय सीमा के भीतर फ्लैट का कब्जा ना देने के लिए बीपीटीपी बिल्डर्स को जिम्मेदार ठहराया

न्यायमूर्ति संगीता ढींगरा सहगल (अध्यक्ष) और सुश्री पिंकी (सदस्य) की दिल्ली राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग की पीठ ने तय समय अवधि के भीतर फ्लैट का कब्जा देने में विफल रहने के लिए शिकायतकर्ता को अपनी सेवाएं प्रदान करने में अपोज़िट पार्टी को कमी के रूप में माना।

पूरा मामला:

आवंटन पत्र प्राप्त करने वाले शिकायतकर्ता ने अपोजिट पार्टी की परियोजना में 3-बीएचके आवासीय फ्लैट बुक किया। इसके बाद, एक अग्रीमेंट किया गया, जिसमें 42 महीनों के भीतर कब्जे का आश्वासन दिया। मांगों को पूरा करने के लिए, शिकायतकर्ता ने 82,00,000 रुपये का आवास ऋण प्राप्त लिया और निर्माण भुगतान योजना के अनुसार अपोजिट पार्टी को 1,09,56,755 रुपये का भुगतान किया। इसके बावजूद फ्लैट का कब्जा नहीं दिया गया । लीगल नोटिस देने के बाद शिकायतकर्ता ने सेवा में कमी और अनुचित व्यापार व्यवहार का आरोप लगाते हुए आयोग में शिकायत दर्ज कराई।

विपक्ष की दलीलें:

विपक्ष ने शिकायत की विचारणीयता के बारे में प्रारंभिक आपत्तियां उठाईं,तथा यह तर्क दिया कि अग्रीमेंट में एक मध्यस्थता खंड दर्ज है जो किसी भी विवाद को मध्यस्थता के माध्यम से हल करने का आदेश देता है।उन्होंने दावा किया कि खरीदा गया फ्लैट पूरी तरह से निवेश के लिए था, इसे "वाणिज्यिक उद्देश्य(Commercial Purpose)" के रूप में वर्गीकृत किया और तर्क दिया कि शिकायतकर्ता उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम 2019 के तहत उपभोक्ता की श्रेणी में नही आता। इसके अलावा, विपक्ष ने दावा किया कि शिकायतकर्ता किसी भी सेवा की कमी को नही दिखा सका और उपभोक्ता शिकायत को खारिज करने का अनुरोध किया।

आयोग की टिप्पणियां:

पीठ ने सुप्रीम कोर्ट के फैसले एम्मार एमजीएफ लैंड लिमिटेड बनाम आफताब सिंह का हवाला देते हुए मध्यस्थता खंड के अस्तित्व से संबंधित विवाद को विराम दिया, जिसमें कहा गया है कि न्यायिक प्राधिकरण केवल उन स्थितियों में पक्षकारों को मध्यस्थता के लिए निर्देशित करने से इनकार कर सकता है जहां एक पीड़ित व्यक्ति विशिष्ट या विशेष उपचार चुनता है जिसके लिए प्रावधानों को रेखांकित किया गया है। इस मामले में, शिकायतकर्ता ने उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम 2019 के तहत उपलब्ध विशिष्ट उपायों को चुना है, यह दर्शाता है कि यह आयोग मामले का फैसला कर सकता है। समझौते में एक मध्यस्थता खंड के अस्तित्व के बावजूद, आयोग मामले को मध्यस्थता में लाने के लिए बाध्य नहीं है, और इसका अधिकार क्षेत्र अप्रभावित रहता है। यह निर्धारित करने के लिए कि क्या शिकायतकर्ता सीपीए के तहत परिभाषित उपभोक्ता है, पीठ ने कवित आहूजा बनाम शिप्रा एस्टेट लिमिटेड और अन्य और आशीष ओबेराय बनाम एम्मार एमजीएफ लैंड लिमिटेड में पहले से स्थापित आदेश पर प्रकाश डाला।जिसमें न्यायालय ने जोर देकर कहा कि घर अधिग्रहण को केवल मात्रा के आधार पर एक वाणिज्यिक गतिविधि के रूप में वर्गीकृत करना अनुचित है जब तक कि घरों को खरीदने और बेचने में लगातार जुड़ाव का सबूत न हो। कई घरों या भूखंडों का स्वामित्व स्वचालित रूप से एक वाणिज्यिक उद्देश्य का संकेत नहीं देता है; संदर्भ, जैसे कि परिवार के सदस्यों के लिए अलग घर प्राप्त करना, प्रत्येक मामले में विचार किया जाना चाहिए। अदालत ने फैसला सुनाया कि यह साबित करने की जिम्मेदारी अपोज़िट पार्टी पर है कि शिकायतकर्ता फ्लैट खरीदने और बेचने का व्यवसाय कर रहा है।

इसलिए, उपरोक्त आदेश से, अपोज़िट पार्टी को खरीदे गए फ्लैट के वाणिज्यिक उद्देश्य को साबित करने वाले दस्तावेजी साक्ष्य प्रस्तुत करने होंगे, और केवल अपोज़िट पार्टी के साथ एक से अधिक फ्लैट बुक करना शिकायतकर्ता को उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 की धारा 2 (7) के तहत उपभोक्ता के रूप में परिभाषित करने से बाहर नहीं करता है।

अपोज़िट पार्टी की ओर से उठाई गई प्रारंभिक आपत्तियों पर चर्चा करने के बाद, पीठ ने चर्चा कि कि क्या अपोज़िट पार्टी शिकायतकर्ता को अपनी सेवाएं प्रदान करने में कमी किया है या नहीं। अरिफुर रहमान खान और अन्य बनाम डीएलएफ सदर्न होम्स प्राइवेट लिमिटेड और अन्य में स्थापित मिसाल के अनुसार। पीठ ने फैसला सुनाया कि एक बिल्डर सहमत समय सीमा के भीतर कब्जा प्रदान करने में विफल रहता है, जो उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 2019 के तहत सेवा की स्पष्ट कमी है। वर्तमान मामले में, शिकायतकर्ता ने जुलाई 2016 तक कब्जे की उम्मीद करते हुए 42 महीने की कब्जे की अवधि का दावा किया है। हालांकि, खरीदार समझौते में फ्लैट देने के लिए एक निर्दिष्ट समय सीमा का अभाव है। ऐसे मामलों में, जैसा कि अजय एंटरप्राइजेज प्राइवेट लिमिटेड बनाम शोभा अरोड़ा में चर्चा की गई है, यह स्थापित करता है कि संपत्ति को उचित समय के भीतर सौंप दिया जाना चाहिए।

आयोग ने अपोज़िट पार्टी को शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि यानी 1,09,56,755 रुपये वापस करने का निर्देश दिया, साथ ही 6% प्रति वर्ष की ब्याज दर के साथ प्रत्येक किस्त प्राप्त करने की तारीख से फैसले की तारीख तक गणना की गई। उपरोक्त राहत के अलावा, अपोज़िट पार्टी को मुआवजे के रूप में 4,00,000 रुपये और लिटिगेशन चार्ज के रूप में 50,000 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया ।

शिकायतकर्ता के वकील: एडवोकेट प्रदीप महाजन और एडवोकेट सुधीर महाजन

विपक्ष के वकील: एडवोकेट सरगम अग्रवाल और एडवोकेट अरुण प्रकाश

केस टाइटल: श्री औरंगजेब खान बनाम मैसर्स बीपीटीपी लिमिटेड

केस नंबर: सी.सी. नंबर- 71/2021

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