कब्जे में लंबे समय तक देरी को सही ठहराने के लिए फोर्स मेजर क्लॉज पर निर्भरता अस्वीकार्य: राष्ट्रीय उपभोक्ता आयोग

श्री सुभाष चंद्रा और डॉ. साधना शंकर की अध्यक्षता वाले राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग की खंडपीठ ने कहा कि कब्जे में लंबे समय तक देरी को सही ठहराने के लिए फोर्स मेजर क्लॉज पर निर्भरता अस्वीकार्य है और सेवा में कमी के बराबर है।

पूरा मामला:

शिकायतकर्ता ने डेवलपर के साथ 62,63,060 रुपये का भुगतान करते हुए एक फ्लैट बुक किया, जो कि कुल लागत 64,56,768 रुपये का 97% था, शेष राशि का भुगतान कब्जे के समय किया जाना था। समझौते के अनुसार, मार्च 2013 तक कब्जा सौंप दिया जाना था, लेकिन डेवलपर ऐसा करने में विफल रहा। नतीजतन, शिकायतकर्ता ने महाराष्ट्र के राज्य आयोग के समक्ष एक शिकायत दर्ज की, जिसमें सहमत कब्जे की तारीख से डिलीवरी तक भुगतान की गई राशि पर 20% वार्षिक ब्याज के साथ फ्लैट का कब्जा मांगा गया। शिकायतकर्ता ने कीमत के अंतर के लिए 23,08,788 रुपये, प्रशंसा के लिए 2,37,101 रुपये, कमाई और यात्रा खर्च के नुकसान के लिए 4 लाख रुपये, मानसिक पीड़ा के लिए 5 लाख रुपये और अतिरिक्त कानूनी और आकस्मिक लागत की भी मांग की। राज्य आयोग ने शिकायत की अनुमति दी और डेवलपर को कब्जा सौंपने और 62,63,060 रुपये की राशि पर 20% प्रति वर्ष ब्याज का भुगतान करने का निर्देश दिया। आयोग ने बीमा कंपनी को मानसिक पीड़ा के लिए 1,00,000 रुपये और मुकदमा लागत के लिए 25,000 रुपये का भुगतान करने का भी निर्देश दिया। परिणामस्वरूप, विकासकर्ता ने राष्ट्रीय आयोग के समक्ष अपील की।

डेवलपर के तर्क:

डेवलपर ने तर्क दिया कि उनकी ओर से सेवा में कोई लापरवाही या कमी नहीं थी, यह तर्क देते हुए कि शिकायतकर्ता को पहले ही कब्जा देने की पेशकश की गई थी, जिसने इसे लेने से इनकार कर दिया था। उन्होंने ब्याज और मुआवजे के पुरस्कार को चुनौती दी, जिसमें कहा गया कि 20% ब्याज अत्यधिक था और समर्थन में सेंट्रल बैंक ऑफ इंडिया बनाम रवींद्र का हवाला दिया । उन्होंने तर्क दिया कि देरी बाहरी कारकों के कारण हुई, जिसमें सिडको द्वारा परियोजना का विस्तार और अधिकारियों से अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने में देरी शामिल थी, जिसके लिए वे जिम्मेदार नहीं थे। इसके अतिरिक्त, उन्होंने दावा किया कि शिकायतकर्ता सहयोग करने में विफल रहा, जिसमें समझौतों पर हस्ताक्षर करने या लंबित शेष राशि का भुगतान करने से इनकार करना शामिल था, इस प्रकार डेवलपर को दायित्व से मुक्त कर दिया गया।

राष्ट्रीय आयोग का निर्णय:

राष्ट्रीय आयोग ने पाया कि डेवलपर द्वारा सेवा में स्पष्ट कमी थी, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा 97% भुगतान के बावजूद फ्लैट के कब्जे में वैध अधिभोग प्रमाण पत्र के बिना अनिश्चित काल के लिए देरी हुई थी, जो डेवलपर की जिम्मेदारी थी। शिवराम सरमा जोन्नालगड्डा बनाम मारुति कॉर्पोरेशन लिमिटेड का हवाला देते हुए, यह माना गया कि लंबे समय तक देरी को सही ठहराने के लिए एक फोर्स मेजर क्लॉज पर निर्भरता अस्थिर है और सेवा में कमी और अनुचित व्यापार प्रथाओं दोनों के बराबर है। इसके अलावा, डीएलएफ होम्स पंचकूला प्राइवेट लिमिटेड बनाम डीएस ढांडा में सुप्रीम कोर्ट ने फैसला सुनाया कि एक ही कमी के लिए कई मुआवजे अनुचित हैं। शिकायतकर्ता को वादा किए गए कब्जे की तारीख से वास्तविक हैंडओवर तक जमा राशि पर 6% प्रति वर्ष की दर से साधारण ब्याज देने का निर्देश दिया। हालांकि, राष्ट्रीय आयोग ने मानसिक पीड़ा और राज्य आयोग द्वारा लगाए गए अतिरिक्त खर्चों के लिए मुआवजे को अलग रखा। इसके अलावा, इसने डेवलपर को शेष भुगतान प्राप्त करने के बाद एक वैध अधिभोग प्रमाण पत्र के साथ कब्जा प्रदान करने का निर्देश दिया।